投资者关注英国地区以提高办公室回报率
来自远东的投资者在伦敦特别活跃，2018年投资超过50亿英镑，但有证据表明海外资金被放置在英国其他地方。例如，科威特人去年在希思罗机场附近的曼彻斯特和斯托克利公园的办公室投入了9000万英镑。
那么，是什么推动了投资者对地区办事处的兴趣呢?
毫无疑问，供需动态起着重要作用。在广为人知的私人和公共迁移的帮助下创造了新的就业机会，导致了更多的人数增加。加上缺乏新的开发以及通过允许的开发权将旧库存转换为住宅用途，加强了租赁增长的前景。
区域办公楼市场不像伦敦那样暴露于与英国退欧相关的问题，因为它们对外来投资的依赖程度较低，而且更依赖于当地的经济动态。
虽然目前已将中央政府的税收和支出权决策权下放到地方当局，但委员会已将财产投资作为增加额外收入和对需要重建的资产进行战略控制的一种方式。
在新基础设施方面的支出有助于吸引国际业务到该地区。HS2等重大项目将把一些Northern Powerhouse经济体与伯明翰和伦敦及其周边地区连接起来。希思罗机场的扩建将推动一些地区城市的发展。
定价显然是一个关键驱动因素。对于质量和收入持续时间非常相似的产品，顶级区域中心的办事处提供比伦敦和其他欧洲城市更高的收益折扣。通常这需要弥补较低的租金增长前景。然而，最新的IPF共识预测表明，在未来五年内，区域办事处的租金将超过伦敦的租金，与同期的城市和西区相比，预期的年度总回报率更高。
我们认为，在周期的这一点上，对东部顶级城市和东南部地区的办公室投资提供了比伦敦中心更好的相对价值。挑战是采购适当的库存。由于英国面临政治不确定的时期，我们与任何其他长期机构投资者在为稳定和可持续的收入状况支持的客户寻求高质量，流动资产方面没有什么不同。这将是投资在低回报环境中表现的关键。
随着伦敦办事处的回报疲软，投资者可能会进一步调高风险曲线以提升业绩。具有一定程度的租赁或建筑风险的发展机会，或通过翻新或重建提供改善余地的更多二级资产，将成为短期业绩范围内的目标。对翻新或重新开发所涉及的成本进行准确，预先分析将有助于确保最大限度地降低这些风险并使回报最大化。
