商业地产市场保持稳定

波兰商业房地产市场仍然非常健康，国际投资基金的强烈兴趣就是明证。波兰首席合伙人皮奥特·卡斯齐·斯奇(Piotr Kaszyński)表示，在2019年前三季度，波兰的投资活动达到44亿欧元，其中办事处占总数的一半以上。

波兰的办公市场看起来又是创纪录的一年了，不是吗？

是的，这就对了。华沙报告的租赁量将是有记录以来最高的，这是相当肯定的。今年前三个季度的办公面积达到69万平方米，而去年同期为62.4万平方米，合并后的金融机构在租赁市场上异常活跃。最大的金融部门交易是mBank(Mennica Legacy Tower 45，600平方米)、Getin Noble(华沙中心18，500平方米)、Warta(华沙股17，600平方米)和Gospodarstwa Krajowgo银行(Varso 2 12，400平方米)。

波兰办事处市场保持着强劲的增长势头，特别是在区域城市租赁活动方面。到2020年，华沙将见证超过40万平方米的办公空间，其中超过70%已被预先通知。

在过去的一年里，办公室市场的形状是什么？

灵活办公解决方案的增长是一个热门趋势，而且很可能会持续到接下来的几年，在华沙中心、中央点、Monopol和Fabryka Norbraa开设新的灵活办公室。在未来的几年里，我们还将了解客户将如何应对如此强劲、灵活的办公空间增长，以及这些空间在办公市场中的最大份额是什么。我在西方已经跟踪了这一趋势很长一段时间，我相信合作空间是非常需要的，但不会主导现代办公市场。伦敦和阿姆斯特丹是最活跃的城市，合作股票占整个办公市场的5%以上。华沙在欧洲排名第四，约为2%。

当公司报告较高的办公室要求时，灵活的租赁安排用作缓冲区，开发商无法交付建筑物立即占用。

2019年前三个季度，办公室吸收水平未能与区域城市的供应增长相匹配。因此，Łódź和Poznań等一些地点的空缺率略有上升。在未来一年，职位空缺会继续增加吗？

我们的研究表明，区域城市的空置率将保持平稳或小幅上升。2019年第三季度，Łódź的空缺率为12%，Poznań的空缺率略高于11%。但这仍然是一个健康的市场比率。

八个最大的区域城市市场正以与华沙不同的速度增长。我们在那里看到了许多非常积极的趋势。足够说，建立强有力的区域存在的公司继续扩大和增加就业。为了雇用专业人员，他们还需要更多和更好的办公空间。一些人将在黄金地段选择新办公楼，提供额外的便利设施和扩展机会。

如果你给2020年的办公室租户提供一个单一的建议，你会怎么说？

不要在不必要的地方多付一些钱。日益增加的服务费往往对租赁费用总额产生重大影响，已成为新租赁和续约的一个关键谈判问题。这就是为什么在签订租约之前进行审计以确定降低成本的机会是如此重要。

随着房地产市场和仓库继续向前发展，在地平线上似乎还有另一个记录。

没错。工业市场预计将创造一个新的仓库空间供应高峰，超过2017年建造的2304，000平方米的历史纪录。单在今年首三季，便有约2，084，000平方米的土地投入服务。有趣的是，尽管供应状况良好，但全国平均空置率仍相对较低，为6.3%，明年不太可能上升。发展活动以大型工业园区为主，靠近关键的运输路线和枢纽。为满足特定的运营需求而开发的BTS(BuildtoMatch)项目和大城市郊区的小型商业单位仍然很受欢迎。

然而，缺乏具有适当的分区和基础设施条件的地块，而且面积大到足以在较短的时间内容纳工业项目。然而，展望未来，波兰投资区的建立将创造投资机会，并为投资者提供支持--随着时间的推移，其影响可能更加明显。

截至2019年第三季度末，波兰拥有超过1，750万平方米的仓库库存，是欧洲排名第一的国家之一。在未来的岁月里，它是否会保持它的强势地位呢？

随着仓库空间数量和质量的增加，市场将不断增长，并将日益成为技术动力。波兰东部的人才收购比在波兰西部或中部更容易，这也越来越重要，通过进一步改善与该国其他地区的道路联系而得到支持。在今后几年中，该区域将大大受益于这些变化。

酒店越来越多地出现在投资基金的雷达上，这些资金已经集中在办公室、零售和工业资产上。全球接待部门继续呈指数增长。欧洲经历了9年的稳定的REVPAR增长。波兰呢？

2019年1月至9月，RevPAR在波兰的增长率与去年同期相比增长了2.3%，与欧洲的增长率大致持平。尽管供应健康，劳动力和能源成本不断上升，但波兰市场仍在吸引国际连锁酒店，向广泛的市场细分市场提供越来越多的品牌。克拉科夫(Krakow)和Wrocław需要新的酒店，那里的需求超过了供应。鉴于前往波兰的游客和商务旅行继续增加，这一部门2020年的前景依然乐观。

酒店正吸引越来越大的开发商兴趣，因为新的连锁酒店已经上市，提供长期租约，经营风险有限的业主，从而享有稳定的收入流。展望未来，这种投资产品很可能越来越受到股票投资者的关注。

你对2020年商业房地产市场的前景如何？未来几个月将有数十个新项目交付。他们会找到买家吗？

投资者对各个行业的兴趣越来越大。2019年前三个季度，波兰的投资活动达到44亿欧元，其中办事处占总数的一半以上。零售业排名第二(8.92亿欧元)，其次是工业资产(5.17亿欧元)。投资活动也在扩展到酒店市场。2019年前三季度，该市场的交易额为1.91亿欧元，比去年同期水平高出60%以上。

由于波兰被视为一个稳定和成熟的经济体，我们将看到国际资本对我国投资的意愿日益增加，这可能会略微降低收益率，特别是在大城市的主要资产上。与另类资产相比，房地产仍然是股权投资者最具吸引力的投资产品之一。