“地产开发+”运营模式风行 物业企业的风口2.0在哪里

在主营业务之外，积极试水其他多元化业务，成为越来越多房企的选择。业内将房企这种战略转向称为“多元化”探索抑或是“地产开发+”运营模式。北京商报记者梳理重点房企近年来探索多元化的路径发现，尽管为谋求新的发展出路，诸多房企动作不断，但这条转型之路能否顺利走通，则考验着各家的运营功力：新业务是否与自身能力高度匹配、家底是否足够殷实能供以持续财力支持等。而从目前房企涉足“地产开发+”运营模式的现状来看，则呈现出“几家欢喜几家愁”的境况。

多赛道原则

在行业增速放缓、规模见顶的当下，越来越多的房企选择“不把鸡蛋放在同一个篮子里”。尤其是随着房企竞争白热化，与住宅销售关联度较高的商业、办公等业态，成为部分房企转向“地产开发+”运营模式下的发力点。克而瑞数据显示，2017-2019年，30家重点房企多元化业务营业收入的平均占比由11.94%提升至12.06%。

市场分析指出，过去10年房企多元化方向逐步明确，基本做了三步走：即从跨界多元到全面布局，再到逐步聚焦。目前基本围绕房地产上下游，围绕房地产不动产的相关行业布局，而后逐步聚焦。以TOP30房企为例，目前已经形成了四类成熟的“地产开发+”的运营模式，分别是地产开发+城市运营、地产开发+城市更新、地产开发+商业、地产开发+代建四类。

具体来看，30家重点房企营收中拆分出的多元化业务主要有5个方面，分别是物业管理、投资物业(包含商业地产和酒店)、产业地产、文旅地产、代建。另据克而瑞相关研报，除产业地产之外，其余4项业务对企业营收的平均贡献占比都出现了稳步上升。

“对业务多元化的探索，是企业发展到一定规模后的必然选择。”贝壳研究院高级分析师潘浩在接受北京商报记者采访时表示，可以将房企的多元化按关联性划分为两大类，第一类是与地产业务紧密相关的板块，第二类为脱离地产业务的跨界板块。

在潘浩看来，房企布局第一类多元化业务属于顺势而为，比如物业管理、商业运营、长租公寓、产业园等，实质上并没有离开“房地产”领域。第二类多元化业务主要是基于房企对于全行业前景和趋势的预判，目前主要集中在头部房企中，比如碧桂园的“三驾马车”战略，除了地产外的机器人、现代农业，恒大的新能源汽车以及万科的物流等。

“对于有资源支持的房企而言，其多元化道路可以是资源的整合与利用;对于有专业能力的房企而言，专业领域就是其转型多元化的核心抓手等。一般来看，资金实力强的房企在多元化的转型方面，可以通过收购的方式来实现。” 谈及房企多元化转型的影响因素，同策研究院资深分析师肖云祥如是说道。

几家欢喜几家愁

“目前三个方向是相对走通了，即商业、物业和公寓租赁。” 基于行业发展现状，易居企业集团CEO丁祖昱概括出了房企多元化业务探索中较为成型的三大热门领域。

然而，房企们“不把鸡蛋放在同一个篮子里”的过程也会遭遇现实难题，比如不同实力企业间产生了“优等生”与“掉队生”的差异。

以当下最受资本青睐的物业管理领域为例，尽管2020年内涌现的物业上市热潮被业内视为近年来“最佳表现”，但物企间也存在着上市股价“冷热不均”的情况。据北京商报记者不完全统计，今年已有7只物业新股开盘破发，破发率接近46.7%。今年四季度上市的世茂服务、合景悠活、第一服务、远洋服务等企业均遭遇上市首日“破发”，稍早些敲钟的卓越商企服务尽管在上市首日的股价表现尚可，但在上市4日后亦跌破首日发行价。尤以10月22日上市的第一服务跌幅最大，上市首日跌约27%，刷新纪录。

而2020年下半年以来股价表现较为出彩的物企，则以华润万象生活以及融创服务等为代表：12月9日，华润万象生活上市首日收盘价报28港元，涨25.56%，盘中最高涨幅一度超过40%;11月19日，融创服务上市首日盘中最高涨幅达22.76%。

长租公寓是年内争议最大，但仍被行业看好的一大房企多元化业务探索领域。从房企布局情况来看，截至2019年，TOP100房企中约25%直接或间接参与长租公寓，TOP30房企中逾六成公司涉足长租公寓。

北京商报记者梳理行业信息发现，截至三季度末，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓规模继续领跑增长。在收入方面，2020年上半年，万科长租公寓业务实现营收超过10亿元，占多元化业务营收比例约1/3;龙湖冠寓上半年实现物业投资业务不含税租金收入33.6亿元，其中租赁住房占比达到21.8%。

而在商业方面，在此领域发展势头较好的企业包括新城、龙湖、华润等为代表的“地产+商业”双轮驱动型房企。以新城控股为例，其2020年中报数据显示，截至2020年中期，新城控股实现总签约面积为877.5万方，其中综合体销售359.2万方，占比达到了41%。

丁祖昱表示，多元化之路中，房企已经开始全面入局商业，但差距拉开，前20%的商业地产布局的投资规模超过后面80%布局商业的投资总和。

“隔行如隔山，房企多元化转型，面临的最关键问题不是选择哪个行业进入，而是如何去运营。”基于现阶段房企多元化转型的成果，肖云祥指出，目前房企切入多元化业务，是不是还是搞地产开发的那一套，这是值得房企去思考和探究的。

潘浩则指出，在地产主业之外分散布局，不仅挑战房企的运营能力，更是对资金实力的考验。当前阶段，房企销售增速放缓，金融监管不断升级，房企快速周转模式承压，影响房企的资金流动性。要充分考虑多元化业务的前期投入与收益周期，高负债型房企进军新赛道面临风险较大。

地产主业地位仍坚挺

克而瑞研究中心分析师沈晓玲透露，现阶段房企多元业务基本上每年可以为企业贡献30%左右的销售业绩。不过她也指出，近年来，从很多房企开展多元化业务的实际效果来看，“很多创新业务并不适合房企”。

潘浩也向北京商报记者表示，从收入角度来看，当前重点房企的主要收入来源仍以物业开发销售为主，暂时没有多元化业务可以匹敌地产开发的主导地位。

据贝壳研究院梳理数据显示，碧桂园、恒大、万科、保利、融创5家头部房企中期营业收入中物业销售占比分别为97.3%、97.9%、99.0%、91.3%、94.5%。与上一年同期的占比相差无几，新冠疫情对头部房企的收入结构影响较小。头部房企仍以物业销售为主营业务，多元化收入规模较少。

“但近几年物管板块热度高涨，会存在像绿城中国、雅居乐等房企的旗下物业公司节点性市值超越母公司的现象。” 潘浩说道。

北京商报记者了解到，融创管理层不止一次在公开场合表态，从2017年“控投资，降杠杆”的思路开始，“地产开发仍是公司的核心主业”。今年10月，万科董事长郁亮也在多场媒体交流会中表示，“万科未来准备在房地产业里‘一根筋’地走下去，因为这个行业仍有很大的发展空间”。

在潘浩看来，房企从“活下去”到回归基本盘，体现出中期行业的主要发展仍需要依靠开发经营的模式，房企多元业务“远水不解近渴”的现状，促使房企回归基本盘意愿上升。结合我国城镇化的进程，房地产以开发经营作为主营业务仍具有较长的发展时间。其认为，现阶段房企对地产开发业务以及多元化业务，尚不存在“厚此薄彼”的情况。

值得一提的是，市场有观点认为，不久前落地的 “三道红线”，在一定程度上将影响到更多房企探路并发展新赛道的步伐。对此，潘浩分析称，“三道红线”主要针对房企“降负债”层面，对房企寻找新赛道的直接关联性有限。相反，房企选择和进入一个新赛道，前期都需要大量的资本投入，在融资新规“降负债”的要求下，房企进入新赛道会更加谨慎。

“短期来看，房地产开发业务仍然是房企的主要业务模块，房地产业务对多元化业务起到‘孵化’和‘供血’的作用。‘三道红线’在短期内不会影响到房企多元化的战略。”不过肖云祥也指出，若“三道红线”政策长期存在，或将成为推动房企多元化转型的影响因素之一。( 卢扬 荣蕾)