是什么促使修复全方位服务的酒店

鉴于目前的市场动态，豪华大酒店已被证明是翻新的成熟选择。增值投资者尤其被“全方位服务”或“高档”酒店所吸引，这些酒店至少提供餐饮服务，并经常为客人提供全套设施，例如健身中心，游泳池和会议空间。

“自2016年以来，活动一直在增加，”总部位于纽约的Real Capital Analytics高级副总裁Jim Costello说。

根据Real Capital Analytics(RCA)的数据，截至2019年第一季度的12个月中，近有一半(41%)的购买全方位服务酒店的交易具有增值特征。相比之下，同期购买有限服务酒店的交易中只有六分之一(16%)是增值交易。

提供全方位服务的酒店对增值投资者的吸引力可能是其出色的表现。全方位服务的酒店几乎没有来自新开发项目的竞争。截至2018年底，在所有最近开业的酒店客房中，只有3.1%为豪华酒店，而中档酒店为37.1%。

提供全方位服务的酒店之所以难于开发，部分原因是它们规模较大，在黄金地段需要较大的开发场地以及难以组装的大量建设贷款。

“许多酒店业主正在装修，以保持与新的，高度装饰化的高档酒店的竞争力，” CoStar Portfolio Strategy顾问Robin Trantham说。

因此，根据STR的数据，全方位服务酒店的平均入住率比有限服务酒店的平均入住率高出近10个百分点。Trantham说：“高档酒店业确实起飞了……全国各地的许多市场都经历了创纪录的旅游业和收入的增长。”

这提供了一个机会，可以在不淹没市场的情况下翻新旧酒店建筑，使其达到新的全方位服务酒店的标准。Trantham说：“如今，大部分正在翻修的酒店(约占25%)是1980年代的产品，通常缺乏这些新型高档酒店的外观，感觉和便利设施。”

选择合适的物业

增值投资者精心选择了有待改善的酒店物业进行翻新。

世邦魏理仕酒店集团全球负责人凯文·马洛里(Kevin Mallory)说：“您想看看一家表现不佳的酒店。“确定表现不佳的房产非常容易。”

投资者依靠诸如酒店的“渗透指数”之类的指标来衡量酒店是否正在发挥其潜力。市场分析人员可以确定一家旅馆如果在当地市场上获得了“应有的份额”，将吸引多少客户。马洛里说，如果一家酒店的渗透率指数表明它仅获得了该业务的80%，则表明仍有很大的改进空间。

增值投资者还需要一个明确的计划，在酒店中增加一些顾客愿意支付的东西。投资者可能计划在装修中增加设施，改变管理层甚至是酒店品牌–或以上所有。世邦魏理仕(CBRE)的Mallory说：“投资者真的在利用他们的技能来寻找机会。” “如果房地产与他们的实际经历并不一致，他们可能会继续前进。”

周期后期

增值投资也很有吸引力，部分原因是酒店已经表现良好，不太可能变得更好。这意味着投资者将必须采取更积极的步骤(例如装修)，才能从投资酒店物业中获得更高的收益。

世邦魏理仕的马洛里(Mallory)说：“我们深陷这一循环。” “从这个市场的强劲增长中受益的机会减少了。”根据STR，Inc.的数据，在2018年，美国有66.2%的酒店客房被占用。这大约相当于美国的入住率。

相对于租金收入，投资者为酒店客房支付的价格也已经很高。根据世邦魏理仕的数据，全美的资本化率(代表物业收入占售价的百分比)相对较低。

南佛罗里达州是增值投资者忙于购买和维修高档酒店的一个很好的例子。

Trantham说：“迈阿密的许多酒店正在装修中。”

今年春天，迈阿密的Celino酒店于今年春天重新开业，拥有132间客房，两个海滨泳池甲板和两个高级餐厅。Trantham表示，这是迈阿密酒店物业最引人注目的增值投资。