“借新还旧”调整负债结构 “三道红线”下房企降负债动作频发

融资“三道红线”预期之下，近期众房企降负债动作越发频繁。北京商报记者根据同策研究院数据梳理发现，今年三季度，在所统计A股的93家房企中，绿色档(三条未踩线)房企仅有33家;而在所统计H股的40家房企中，上半年财务指标处于绿色档(三条未踩线)房企仅有6家。随着房企未来“成长”空间被收紧，安全成为了第一要义。项目转让、引入战投、分拆上市，以及“借新还旧”调整长短债，关注资金安全成为“过冬”的关键，如何“去杠杆、降负债”，众房企也采取了不同的应对之道。

70%房企“踩线”

房企融资“三道红线”即将于2021年起在全行业全面实施。按照设置标准，红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2：净负债率大于100%;红线3：现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加;踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条，增速不得超过10%;一条未中，不得超过15%。

北京商报记者根据同策研究院数据梳理发现，今年三季度，在统计A股的93家房企中，绿色档(三条未踩线)房企33家，占比35.48%;黄色档(一条踩线)房企27家，占比29.03%;橙色档(两条踩线)房企14家，占比15.05%;红色档(三条踩线)房企19家，占比20.43%。

而在所统计H股的40家房企中，上半年财务指标处于绿色档(三条未踩线)房企6家，占比15%;黄色档(一条踩线)房企17家，占比42.5%;橙色档(两条踩线)房企10家，占比25%;红色档(三条踩线)房企7家，占比17.5%。

北京商报记者注意到，在红色档的26家房企中，不乏头部房企和千亿规模房企的身影。头部房企包括中国恒大和融创中国，而在年中的业绩会上，“降负债”也成为了两大头部企业的高频词汇。据恒大管理层透露，“力争2020-2022年，有息负债平均每年减少1500亿元”。也就是说，未来三年恒大降负债总额将达到4500亿元。

千亿规模房企中，富力地产、中国奥园、泰禾集团等诸多房企皆处于红色档内，此外，还有类似弘阳地产这种近几年追逐千亿目标的房企;而在众多红色档房企中，包括富力地产、泰禾集团等21家房企的净负债率高于130%，亟须降负债以摆脱高危压力。

众房企主动“降档”

为进一步拓宽融资渠道，包括恒大、融创、华润等在内的多家房企均于年内实施了分拆上市动作。北京商报记者梳理发现，截至目前，年内共有15家物管企业成功上市，远超于去年规模的12家，但整体表现却与去年大相径庭，即便是恒大物业，在上市首日亦出现了破发。

虽然物业上市不得意，但是在销售端恒大却取得了不俗的成绩。恒大集团公布数据显示，今年前11月，恒大累计合约销售金额6786.6亿元，较去年同期增长约16.9%。据此测算，恒大提前完成全年销售6500亿元的目标。值得一提的是，恒大于年内解除了一场超千亿的对赌“警报”，这也为其应对“三道红线”奠定了基础。

相较于头部房企的“翻转腾挪”，部分债务压力过大的房企并没有太多的施展空间，随着融资窗口收紧，房企“瘦身”动作近期也越发频繁。

11月9日，富力地产发布公告称，拟将广州富力国际空港综合物流园内的物业作价63亿元，其中70%权益以44.1亿元的价格转让给黑石。

地产分析师严跃进表示，项目转让可以起到尽快回笼资金的目的，缓解短期债务压力。同时，剥离财务表现欠佳的资产，也有助于优化负债结构。

当“卖卖卖”无法自救，最终的道路唯有走向转让公司控股权。例如，年内京汉股份正式“卖身”中国奥园，企业名称也于近期变更为“奥园美谷”，据说要进军美丽健康产业。

此外，引入战投也是众房企降低负债的有效措施。今年9月，房地产市场上演两起险资与房企的“联姻”大戏，但最终招商蛇口引入平安失败，阳光城成功牵手泰康。北京商报记者注意到，截至今年三季度，阳光城剔除预收款后的资产负债率为79.21%，净负债率为108.35%，踩中两条红线。

负债“降档”势在必行，众房企也采取了不同的应对之道。大房企可以利用自身的品牌效应，以价格来打动购房者，还可以利用自身的规模效应，开拓新的“输血”渠道。但中小房企的选择空间有限，对于它们来说，如何闯过生死线，仍不容乐观。

“借新还旧”调整负债结构

整体来看，在融资“三道红线”信号传出后，压缩发债规模成为共识，不过作为资金密集型行业，房地产开发商在规模高速增长的同时，普遍面临着高负债压力。因此，目前虽有融资“三道红线”压顶，但众房企还需慢慢解套，尤其是在短期偿债压力逼近的情况下，部分房企仍继续融资，“借新还旧”调整长短期负债结构。

同策研究院资深分析师肖云祥表示，其实在“三道红线”消息传出后，政策效果已经有所显现。

从同策研究院监测的40家典型房企融资数据来看，在6月融资规模达到高位后，紧接着3个月房企融资规模持续下跌。到了10月，融资规模有小幅反弹，仍处于低位。直到11月，融资规模才出现了强势反弹的情形，从结构上看，11月融资规模比重最大的分别是其他债权融资、公司债和境内银行贷款。肖云祥称，其他债权融资方式融资规模增加来源于多元化融资方式，其中债权转让与应收账款转让的规模与频率有显著提高，例如招商蛇口通过股加债融资41.4516亿元，绿地香港通过股加债融资72.6亿元。

根据贝壳研究院统计，2021年房企到期债务规模预计可达12448亿元，同比增长36%，房企偿债压力继续攀升。虽然融资新规对未来房企整体发债增速将起到一定的制约作用，但按照近五年房企债券融资发行周期推算，预计未来房企债券融资到期债务压力实现实质性下降仍需3-5年时间。

“房企短期内仍离不开发债需求，但发债融资的规模已然被压减。”严跃进指出，目前头部房企仍有发债融资的机会，但中小房企已经越来越难了，而且普遍发债利率偏高。因此，未来房企会选择“节流”，相关费用支出以及拿地会越发谨慎。

中南建设CFO辛琦曾在年中业绩会上表示，“三道红线”是针对房企、金融机构双管齐下的长效机制。限制负债增长规模，对于头部房企来讲，可能会更加稳定，但未来逆市飘红、弯道超车的机会可能越来越难，打消部分房企狂飙突进的念想。