在投资者中越来越受欢迎的酒店

迄今为止，越来越多的投资者忽视了接待部门，并专注于更成熟的办公室部门。这些投资者和希望进入波兰市场的投资者受到了一个新的越来越受欢迎的酒店运营商的运营结构的吸引，他说，波兰的资本市场负责人帕韦特诺瓦克科夫斯基说。

2018年是商业地产投资量创记录的一年。旅馆怎么样？它们是投资者感兴趣的资产类别吗？

在机构和私人股本投资者中，酒店正变得越来越受欢迎，因为它们经常构成商业房地产组合的一个有趣的多样化要素。尽管该资产类别仍然占整个交易市场的一小部分，但近年来投资者对这一领域的兴趣显著增加。值得注意的是，去年波兰这个部门的交易市场总值超过10亿欧元。2017年交易规模最大，共售出13家酒店，总计约3.5亿欧元。2018年，交易量达1.2亿欧元，到2019年中交易总额约为1.5亿欧元。鉴于正在进行的交易，我预计今年的交易量将达到3.320亿欧元。每个房间的价格-这个市场细分市场中最广泛使用的房地产价值指数也在上涨。2017年，这是破纪录的一年，在2018年达到了123,000欧元/房间，2018年为146,500欧元，到2019年中期，每个房间的价格飙升至193,000欧元。在波兰最大的城市，一流的位于中心的五星级酒店现在以大约300,000欧元的价格销售。

在波兰买酒店的是谁？资本来自何处？

传统上，德国投资者一直是主要的市场参与者。例如Deka和UnionInvestment等投资基金多年来一直在波兰房地产市场活跃，几乎在每个部门都是如此。美国和英国的投资者同样活跃。亚洲和中东投资者也有显著的增长，他们已经在酒店业进行了首次投资，并正在寻找在这个市场上的新投资机会。这些玩家专注于酒店的投资，但也有越来越多的投资者忽视了这个市场部分，专注于更成熟的办公室部门。这些投资者和希望进入波兰市场的投资者被酒店运营商的一种新的、越来越受欢迎的运营结构所吸引。

准确地说，酒店是根据特许经营或管理协议运作的。

绝大多数酒店将继续这样做。然而，市场上的酒店连锁提供了长期的直接财产租赁。这种租赁对于投资者和开发商来说是一个非常有吸引力的公式，因为它改变了经营酒店给运营商的所有运营风险。无论酒店市场的状况如何，业主都会收到20-25年的固定租金。在这个部门，还有一些专门的公司，作为外部经营者，向业主提供租赁，从而成为一家可识别的酒店连锁的特许经营商，这就是我们所称的三明治交易。与酒店连锁的直接租赁在经济领域是最常见的，是两家和三星级酒店。在四星级酒店和五星级酒店的情况下，特许经营和管理合同仍然是主要的配方。在这种情况下，如果投资者不想承担运营风险，唯一的解决方案是在夹层交易下与外部运营商进行间接租赁。

是否正在为租赁成为日益饱和的办公市场的替代品？

这不仅仅是为了建造新的酒店。大多数现有的办公楼都可以改造成旅馆，根据其地板和窗户的不同，可以生成更大或更小数量的旅馆房间。因此，许多位置良好的建筑物，不再满足现代办公空间的要求，租户可以得到第二次生活。对于业主来说，酒店经营者是受欢迎的租户，原因有二.首先，它提供长期租赁，从而避免业主每隔几年延长租约或寻找新房客的努力，这将转化为优惠措施的节省，如优惠缴款、免租期以及与续约或新合同相关的租赁费用。第二，提供稳定的长期现金流的房地产可以更容易地出售，而且收益可观。由于这些原因，华沙几个正在建设的高层建筑，每间提供了几十万平方米的可租赁空间，都有一些专门为酒店租户准备的空间。

市场的增长前景是什么？我们是否有可能见证该部分交易数量的显著增加？

波兰的租赁旅馆市场还处于起步阶段。一些物业将在远期(早期开发阶段)出售，有些则在完工后出售。我预计在未来12至18个月内会有更多涉及租赁的酒店交易.对此类投资产品的需求强劲，有相当数量的投资者，尤其是来自欧洲和亚洲的投资者，在等待首批项目待售，收益率可能与主要办公产品的收益率相似。波兰正在关注许多计划在我国开展业务的连锁酒店。紧随其后的将是投资者，他们的投资组合包括世界其他地区的此类品牌酒店，他们也将在波兰购买。招待业市场竞争力的提高反映在各种业务结构的发展上，例如直接租赁、间接租赁(三明治交易)或以最低收入为保证的管理合同，预计在今后几年将提高这一市场的交易量和价值。