银行贷款仍占欧洲企业房地产债务的90%

高力国际(ColliersInternational)在题为‘房地产牛市将持续多久？’的最新报告中说，银行贷款仍然是欧洲房地产行业债务的关键来源，与其他替代融资来源相比，至少占到了企业房地产(CRE)债务的90%。然而，北美放贷能力的提高，可能通过为美国跨境投资者提供杠杆，间接改善条件。

EMEA研究总监兼Colliers经济学家沃尔特·博彻(WalterBoettcher)表示：“当前的投资周期之所以引人注目，是因为它主要是由股权驱动的。债务一直是许多市场的一个缺失因素，因为随着信贷危机和随后的监管变化，去杠杆化的时间很长。可以获得债务，以使房地产投资交易得到杠杆利用，并开发新的资产，这对于延长这一牛市至关重要。“

在北美，有一种贷款回收，其中Cre贷款由各种来源驱动，包括银行、机构、债券、CMBS和替代方案。在过去五年中，CMBS的发行在过去五年中大幅增加，从2009年的27亿美元增至2014年的94亿美元，这突出了美国的贷款能力正在增加的速度。一些美国投资者正越来越多地参与在欧洲建立CMBS能力，这可能通过提供银行发起的债务的替代办法而具有决定性的影响。

欧洲的情况完全不同，尽管形势正在改善。贷款模式几乎完全由银行决定，因此，贷款充其量只是参差不齐，但在许多市场上仍是支离破碎的。欧元区银行以平均每季度400亿欧元的速度进行去杠杆化，而同期英国银行的未偿贷款则以每季度110亿英镑的速度收缩。

英国市场受到危机后最严重的打击，因为外国银行收回了只剩下英国银行活跃的银行。上世纪90年代经济下滑的数据显示，银行从所有贷款中的10.1%下降到4.9%，其中的房地产价格从所有贷款的10.1%下降到了6.75年。在目前的循环中，在2014年第三季度，英国银行已将商业地产的风险从11.6%减少到6.9%。这表明，在英国的风险开始增加之前，还有12到18个月的时间可以上市。

Colliers International东欧研究区域主任达米安·哈林顿(Damian Harrington)评论说：“许多国家仍在积极地看到银行去杠杆化，但其影响因地点而异，这实际上改变了单个市场在当前牛市周期中的移动速度。从英国和欧洲的角度来看，去杠杆化可能需要一段时间，但最糟糕的似乎是过度为贷款市场注入新的活力和资金。

“在一些市场上，贷款现在具有足够的竞争力，利润率正在下降，进而对房地产收益率构成进一步的下行压力。在低利率和高资本池的全球背景下，单个市场越来越多地提供各种各样的‘债务能力头寸’。后两个因素在很大程度上决定了单个房地产市场沿着投资曲线移动的速度。”