负债攀升现金流吃紧 华侨城密集出售资产套现

深圳华侨城股份有限公司(以下简称"华侨城";000069.SZ)开启的"卖卖卖"资产甩卖模式仍在继续。

12月3日，重庆联合产权交易所信息显示，重庆华侨城实业发展有限公司(简称"重庆华侨城")、武汉华侨城实业发展有限公司(简称"武汉华侨城")拟分别转让成都华侨城盈创实业有限责任公司80%股权与3.20亿元债权、武汉森亿青城文旅创业发展中心(有限合伙)26亿元有限合伙份额(约占总份额的99.96%)。而重庆华侨城实业发展有限公司，正是华侨城旗下的全资子公司。

根据12月20日银城国际(1902.HK)公告，华侨城已将旗下温州华侨城投资发展有限公司(下称"温州华侨城")51%的股权转让给温州银嘉汇，转让价格10亿元，剩余49%股权则由华侨城继续持有。

事实上，2020年以来，华侨城已经连续出售旗下多家子公司的资产。据不完全统计，仅在今年10月与11月两个月，华侨城拟处置转让旗下公司资产或股权多达15家，已公布转让底价的涉及金额约99.4亿。

华侨城密集出售资产套现的背后，或许与公司的业绩下滑、负债规模持续攀升而公司现金流连续为负有关。《投资者网》就相关问题联系华侨城，但一直尚未收到公司方面的回复。

出售温州华侨城51%股权

12月20日，银城国际发布公告表示，温州银嘉汇将以10亿元的交易价格，获得温州华侨城51%的股权，而华侨城则继续持有剩余49%股权。

根据公告，温州华侨城的主要资产为浙江省温州市一地块及建于其上的物业，概约总地盘面积14.57万平方米，概约总建筑面积30.66万平方米。

根据公开资料显示，温州华侨城所持有的该地块，是华侨城于2018年竞得。当时深圳华侨城以22.0462亿的价格拿下了237亩的"巨无霸"地块，溢价率仅4.7%。据当时报道，华侨城拟在该地块投资建设牛山片区商旅项目，并进行方案设计，打造都市健康慢生活标杆集聚地。

银城国际公告表示，集团于2020年上半年首次进军温州房地产市场后，一直积极发掘机会，透过收购土地储备进一步在温州立足，扩展其于长三角地区开发优质住宅物业的现有业务。鉴于项目公司现正将土地开发为商住综合体，集团进行建议收购等事项，可藉此取得位于温州的土地的权益比例，从而为本公司带来理想投资回报。

对比来看，既能为银城国际带来"理想投资回报"的温州华侨城，华侨城集团如今为何要转让出售其51%的股权呢?

华侨城密集甩卖资产

对于华侨城而言，甩卖资产是其公司近期经营运作的"常态"。据了解，除了上述地区外，华侨城还将成都、武汉、云南、河南、河北等地区的资产进行转让出售。

12月3日，重庆联合产权交易所披露了关于华侨城的2项股权转让信息，分别是华侨城全资子公司旗下公司股权转让情况。

股权转让信息显示，重庆华侨城计划转让成都华侨城盈创实业有限责任公司80%股权及3.20亿元债权，转让底价约4.79亿元。成都华侨城盈创实业有限责任公司成立于2017年5月5日。该企业项目已超过一年未动工，今年前11月的净利润为-1154.58万元。另外，其房地产开发经营资质也已经于2020年9月4日到期。

另外一则股权转让信息则显示，武汉华侨城实业挂牌转让武汉森亿青城文旅创业发展中心(有限合伙)26亿元有限合伙份额(约占总份额的99.96%)，转让底价约为3.57亿元。标的公司成立于2020年6月15日，截至11月30日净利润为-34.62万元。

值得一提的是，武汉森亿青城文旅创业发展中心(有限合伙)并非唯一被武汉华侨城实业出售的资产，与其同日成立的武汉风尚青城文旅创业发展中心(有限合伙)也早在11月2日被挂牌出售。信息显示，转让标的企业26亿元有限合伙份额(占总份额的99.96%)，转让底价约为10.71亿元，且截至12月4日挂牌期满仍未征集到意向受让方。

根据重庆联合产权交易所披露信息，在11月19日，华侨城全资子公司华侨城(成都)投资有限公司已挂牌拟出售成都华侨城锦华投资有限公司50%股权与2.94亿元债权，转让底价约2.94亿元。

《投资者网》梳理华侨城最近的资产出售情况，从出售标的的经营规模来看，出售企业的规模均属于中小型企业，且存在不同程度的亏损。相比之下，华侨城出售温州华侨城更加不同寻常。

关于公司大规模出售资产事宜，华侨城在投资者互动平台上回答表示："股权转让为公司加快周转的具体举措之一。公司在项目开发过程中采取多种方式加快项目的周转速度，一方面通过提升房地产业务运营能力、优化产品结构、实施跟投制度等措施提升整体运营效率。另一方面在部分项目中与业内优秀企业建立战略合作联盟，通过合作开发、股权转让等多种方式实现项目快速周转。公司目前经营状况良好，项目股转是公司引入合作方参与项目合作以及通过股转进行正常去化的方式。"

负债攀升现金流吃紧

事实上，华侨城方面回复投资者转让项目股权的原因，可能只是月亮的一面，另一面则从侧面反映出公司当前的资金压力。目前华侨城的业绩仍处于增收不增利的处境。根据华侨城发布2020年第三季度报告，华侨城A前三季度实现营收333.94亿元，同比增长11.83%;归母净利润52.48亿元，同比下降12.5%。

年报信息显示，华侨城以"中国文化产业领跑者、中国新型城镇化引领者、中国全域旅游示范者"为战略定位，搭建文化产业、旅游产业、新型城镇化、电子科技产业及相关业务投资五大业务板块。

不过从财报看，华侨城的主营业务仍是旅游综合收入及房地产收入，各占总收入50%左右。根据2020年中报数据，华侨城的旅游综合收入及房地产收入分别为99.49亿元、68.89亿元，同比变动73.79%、-42.09%，房地产收入下降明显。

尽管如此，华侨城仍持续呈现规模扩张之态。三季报数据显示，前三季度华侨城新增土储1000.4万平方米，同比增长25.1%;新增土储总价351.2亿，权益比81.2%。根据公告，2020年1-11月，华侨城累计实现合同销售面积341.17万平方米，合同销售金额826.24亿元。

华侨城追求规模扩张的同时，公司的负债规模还在持续攀升。三季报数据显示，截至2020年9月30日，华侨城负债总额达到3291.39亿元，较上期末增加了95.69亿元，负债规模进一步攀升。其中，带息负债为1455.99亿元，带息负债比例为44.24%。Wind数据显示，华侨城资产负债率自2015年起便连年增加，今年前三季度该值上升至76.07%。

值得注意的是，华侨城在举债扩张的背后，公司的现金流还略显紧张。2017年至2020年前三季度，华侨城的经营活动现金净流量分别为-77亿元、-100亿元、-52亿元及-22亿元，连续多年为负。