零售租赁应如何处理全渠道交易

据业内人士称，零售房东需要适应越来越多采用全渠道销售格式的租户。

“很多时候，[房东]的租约中有一项条款要求房客报告销售情况，这是房东跟踪房客健康的一种方式，”国家零售高级副总裁兼国家总监Scott Holmes说。经纪公司Marcus&Millichap组成的集团。“如果房东知道租户在该地区表现出色，那将使房东在某种程度上可以进行重新谈判的租赁具有杠杆作用。” 因此，一段时间以来，业主一直在担心他们如何跟踪商店周围贸易区域产生的所有销售来源，尤其是随着越来越多的在线销售发生时?”

在市场上开设一家新的实体店，导致该零售商网站的总体访问量平均增加了37%。根据ICSC的研究，对于新兴品牌而言，开设新店后，网点访问量平均增加了45%。

因此，当零售商意识到实体店可以推动在线销售时，房东正在研究其房地产在其中扮演的角色，以及这最终将如何影响租金。

房地产研究公司CoStar的数据显示，零售业未来的不确定性导致该行业的净吸纳量及其新的供应渠道与十年前相比急剧下降。金融和物业服务提供商Draper和Kramer高级副总裁迈克•马伦(Mike Mallon)表示，自2013年以来，新上线空间的减少导致租金水平上涨，尽管增速缓慢。据福尔摩斯称，零售租约的长度现在越来越短，部分原因是租金上涨，部分原因是该行业的整体不确定性。

许多零售商将店内销售收入的一定百分比支付给他们的租金。但是随着电子商务的不断发展和实体商店销售量的增加，房东们对这类租赁的价值提出了质疑。

福尔摩斯说：“我所说的租金百分率并不普遍。” “我不会说这是一个广泛的问题，这是我与房东进行的多次讨论，尤其是那些在租约中具有此功能的房东。”

零售业主和零售商也为在线退货后如何记录销售而苦恼。例如，客户在线购买产品，然后决定在商店退货，而是在回访期间在商店中购买另一件商品。是否应该将其记录为在线销售(因为交易是在线进行的)还是实体销售(由于最终购买是在商店中的)，这尚有争议。

“在过去的几年中，这是困扰零售业和会计业的一个问题，即如何对这些销售进行基本分类，” Mallon说。“对我来说，如果实际上有人继续在物理环境之外进行购买，换句话说，就是通过互联网进行购买，那么这将被视为互联网销售，而显然是在商店中进行的交易。”

随着库存增加，但是处理太多在线退货的商店将显示负面结果，但该商店从未报告过销售。

Holmes说：“如果他们从网上获得很多退货，可能会使商店看上去比实际情况更糟，但是没有向同一家商店报告在线销售。” “多年来我一直在关注这个问题。”

但是零售商正在推出店内格式，以鼓励消费者通过在线购买获得店内快速回报。因此，房东必须提出一个通用标准，以便尽快而不是迟后归因于这些交易。

“我还不会说有一个通用标准，我认为这是业界仍在努力并接受的标准，” Holmes说。“在线销售是整个零售商生态系统的一部分，这一事实仍然引起了很多讨论。”