都市阁楼的内森·伯曼在他的FiDi-Residential游戏

当被问及他在金融区拥有多少建筑物时，内森·伯曼不得不暂停。

“五六”是最终的答案。

这是合理的，它将需要一段时间来得到(含糊)正确的反应。他在菲迪开发了很多项目，他倾向于把注意力集中在这里和现在。

伯曼目前正特别关注他的最新项目“水街180号”，这是一座29层、457，239平方英尺(约合457，239平方米)的写字楼到住宅的改建项目，该项目应于下周开始迁入，该项目将提供573套豪华出租单元，从工作室到三居室，此外还有1万平方英尺的零售面积。CetraRuddy负责大楼的内部设计，用Berman的话说，建筑的建筑师是“转换的拉比”，Avinash K.Malhotra(他拥有同名公司)。

贝尔曼，57岁的创始人和地铁阁楼管理公司的总裁，在过去的二十年里，在FiDi开发了多家庭、高端住宅房地产。他在下曼哈顿的努力，在许多方面都领先于曲线，已经证明了巨大的成功，因为他最初研究的领域被怀疑论者认为是一个难题。

但是伯曼从来没有害怕在其他地方更好地度过他的注意力。

作为皇后区学院(Queens College)的一名学生，他在计程车司机的生活中收支相抵，他在毕业前就离开了--带着110个学分--因为那时赚钱比教育更重要。同样，在做了十多年的艺术品交易商之后，他看到了增长的局限性，并进入了房地产市场，再也不回头了。

这就是他在菲迪的结局-更具体地说，是水街。

伯曼在该项目新推出的一套单卧室公寓中接受“商业观察报”采访时说：“几乎没有什么能与这款产品相比。”(伯曼估计，这栋高耸的天花板大约有600平方英尺的空间)。它的租金将略高于每月4，300美元(租赁开始还不到一个月)。

“首先，这是纽约市密度最高的地区，”伯曼在讨论菲迪的可取性时说。他说：“这是香港最年轻的人口。它开始于学生-200水街是一个[纽约大学]宿舍很多年，有650套公寓。这里曾经是年轻人第一次租房的地方。这是最便宜的地区，而且产品相当不错。改建越多，该地区的公寓越多，人口越多，零售越多--这一切都是共同发展的。“

菲迪的成长恰逢伯曼自己在房地产领域的崛起。

伯曼出生于苏联，1973年来到美国，14岁时，他的家人定居在皇后区的邱园。他20岁时与妻子莉莎结婚（他们住在上东区，有两个孩子，34岁的丽贝卡和31岁的丹尼尔和两个孙子），后来他为他的岳父Eduard Nakhamkin工作，后者在东80街和东81街之间的麦迪逊大道1070号经营Nakhamkin画廊，专门经营当代俄罗斯移民艺术家。

他在1980年一直在画廊工作，直到1995年倒闭。他说，由于艺术品市场的放缓，他在上世纪80年代中期经营了很多业务。他喜欢这个行业，而不是他职位的财务限制。到20世纪90年代初，他的“看到墙上的字迹。”

伯曼说：“(我想)，我不会再这样呆上十年了。”“对于更有经济保障的人来说，这确实应该是一种爱好。”我有一个年轻的家庭，我想以更好的方式支持他们。所以我开始寻找下一件事。我知道，就艺术行业而言，我没有去画廊卖艺术品的那一周或一个月，无论我的声誉有多大，我有多少客户，我都不会有生意。如果那个月我不卖一幅画，我就不付房租了。相反，吸引我去房地产的是，你租了一栋楼或一套公寓，你不需要每个月说服你的房客付房租。你有一个协议，你有一年的租约，你知道12个月你会得到钱。这是一个更有说服力的论点。“

虽然他在画廊获得了商业领域的经验，包括谈判和一般管理，但他进入房地产行业发现，他从零开始，几乎没有资源可支配。

1995年，他买下了伦纳德街71号，那是一栋5层，12，000平方英尺的阁楼，位于翠贝卡。伯曼以52万美元(45万美元)的价格收购了这栋建筑，其中45万美元来自卖方的抵押贷款，并将其改建为八套阁楼式公寓。

伯曼说：“我以7万美元的现金买下了这栋大楼，这表明了当时在翠贝卡的销售情况。”“我改进了一些空置的单元，开始收取更多的租金，从外面修理，大约一年后，我从银行获得了抵押贷款，并从卖方那里偿还了抵押贷款。”

伯曼估计，今天，71伦纳德的价值约为1000万美元。

他很快又在翠贝卡买了几栋阁楼，然后在1997年以520万美元的价格买下了他的第一套菲迪房产--15层楼高的12.1万平方英尺约翰街(JohnStreet)。

“经纪人把它给了我，我没有钱买它，”说。他与前画廊客户的儿子托尼弗罗默(TonyFromer)和投资者雅各布·波波维奇(JacobPoppovic)合作，购买了空置的商业建筑，并将其转换为111个豪华租赁单位。

菲迪还远未被认为是住宅房地产的理想人选。伯曼正在破土动工。

伯曼说：“在上世纪90年代中期的金融区，甚至在未来，你都可以以每平方英尺20美元的价格购买一栋大楼。”“当时办公室空缺率是40%，50%，60%。有些建筑完全是空的--我说的是50万英尺高的建筑，30年代宏伟的建筑地标，空置的或者卖得比那些建筑物里的电梯还便宜。大家庭和机构投资者并没有触及这些问题，尽管他们的土地价值远远低于他们所坐的土地价值。我记得我会看着清单上的建筑物，对自己说，‘我疯了吗？’难道人们看不出这是真的被送出去了吗？“

当然，任何定价的东西都是为了一个原因而做的。但是伯曼认为他的风险很小，因为他的低采购价格允许他提供纽约市的租客。

“我的计算非常简单，”他说。他说：“我以同样低廉的价格购买这些楼宇，并将其改建为住宅，因此，我可以负担得起这些楼宇的租金，而这些租金在香港任何地方都比不上。”诚然，银行和其他投资者并不相信人们最终会搬到这里居住，因为当时还不是一个24小时的社区。基本上是一周9到5天，五天。只是办公室而已。因此，这一地区没有被遗忘，而是被忽视了。那是侧面留下的东西。没有人认为这个地区会像现在这样复苏。“

伯曼似乎并不担心。

“内森非常果断--非常快速地在交易中扣动扳机，而其他的人仍在计算它，”说，自17世纪以来，他与伯曼合作了许多项目，其中包括180个水街。“他看到了其他人们不喜欢的项目和建筑物的价值。当我们买了17号约翰街的时候，下午5点以后在曼哈顿下城漫游，这是一个商业区，而不是一个居民区。Nathan看到了在低于正常曼哈顿的价格下提供[公寓]的潜力，他觉得人们会蜂拥而至。这是个很好的公式，我们一直在尝试在建筑中找到[类似]的值。”

伯曼对菲迪唯一的遗憾是他早期无法在那里购买更多的房产，他说，“如果我能拿到这笔钱，我会抓住我在市中心看到的一切”--他把目光对准了水街180号。

2013年7月，万巴顿集团(Vanbarton Group)以约1.51亿美元的价格从梅洛恩地产(Melohn Properties)手中收购了这家位于水街180号的大楼。次年2月，范巴顿将伯曼列为少数合伙人。(伯曼说，他在这座建筑中所持股份“约为10%”，并补充道，“我本来希望能得到更多的股份。”)双方在其他项目上进行了合作，包括约翰街116号和宽街20号，并讨论了将水街180号改建为住宅的问题，伯曼将带头开展一个项目。

该大楼当时的办公室租户、纽约市人力资源管理局(HumanResourceAdministration)于2015年5月前迁出，并于今年秋季开始翻修。

据Vanbarton的校长威廉·邦德(WilliamBond)说，在与伯曼合作完成其他项目后，他们发展了“对他神枪手能力的高度评价”。

邦德说：“他的优势在于对楼面平面图的概念化、对建筑空间的利用和最大化的设想，以及他的计划给资产带来的效率。”“他能够看到B类办公产品的低效，并[理解]如何移除大楼的某些机械或核心方面，以增加多户租房的面积。”在水街180号，(他知道)如何在建筑物的中心形成核心，以实现一口光之井，并在建筑物中获得更高的密度。他真正懂得如何最大限度地利用楼板来实现多户租房的最佳致密化。“

虽然改造只是部分完成--包括屋顶游泳池、健身中心、休息室、私人餐厅和礼宾服务在内的配套设施将于9月份完工--租赁将于三周前开始。到那时为止，该大厦已收到70份申请，约有35份租约。伯曼预计大楼将在10至12个月内全部出租。

此外，这一万平方英尺的商业用地很可能会分成三个零售点。伯曼不愿说什么，确切地说，只是这可能与食物有关。

伯曼在水街180号的地平线上有两个项目：他和两个合伙人以1.85亿美元买下了宽街20号，并将把这座50万平方英尺的商业大楼改建成530套公寓。他希望明年夏天开始在那里租房。

他在位于特里贝亚的443号格林尼治街的一个地标建筑上，在一个罕见的公寓转换的最后阶段。由于成本太高，租金太高，他将其转变为高端豪华公寓。

“我拼命想把它租出去，”他说。“但由于它是一座19世纪80年代的建筑，为了公平起见，我可以选择租一套(低于标准的)房子，或者做一份很好的工作，把它推到公寓里去。”作为租金，我的回报会很低，只是没有冲销。“

这栋建筑70%卖给了伯曼所说的“娱乐界和商界的人物”。虽然他不愿透露姓名，但有报道称，今年1月，演员迈克·迈尔斯(MikeMyers)以1470万美元的价格在那里购买了一套四居室公寓，而时尚设计师柯比·哈尔佩林(Kobi Halperin)在2016年12月以610万美元女演员詹妮弗·劳伦斯(JenniferLawrence)也曾参观过这处房产

向前迈进，在一个充满机遇的城市里，有敏锐意识到转变焦点的人将保持自己的权利，继续在纽约市最炙手可热的住宅区建设菲迪。

他说：“我不能离开金融区，因为和20年前一样，我仍然能看到这样的价值。”“当这里的机会如此诱人时，我不认为自己会去别的地方。”