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废弃的办公楼为投资者提供了无数适应性再利用的机会

房产新闻 2019-11-08 14:28:56

空置率较高的较旧办公楼经常遭受大众运输的困扰,或者需要大量资金来竞争当今市场上的租户。占用率低的房东可能要考虑将较旧的办公楼改成对位置有更高要求的用途,包括房屋,酒店,学校,零售,初创孵化器,工业设施甚至城市花园。

例如,弗吉尼亚州的费尔法克斯县(Fairfax County,VA)正忙于解决1800万平方英尺的空置办公空间。地方规划工作组研究了将旧办公楼回收到公寓,学校,共同工作空间和食品孵化器中的机会,并建议对分区进行更改,这些更改不需要更改土地使用计划。2015年,该县的监事会批准了这些建议,但要注意的是,这些建筑物应位于划为混合用途或工业用途的区域。

从那时起,该县就看到了旧的办公楼被改造成学校,实地工作单位和公寓,并且在工程中有更多的适应性再利用项目。

五层楼,占地99,350平方英尺 位于弗吉尼亚州福尔斯彻奇市七角购物中心对面的一栋办公楼被当地学区以937万美元(约合每平方英尺94美元)的价格收购。该建筑由库珀•卡里(Cooper Carry)的建筑师劳伦·佩里·福特(Lauren Perry Ford)重新设计。 ,以容纳贝利的艺术与科学高级小学,该学校目前为764名学生提供服务。

同时,在弗吉尼亚州斯普林菲尔德,一所私立学校-伊曼纽尔基督教学校(Immanuel Christian School),提供从幼儿园到八年级的课程,计划将其课程扩展到位于弗吉尼亚州亚历山大市附近办公楼的高中。该学校租赁了27,000平方英尺的学校。前办公空间将在即将到来的秋季季度转变为教室和行政办公室。它有计划收购整个建筑。

位于弗吉尼亚州的福尔斯彻奇(Falls Church),楼高10层,占地面积173,000平方英尺。费尔法克斯县规划部高级规划师索菲亚·费舍尔(Sophia Fisher)表示,已经空置了约四年的办公楼已转变为该地区的高需求住房。当地开发商Cafritz Interests的项目致力于适应性再利用,该项目于2016年将办公空间转换为200个有生命的工作单元,即亚历山大电子阁楼。

Cooper Carry建筑师史蒂夫·史密斯(Steve Smith)指出,建造城市学校,尤其是高中,对于学区而言是一项挑战,因为它们通常需要30至40英亩的运动和其他活动。在城市环境中聚集这么多土地可能很困难。他的公司重新设计了一个56英亩的IBM园区,其11层楼高507,093平方英尺。亚特兰大的办公大楼,即北亚特兰大高中。该项目还设有一个风景秀丽的湖泊,集会大楼和942辆停车场,并将现有的高档停车场转变为棒球,垒球,足球,网球和田径运动场所。

Smith最近重新设计了13层,625,000平方英尺的建筑。亚历山大市旧城区的办公楼,最初建于1970年,是多户家庭综合用途物业。该项目,由当地开发商Perseus TDC | 房地产投资与开发,目前正在建设中,将包括520套公寓;34,000平方英尺的零售空间;各种设施吸引年轻的专业人​​士,包括屋顶游泳池和室内狗跑道。

史密斯认为,将陈旧的建筑物回收再用于其他用途面临着巨大的挑战,但与新建建筑相比,它还具有巨大的优势,包括比地面开发更快地交付市场,通常比从头开始的项目可节省很多钱。在历史建筑中,通常也具有设计优势,而历史建筑通常具有独特的设计元素。

对于位于Stovall的200号亚历山大办公楼(已更名为The Foundry),史密斯说:“该建筑物骨骼好,景色优美,位于地铁站附近的绝佳步行位置。但它作为办公楼的生活已经结束,”他补充说,并指出低矮的天花板和没有停车位使其无法作为办公空间销售。

然而,将建筑物转换为住宅用途带来了设计和结构方面的挑战,以及墙壁中的隐藏问题。该结构在120英尺x 378英尺的住宅中过大,并在20 x 20的网格上设计,内部有许多圆柱,因此很难分成公寓单元。它还具有必须清除的石棉,并且含有与住宅使用不符的电线和管道。

通过创建大型阳台来克服建筑物的额外宽度,这些阳台在屋顶下凹陷成多个单元。不需要的电梯被拆除,其竖井充满了便利设施和储藏空间。

前两个楼层合并在一起,为零售空间提供了更高的天花板高度,并且在建筑物顶部增加了三个停车位。为了满足当今的建筑规范并加强对三个停车位和坡道的支持,还需要对其他结构进行修改。

这包括引入纯粹的墙壁以将阳台与其他单元分开,并在停车位的现有楼板上增加了一个额外的钢筋,并在其间增加了隔热层。

Smith说,可以很准确地估算出适应性重用项目的成本,但是开发人员/投资人需要在备考中留出摆动的空间,以防意外情况发生。

例如,未知在建筑物墙壁打开之前会在墙壁内发现什么。但是根据建筑物的建造时间,可以预料到一些潜在的问题,例如石棉。

同时,尽管历史建筑通常都建造良好,但史密斯表示,开发商/投资商至少应期望更换电气和管道系统以满足法规要求。

根据建筑物的位置,可能还需要重新分区。

位于明尼阿波利斯的建筑师Ryan Schroeder是PlanForce Architecture + Design的负责人,他说,他的公司已经重新设计了旧办公楼,作为替代性学习设施,学校行政办公室和室内蹦床公园。

施罗德表示,无论新用途是什么,由于可出售的租赁价格下跌或被放弃,这些类型的建筑物都可以以比重置成​​本低得多的价格购得。

施罗德还建议,老式办公楼可以作为各种零售服务的理想选择,并指出明尼阿波利斯的开发商最近将办公楼改建成了一家小狗酒店。

美国印第安纳波利斯工业服务国家主管Pete Quinn表示,B级和-C级办公空间也正在转变为工业用途,以满足城市中心对“最后一英里”工业设施的高需求。高力国际公司。尽管这在10年前被认为是一个荒谬的主张,但他说,处理出租率下降的办公室房东正越来越多地进行这种转换。

开发商也正在将办公楼改造成酒店。其中两个例子包括位于华盛顿特区1522 K街的凯悦广场酒店,库珀·卡里(Cooper Carry)将其重新设计为酒店的前办公大楼,以及印第安纳波利斯开发商Kennmar的自适应再利用项目,该项目正在改造印第安纳波利斯市中心的141办公楼。 E. Washington St.成为一家耗资2500万美元的万豪品牌精品酒店。

共同生活的兴起,另一个共享经济概念,为投资者提供了更多的机会,特别是在住房危机席卷全球,迫使年轻人和退休人员退出住房市场的城市。例如,伦敦的一家初创公司The Collective将伦敦的一栋旧办公楼改造为世界上最大的共同居住建筑The Collective Old Oak,可提供550张床位。

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