我国城镇化建设全面加速 2021年精准施策加快租赁住房补短板

近年来，我国城镇化建设全面加速，城市租住需求进一步释放，激发租房市场潜力。但是，在住房租赁市场快速发展的同时，所存在的一些痛点也急需解决。

日前召开的中央经济工作会议，鲜明地提出“要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场”。对此，接受《证券日报》记者采访的业内人士认为，2021年将是加快租赁住房补短板，加大力度推进租购并举的住房制度的关键一年。规范市场发展需要多措并举，精准施策。

近年来，住房租赁市场的重要性越发凸显。特别是在大城市房价高企的背景下，健康稳定运行的住房租赁市场在解决新市民居住问题中的重要性更加突出。

“由于国内高房价的问题主要集中在一线城市和部分二线城市，关键的内在原因是住房结构性供需矛盾，因此，为了有效抑制房价上涨过快的问题，增加大城市租赁住房供给将是长期趋势。”植信投资研究院高级研究员马泓在接受《证券日报》记者采访时表示。

值得关注的是，12月21日召开的全国住房和城乡建设工作会议，在部署2021年住房和城乡建设工作时，明确提出大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。

“今年的中央经济会议较细致地聚焦于租赁住房建设，提出多项具体的支持措施，涵盖了市场规范、政策完善、土地供给倾斜、税费降低等方面。租赁住房建设的制度体系和市场体系有望更加完备健全。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹在接受《证券日报》记者采访时表示。

那么，该如何规范长租房市场发展?财信证券首席经济学家伍超明给出的答案是：需要土地、金融、财税、监管、立法等制度政策体系多措并举，精准施策。

他对《证券日报》记者解释道，一方面，需增加大中城市租赁住房有效供应，提升租赁住房居住品质，从供给侧改革实现“房住不炒”。我国长租房市场需求旺盛，需要通过租赁市场解决阶段性的住房需求问题。从短期看，可通过盘活存量房源增加有效供应，如将闲置的工业、商业办公用房改建为租赁住房，鼓励多套房家庭将多余住房用于市场租赁等;从长期看，土地、财税政策应支持长租房市场，如土地供应向租赁住房建设倾斜，降低租赁住房税费负担等。

另一方面，要加强规范住房租赁市场秩序，防范金融风险。当前我国长租房市场政策体系不健全，市场秩序有待规范。立法方面，需加快推动出台相关法律条例，规范市场行为，净化市场秩序;监管方面，要加快租赁住房登记备案工作，政府可协助搭建住房租赁信息平台，提高信息透明度;金融支持方面，应在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度。

夏丹表示，资本蜂拥进入长租房市场，不少快速扩张的长租房企业因缺乏营运管理能力频频“爆雷”，同时运用了“租金贷”模式将租赁双方及运营方、金融机构绑定后，更大的风险可能在此闭环链条上蔓延。今年的中央经济工作会议要求“完善长租房政策，规范发展长租房市场”“整顿租赁市场秩序，规范市场行为”，不仅是防范租房市场内部风险，也是防范金融工具的不规范运用导致风险向外部蔓延。

马泓表示，整治长租房市场乱象，规范住房租赁金融行为是短期政策侧重点的一部分。短期政策基调将以整顿住房租赁市场、规范市场行为为主，适当控制住房租赁企业融资规模，引导住房租赁行业尤其是长租房市场逐步回归理性发展的道路;长期坚持“房住不炒”，加快完善长租房政策，逐步使“租购同权”，规范发展长租房市场。(朱宝琛)