在奥斯汀的投资环境中

在过去的几年中，得克萨斯州奥斯汀市的表现出色，尽管交付量强劲，但租金增长远远超出了预期。地铁的多样化经济在很大程度上依赖于波动性低的先进行业，从而助长了上升趋势。投资者注意到了这一点，并开始审查奥斯汀的产品。

《多住房新闻》与总部位于奥斯丁的投资公司Rastegar Property Co.的首席执行官Ari Rastegar讨论了有关投资 德克萨斯州表现最好的多户家庭市场，潜在的经济衰退和“机会区”倡议的问题。

贵公司已于今年初收购了奥斯丁的两个增值社区。什么标准指导您的选择?

拉斯特加(Rastegar)：我们寻找优越的地理位置，有机租金增长强劲的地区，以及人们真正想要居住的地方。我们在奥斯丁租金最高的走廊上拥有物业。我们最近在奥斯汀的两处物业均处于高需求区域，因此我们对其进行了翻新并能够大幅提高租金。

可持续发展在您的重新定位策略中扮演什么角色?告诉我们更多有关此的信息。

Rastegar：我们希望通过智能技术来增强这些属性，如果有使用可持续性功能的方法，我们就会这样做。例如，我们添加了NEST系统，以便人们可以使用应用程序控制空调和开门，以及带有摄像头的数字门铃，这些摄像头将新时代的技术带入较旧的老式产品中。为了从物业管理的观点出发，我们还向物业的某些区域添加了传感器，用于监视建筑物的潜在泄漏或问题。

Rastegar Property今年也获得了土地。您对这些网站有什么计划?

Rastegar：在奥斯丁，我们收购了两个标志性的地段。一个是在市区外的South First Street上一个1.8英亩的土地。在这里，我们计划开发包含住宅和商业组件的混合用途项目。我们仍然向本地建筑公司提供RFP，很快，我们将宣布结果。另一个是在本·怀特(Ben White)以南的南方国会(South Congress)上占地1.2英亩的土地，我们认为，这将是未来五年奥斯汀最高的公制增长走廊。

在住房负担能力方面，奥斯丁正逐渐与帕洛阿尔托进行比较。您如何看待这种比较?

拉斯特加：我认为这不是一个公平的声明。加利福尼亚州的住房价格已经成为一种流行病，承受能力严重短缺。与其他主要市场(如纽约和旧金山)相比，奥斯汀的房价虽然上涨了，但我们仍然远远低于它，提供了更多负担得起的选择。

今天的多户投资领域最大的挑战是什么?您如何管理它们?

拉斯特加(Rastegar)：多户家庭是抵御通货膨胀的好方法，也是保护资本的好方法。许多其他聪明的人以这种方式看待事物，因此投资环境变得相当有竞争力。在周期的后期，收购收益开始比平时更多地压缩，因此投资者需要了解投资策略，并了解风险和增长潜力。

因此，在周期的这一点上，我们远离核心优势和核心资产，而专注于增值机会。此外，即使价格因竞争而略微上涨，但如果您拥有强大的增值组件，则可以通过提高租金来创造价值，从而导致采用IRR驱动的方法。

尽管我们处于历史上最长的牛市中，但经济指标表明存在潜在的下滑趋势。您认为多户市场能够维持多长时间?

拉斯特加(Rastegar)：我认为是对的，我们处于历史上最长的牛市中，但是除了其他全球关注的问题之外，我们看到的问题还涉及与中国的贸易战和与欧盟的问题。但是当您观察通货膨胀时，它仍然相对较低，失业率也相对较低。因此，存在很多混合信号，很难确定我们的确切位置。

我将告诉您一件事：历史不再代表未来，因为AI和计算机生成的场景中所有这些新变量都在起作用，因此很难预测未来的发展。我们必须聪明，前瞻而不是后退。对于多户家庭，我们将其视为对公共市场进行风险调整后的强大替代方案，并且出于多种原因而稳定，但这主要是因为千禧一代购买住房的可能性不高。

奥斯丁的多户家庭市场怎么样?

拉斯特加：着火了。有这么多人搬进来。据我上次的人口普查，一天有大约180人搬到奥斯丁。此外，现在有许多工作和大公司，而且还会有更多。

您对“机会区”计划有何看法?

拉斯特加：我有百感交集。我们今年早些时候在凤凰城购买了一个机会区高层建筑，我们正计划为此开发一项综合用途的开发项目。凤凰城市中心是美国多户家庭部门中有机租金增幅最高的地区，而办公部门的增幅也很大。到处都是伟大的城市，我们很幸运能成为其中的一分子。

机会区旨在激励那些没有经济刺激的地区，我认为该计划并不能很好地实现这一目标，但是开发人员已经能够利用他们本来希望成为的地区的机会区从指标级别进行投资。我们不相信投资房地产以获得税收优惠，但是如果这样做，那只是最重要的。