办公室部门在第一季度取得了良好的开端 但是新交货令人担忧
房地产服务公司仲量联行(JLL)报道,尽管经济气氛日益谨慎,但2019年第一季度美国办公楼市场表现出了弹性,约有1400万平方英尺的吸纳量和空置率下降。
即使向市场交付了680万平方英尺的新办公空间,本季度的空置率仍下降了30个基点,降至13.0%,而租金要价却同比增长了3.2%,这主要是由于昂贵的新空间即将到来上线,根据纽马克莱坊的第一季度2019全国办公室报告。
但据仲量联行办公室报告,由于正在建设的新办公空间为1.104亿平方英尺,且市场持续放缓,因此租赁活动不太可能跟上未来几年交付的新办公室的供应。结果,随着一些租户搬到新的办公空间,空置率预计将上升,尤其是对于较旧的办公产品。
仲量联行美国办公室研究主任斯科特·霍马(Scott Homa)表示,租户之所以被吸引到新的办公空间,是因为它往往效率更高,列间距更好,窗户可以提供充足的自然光以及舒适的环境。Homa补充说,办公室开发商和业主正在参加“便利军备竞赛”,并指出办公室大厅现在拥有热情好客的设施和一系列吸引租户的活动,从最先进的健身中心到攀岩墙壁。
同时,仲量联行的报告称,由于新办公室的建设处于周期的最高点,因此优惠是一个重要因素,因为新办公室的交付会在某些市场上带来疲软。例如,桑迪说,华盛顿特区的一些开发商提供每平方英尺超过100美元的优惠,包括长达18个月的长期租赁免费租金,以吸引租户参加他们最新的项目。 Paul,NKF国家研究高级董事总经理。
他补充说:“总体而言,新建筑不到办公室总库存的2%。”他说,这种新产品水平是可以控制的。Paul预测,旧产品的适应性再利用将会激增,并指出已经淘汰的办公楼已被重新定位为自存储,老人住房,公寓甚至学校。他指出,最具挑战性的转换涉及无法步行的郊区办公园区。在全国范围内,多达10亿平方英尺的郊区办公空间可能已过时。
共享办公空间带动了第一季度的租赁活动,吸收量为540万平方英尺,紧随其后的是技术公司,占530万平方英尺,而金融和保险公司则租赁了480万平方英尺。办公空间。
霍马说:“令人难以置信的是,企业对灵活空间的需求如此之大。”他指出,中型和大型公司现在都在为移动员工使用联合办公空间。在启动新项目或短期项目时,尤其是在项目规模波动时;或作为项目的临时集结地。
霍马说:“通常,在共享传统租赁之前,共享办公空间是一项临时性的权宜之计。”他指出,共享办公空间内的平均租赁期限通常不超过24个月。
保罗建议,但是,由于共同办公的繁荣正逐渐向传统的办公室所有者施加压力,因此共同办公的繁荣最终可能会趋于平缓,而传统的办公室所有者正越来越多地建立自己的内部灵活太空计划以与共同工作的运营商竞争。
租户对灵活性的渴望也导致传统空间租赁期限的下降趋势。在哥伦比亚特区市场中,过去三年中,办公室租赁期限从平均7.03年下降到大约6.85年。但是,租赁速度正在加快,部分原因是公司搬迁,包括亚马逊的HQ2。该公司计划最终在新命名的弗吉尼亚州阿灵顿的国家登陆区占据至少400万平方英尺。
较高的吸纳率反映了全国就业市场的紧张状况以及公司向中小型地铁城市扩张以吸引人才的趋势。霍马说:“可以预见的是,规模较小的大学城和拥有良好大学的大学正在看到最大的增长,”他指出,最具爆炸性的增长发生在田纳西州的纳什维尔,德克萨斯州的奥斯汀,北卡罗来纳州罗利-达勒姆的盐湖城,北卡罗来纳州夏洛特,凤凰城和湾区。“这是一个鸡与蛋的场景,因为这些城市的统计数据正在上升,但也使面临人才短缺的小型行业和企业得以发展。”
经纪公司Marcus&Millichap发布的一份全国就业报告指出,自2016年以来创造的新工作中有50%位于具有良好大学和大学的二级和三级市场。Marcus&Millichap研究服务高级副总裁John Chang在评论这一趋势时表示,公司过去曾将人才引进总部,但现在正在佛罗里达州奥兰多等已经拥有高素质人才的地方开设卫星办事处。 ,凤凰城,盐湖城,纳什维尔,夏洛特和拉斯维加斯。
与主要市场相比,这些较小市场的其他优势包括较低的运营和生活成本支出,这通常有助于抵消部分搬迁或扩张成本。例如,与海湾地区和洛杉矶竞争激烈的人才市场不同,拉斯维加斯的人口和就业增长迅猛,是一个商务和生活成本低廉的地方,并且拥有新的人才库。Chang说:“像这样的元素可以改变景观,并提供一条以二级城市为终点的小径。”
此外,新的税法结构,特别是州和地方税免税额的上限,开始将公司推向税收较低的州,包括田纳西州,佛罗里达州,德克萨斯州和卡罗来纳州。霍马说,将一家大型金融公司Alliance-Bernstein的总部从纽约市迁至纳什维尔,“可能预示着什么可能会成为更广泛的趋势。”
公司扩展到较小的都会区为房地产投资者提供了机会。根据M&M的报告,尽管有些公司在这些市场上进行量身定制的项目,但另一些公司则专注于对现有空间的增值重新定位,减少空缺和提高租金。