按下“加速键”：老旧小区改造指导意见出台 投入或超4万亿元

随着棚户区改造逐渐进入尾声，被认为是惠民生、扩内需重要手段之一的老旧小区改造，按下“加速键”。7月20日，国务院办公厅正式对外发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(下称《意见》)，明确城镇老旧小区改造的目标任务、对象范围以及支持政策等。

“该《意见》的落地，是今年《政府工作报告》中关于全面推进城镇老旧小区改造工作的具体部署。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，《意见》中除了对于改造总量及节奏进行强调外，还着重明确了基础类、完善类、提升类3类改造方向要求，并突出了谁受益谁出资原则，积极推动居民出资参与改造形成合理共担机制。

具体来看，《意见》提出，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户;到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制;到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区的改造任务。同时，《意见》着重强调了要重点改造2000年底前建成的老旧小区。

中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示，老旧小区改造是一项既保民生，又能稳投资稳就业，还能拉动消费的多赢工程。通过老旧小区改造，小区设施设备陈旧、功能配套不全、物业管理缺失、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理“顽疾”得以解决，从而有效缓解城市管理的各种矛盾，助力居民生活环境和设施得到根本提升。

事实上，老旧小区改造的发展历程最早可追溯至2007年，不过彼时的老旧小区改造重心主要聚焦棚户区和危旧房。而随着2015年底中央城市工作会议明确，要加快老旧小区改造后，老旧小区的综合整治工作明显进入加速阶段。

如2017年底，住建部明确在广州、厦门等15个城市开展老旧小区改造试点，而截至2018年底，试点城市已改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民;2019年4月份，住建部等三部门联合发布《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，首次将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持。同年10月份，住建部进一步确定在“两省七市”开始第二轮老旧小区改造试点。

根据此前住建部的摸排结果显示，全国2000年以前建成的老旧小区近17万个、涉及居民上亿人、超4200万户。需要注意的是，虽然老旧小区改造对于购房需求刺激有限，但其所撬动的投资金额却相当可观。

据恒大研究院常务副院长夏磊测算，按老旧小区改造的三大内容来看，基础类的改造平均成本约每平方米300元，按40亿平方米待改造面积测算，预计全国老旧小区基础设施改造需投入1.2万亿元;改善类改造若只考虑电梯和停车，预计需要至少2.66万亿元;而对于提升类改造来说，若按每个小区投入400万元、17万个小区估算，需要0.68万亿元。因此，保守估计老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。

此外，《意见》明确提出，要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。一是合理落实居民出资责任，二是加大政府支持力度，三是持续提升金融服务力度和质效，支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式进行债券融资，四是支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造，五是落实税费减免政策。