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人才公寓 人才新政下的租赁升级

房地产 2019-07-04 17:16:02

"诺奖得主入住通州人才公寓可免100平方米租金。"这是北京通州区针对人才引进配套的人才公寓新的通知。

在十九大关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的部署下,租赁住房中的人才公寓成为当前加快供给和保障的一个看点。

伴随城市化加速、各地吸引人才新政频出,人才公寓在这场住房租赁升级革命中,扮演了什么角色?各地推出的人才公寓产品和过去有什么不同?除了政府配套,还有哪些企业进入这一领域?人才公寓未来会如何发展?

人才新政助推

据不完全统计,截至今年5月底,全国有近70座城市发布相关人才引进政策。与之前人才落户、补贴购房不同的是,近期政策经过不断升级创新,纷纷提及到"人才公寓"。

相比过去,各地政府政策大多数是以"落户抢人",但目前却已升级到"以房抢人"的城市战争,其五花八门的"炮弹"常常令人咋舌。

在业内人士看来,一方面吸引潜在人才的同时,另一方面是在某种程度上也体现各地方政府加快培育住房租赁市场。

为了求贤,各个地方可谓是"放大招"。5月21日,北京通州区发布了《关于开展2019年度通州区人才公寓配租工作的通知》,启动2019年度人才公寓配租工作。

分别对《通州区高层次人才认定标准》认定的第一至第六层级人才给予最高100平方米、80平方米、70平方米、60平方米、50平方米、40平方米的租金减免优惠。如自行租房,可获得按月发放的租金补贴,标准按照通州区公共租赁住房项目周边市场租金标准的平均值(2019年平均值为26.8元/平方米/月)×补贴面积×80%计算。

5月13日,南京发布《南京市企业博士安居工程实施办法》,租赁人才公寓、公共租赁住房享受3年租金全免,租期最长5年,免租期以外按照市场租金的70%承租。

5月10日,广州发布《广州市人才公寓管理办法(公开征求意见稿)》,拟明确未来5年广州全市人才公寓的建设、分配等诸多政策细节。广州市中心城区新增供应居住用地中公共租赁住房等保障性安居工程及人才公寓用地面积不少于总用地面积的30%;全市年度城市更新公共租赁住房和人才公寓配套比例不低于全市用于商品房开发的城市更新项目(政府收储后公开出让类项目)建设总量的10%。此外,福州、苏州、青岛、郑州也都有类似的"人才公寓"政策。

在政策不断升级下,人才公寓将面临什么样的发展机遇呢?保利公寓管理有限公司(以下简称"保利公寓")总经理方琳告诉《中国房地产金融》,从2017年至今,有近50余城陆续出台了百余次人才政策。人才作为城市发展的核心要素,越来越被各地政府所重视。

"已经发布的人才政策主要集中在'落户'和'安居'两大板块。人才公寓作为'安居'板块的核心政策,对于解决人才在某地创业、就业的短期租赁和过渡周转安居有不可替代的作用。"方琳说,各地政府非常重视人才公寓的建设和运营,这也为这个长租公寓的细分业态带来了前所未有的机会。

人才公寓3.0版

我国人才公寓的"前身"可以追溯到改革开放初期,最有代表性的是"筒子楼"。一般是国有或集体企业或事业单位为解决职工住房而建造的住宅,也称"福利房"。

虽说筒子楼只有一条长长的、灯光昏暗的走廊,串起许多10平方米左右的单间,每层楼有公共水房和厕所,但却承载了那个时代许多人的回忆和"天之骄子般的自豪"。

首个真正意义上的人才公寓,则是1994年建成的上海浦东人才公寓,这也是人才公寓发展阶段性的标志。

时过境迁,就目前的人才公寓来看,无论是产品配置还是服务上,都发生翻天覆地的改变。

以上海张江科学城建设中公共设施配套项目为例,人才公寓建设已发展到第三代。其中以"天之骄子"人才公寓为代表。据了解,公寓有约2000套房屋,配套完善,空调、热水器、油烟机等家电一应俱全。周边交通、商场或购物中心、资源配置等也非常齐全,更是刷新了人们印象中"荒无人烟"的地理位置概念。尤其在张江相关政策扶持下,人才公寓租金优势也十分明显。与周边小区租金价格相比,性价比极高。

从其推进到逐步完善,再到近几年的全面实施,人才公寓从开始无序逐渐走向规范化。

可见,我国人才公寓大致沿着保障性住房政策演变历程形成和发展。

也有沿着我国的人才政策,以及对人才概念认识的不断丰富、深化形成和发展。

人才公寓,顾名思义,服务的客群是"人才"。人才公寓与普通商品房、酒店公寓、廉租房都有所不同,一方面具有保障性住房的共性特点,另一方面,又具有人才公寓的个性特点。

按照"政府引导、财政支持、市场化运作、社会化管理","市场价、明补贴、有期限"和"轮候补租、契约管理、只租不售"的原则进行租赁和管理,辅之以社会闲置房作为补充。

通常限定租期,高级人才入住附带政府补贴。

人才公寓和其他类型租赁产品有何差别呢?方琳表示,与其他类型租赁产品相比,这类租赁产品它的空间更大,装修标准、服务标准更高,要求定制化的社群建设。

尤其是人才公寓的产品线不能单一,从产品的受众出发,精准"人才"这一定义。"就当前各地方政府提供住宿的人才来看,大多为高校刚毕业的硕士博士毕业生、高级研发人员、高校老师等,对于高校毕业的硕士博士而言,大部分为单身人群,而高级研发人员、高校老师多为家庭人才。"

基于此,方琳认为人才公寓的产品就要区分市场上普遍的品牌公寓产品(统一标准的大开间),需要有一居室、二居室、甚至三居室(老人一起居住)的产品类型融合。

同时,她也指出,相对于保利住宅类产品,人才公寓是政策性租赁住房,是政府定向使用的,首要服务人才的居住需求,而不是盈利。其次,由于存在政府补贴,人才公寓的性价比较普通商品房更高。

"新"玩家入场

从人才公寓的推动来看,目前人才公寓的运营主体主要有哪些类型呢?

方琳告诉《中国房地产金融》,大致可分为三个类型,其一是各地公租房管理中心下辖的人才公寓运营管理部门;其二是各地开发区投资建设公司旗下的资产管理公司,其三就是能够提供人才公寓管理运营的专业运营机构。

保利公寓属于后者,方琳指出:"相较于公租房管理中心和本地资产管理公司,保利公寓依托自身的专业能力,能够提供专业的资产管理和居住服务,这对于人才公寓形象建设、高端人才的吸引力,都具有积极的作用。"

据她介绍,保利公寓的成立是中国保利集团响应国家政策、助力租赁住房市场发展,充分发挥了央企带头示范作用,解决社会大量住房租赁需求的贯彻落地。并结合长租及短租、集中式及分散式多模式运营管理。

结合保利公寓的实践经验以及运营管理模式,方琳表示:"人才公寓是一种半市场化运营管理的长租公寓,它既要满足政府的管理特性,同时还需符合市场化模式的运营管理要求,达到精细化与利益化管理的最佳平衡模式。"

谈到其极具新颖的点,方琳表示,在招商层面看,人才公寓作为一个吸引点能为政府招商提供积极的作用;如企业入驻后,人才公寓也会按照政策标准,对不同的企业也要提供不同的产品和服务。

关于未来人才公寓会呈现的发展态势,方琳也提出了自己的看法。她认为未来1-2年人才公寓会显现一个"帮、传、带"的稳步发展格局。

"由先进城市和产业园区,向后进城市和产业园区输出成熟经验。依托于这个格局,我们拓展项目也是有这样一个传递过程。但随着项目数量的增多,针对不同人才的不同需求,产品会越来越完善,服务和配套会越来越好。"在竞争格局方面,方琳认为未来几年内还是以本地国企和全国专业运营品牌并存的局面。

租客热情追捧

据《中国房地产金融》调查,每个地方的人才公寓申请条件略有不同,目前人才公寓的申请方式有两种。其一是由企业申请,由园区所属企业向园区所在人才公寓申请,一般企业都有配额,在配额内,企业可以自由决定由谁居住。其二是按照各地不同的人才政策,由政府、园区管理委员会推荐入住,这类客户按照不同的政策,可以享受不同的产品和服务。

"我毕业之后就在上海工作,迄今为止4年了。因为在本地没有房,也没有达到购房的前提条件,所以一直选择租房子。总体而言,在人才公寓住这几年非常省心,解决了我毕业后到购房前过渡性的需求。"来自浙江的小兰告诉《中国房地产金融》,她是上海一所高校新闻系毕业的,随后进入了媒体行业。目前在浦东上班,选择陆家嘴金融城人才公寓。

由于从事媒体工作的她工作强度大,经常需要加班和昼夜颠倒,所以人才公寓配备24H安保以及设备服务也让独居的她感到非常放心。

小兰还告诉记者,她属于"拎包入住",当初看房的时候,房管员介绍人才公寓内面积从25平方米一室户房型到50平方米一室一厅房型不等,不论大小房型,每套公寓配备了独立卫生间、日用家具和家电,功能齐全。

并且,为了方便租户对互联网的要求,园区内还特意配置了光纤高速网络接口;数字电视机顶盒也同时安装入户,若是日常有需要修理的家用设备都可以在群里找公寓管家报修,帮小兰省去生活中不少的琐碎事儿。

《中国房地产金融》还采访另一位租客小柳,采访中小柳表示,在没有搬到人才公寓之前,自己是一个性格偏内向型的女孩,平时生活可谓是"两点一线"。加上从事财务方面的工作,在公司大多要与数据打交道,下班之后通常选择宅在出租房内独自"佛系"度过。

一次机缘巧合得知自己可以申请人才公寓,于是向公司递交了申请材料,大约两周后审核通过,她成功搬入位于耀华路附近的人才公寓。眼前的小柳开朗活泼,还没等到记者问她就脱口而出:"这里会定期组织一些活动向租户免费开放,例如插花课、摄影大赛、节日派对、音乐节、美食品鉴、艺术沙龙、读书会等活动,以此丰富我们的业余生活。只要是工作之余我都会报名参加。"

除此之外,小柳还表示,人才公寓还配有健身房、羽毛球馆、乒乓球桌等,多方面满足租客中的运动爱好族。

当然,也有一位来自浦东张江的严先生告诉记者,"物美价廉"的人才公寓非常抢手,可谓是"一房难求"。

他已递交了申请材料,但被告知需要回去等候消息。因为目前该园区的租客数量饱和,若是想入住就得等到租客空出房间。

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