EB-5投资者和CMBS贷款人的利益有时可能是赔率
过去20年间，房地产资本市场的显着特征是能够利用非传统的资本来源进行美国商业房地产的债务和股权投资。EB-5投资/签证计划就是此类来源之一。EB-5计划是由国会于1990年创立的，它为非美国公民创造了绿卡的快速通道，以换取对合格的美国国内企业和项目进行资本投资。EB-5计划因可能的滥用而引起了争议，但也可以降低开发商的股本成本。
一个经常被忽视的问题是EB-5融资与CMBS贷方的要求之间的相互作用，其中开发商，EB-5投资者和CMBS贷方的目标至少在最初存在冲突。特别是，EB-5投资者可能会寻求CMBS贷方不接受的决策权和应计权。
EB-5计划的实质是，作为对在美国企业或项目中投资100万美元的投资的回报，该企业或项目将产生永久性的全职工作，美国政府将提供一条加快该国合法移民身份的途径-绿卡。由于这种移民身份是那些愿意通过EB-5计划提供资金的人的主要动机，因此回报率和时机以及最终偿还投资的可能性(以及由此产生的开发商权益资本成本)通常较小在没有任何特殊激励措施的情况下，超出了寻求市场条款的第三方的要求。
有了EB-5投资者的股权，并且一旦项目产生了可靠的现金流，开发商很可能通常会向CMBS贷方寻求房地产的第一抵押权。CMBS贷方的三个主要标准将是确认EB-5融资不会(1)导致借款人控制权的改变;(2)财产现金流压力过大或在此期间引发违约(3)存在有意义的再融资风险(即CMBS贷款将无法在贷款到期时再融资)。CMBS贷方的关键问题是，即使开发商未履行其对EB-5投资者的义务，这些条件也将适用。
控制权变更
在典型的商业抵押融资中，尤其是在CMBS中，贷方理所当然会禁止任何可能导致开发商不再维持对借款人和基础房地产的控制权的利益转移，股权抵押或其他行为。 。这意味着EB-5投资抵押贷款文件将包含与此相关的明确规定，如果开发者未能根据以下规定付款，则EB-5投资者可能会尝试谈判控制权或投票权的任何权利EB-5融资。
压力和默认
问题仍然在于，房地产现金流量不足将导致开发商无法按EB-5融资进行所需付款(除非开发商“掏腰包”进行所需付款)。CMBS贷款人担心的是，EB-5贷款的未付款项应计产生了对财产现金流量的额外压力，并可能对开发商在其财产运营中的行为产生不利影响。如果抵押贷款违约(在期限内或到期时)并且CMBS贷方取消对房地产的抵押，那么EB-5投资者将一无所有，但对开发商的无抵押债权。为避免出现这种世界末日的情况，应激励EB-5投资者同意抵押贷款的再融资，如果财产现金流量随着时间的推移而改善，至少可以为还款保留一些希望。虽然引人注目，但这种论点对任何第一家抵押贷款放贷人来说都是令人不安的，他们通常会在假定再融资时尽量避免大惊小怪的情况下进行承销，以使当时的房地产价值和现金流量能够支撑交易。开发商与EB-5投资者之间存在争端的可能性，如果该争端将贷款拖延至未到期，而本来可以再融资，则这并不意味着CMBS贷方(或任何第一抵押权人)将其价格计入其贷款中。
再融资风险
如果随着抵押贷款到期日的临近，EB-5融资的本金余额仍未支付，那么如果EB-5投资者不同意再融资，这可能会对房地产再融资产生寒蝉效应。为了防止这种情况发生，CMBS贷方将要求EB-5投资者同意采取一种机制，以消除这种再融资风险。这可能是事先达成的协议，根据该协议，EB-5投资者同意(1)除非开发商有足够的资金来偿还CMBS贷款，否则不要强迫出售或再融资该物业。任何必需的毁灭或预付款保费，以及退休EB-5投资，和/或(2)将EB-5融资的未偿余额减记到一定的预定余额以上。其中第一个是无争议的，因为每个人都赢了。第二种情况为EB-5投资者带来了一个艰难的选择：同意减记EB-5投资或可能招致CMBS贷方取消抵押品赎回权，从而抹杀了开发商和EB-5投资者的利益。这种情况突显了移民激励措施在EB-5融资计划的核心(及其对子市场股权条件的有效交易)的作用，并且还提供了一种机制，使EB-5投资者，开发商和CMBS贷款人能够获得最佳结果：开发商以低于市场的价格募集股本，EB-5投资者可以加速获得绿卡，而CMBS贷方可以市场价格进行证券化。同意减记EB-5投资或可能招致CMBS贷方取消抵押品赎回权，从而抹杀了开发商和EB-5投资者的利益。这种情况突显了移民激励措施在EB-5融资计划的核心(及其对子市场股权条件的有效交易)的作用，并且还提供了一种机制，使EB-5投资者，开发商和CMBS贷款人能够获得最佳结果：开发商以低于市场的价格募集股本，EB-5投资者可以加速获得绿卡，而CMBS贷方可以市场价格进行证券化。同意减记EB-5投资或可能招致CMBS贷方取消抵押品赎回权，从而抹杀了开发商和EB-5投资者的利益。这种情况突显了移民激励措施在EB-5融资计划的核心(及其对子市场股权条件的有效交易)的作用，并且还提供了一种机制，使EB-5投资者，开发商和CMBS贷款人能够获得最佳结果：开发商以低于市场的价格募集股本，EB-5投资者可以加速获得绿卡，而CMBS贷方可以市场价格进行证券化。
