“独立经纪人”模式埋雷 Q房网因虚假宣传遭重罚

伴随着同行的抵制和消费者投诉，Q房网再次迎来一记重击。湖北国创高新材料股份有限公司(下称“国创高新”,002377.SZ)2020年11月末公告，Q房网珠海分公司在商品房销售过程中涉嫌虚假宣传行为，被处罚款30万元。

作为母公司，国创高新本该在此时有所作为，但其源源不断披露的，却是各大股东减持的消息。12月15日公司公告，控股股东及其一致行动让累计减持1832.65万股，减持计划减持数量已过半，减持计划尚未实施完毕。

此时并非减持的好时机。2020年各大股指迭创新高，但国创高新股价已累计下滑4%;若将时间拉长至近三年以来，其已累计下滑逾50%。

“独立经纪人”模式埋雷

转型房地产中介三年后，国创高新再次陷入业绩下滑的困境中。

2020年前三季度，公司营收约30.55亿元，同比下降17.45%;净利润约9205万元，同比下降60.87%;经营现金活动现金净流量为-3.08亿元。

公开资料显示，国创高新成立于2002年，2010年上市，主要从事改性沥青的研发、生产和销售以及房地产中介服务。

上市后的七年内，国创高新有四年净利润下滑，业绩难言乐观。直到2017年，公司38亿元并购深圳市云房网络科技有限公司总计100%的股权，并因此形成商誉约32亿元。

深圳云房旗下拥有品牌Q房网，是一个以O2O模式为核心的房地产中介服务提供商，主要从事新房代理、房屋经纪业务。

早在Q房网被国创高新纳入麾下之前，其“独立经纪人”的运营模式层就遭到了中原、中联、美联以及招商地产、港置地产、海王地产在内的深圳六大代理商联合抵制。

独立经纪人模式，即鼓励各家中介人员成为Q房网的加盟合作人，自己开拓房源、自己开拓市场，经纪人和公司之间是合作关系，可以自由开展业务。若排除其他附加条件，Q房网给予合作人的佣金提成高达85%，高于普通中介机构20%的佣金。

低投入焉能换得高回报

深圳云房并表后，每年为上市公司贡献60%至85%的营收。2017年至2019年，国创高新营收从25.73亿元增加到51.38亿元;归母净利润从0.43亿元增加到3.07亿元。

而与之形成鲜明对比的是，国创高新对深圳云房的投入。

近几年来，国创高新的年销售投入依然维持在至3000万元左右的水平，销售人员方面的投入极少。以2019年为例，公司3173万元销售费用中，仅379.8万元用于工资薪酬。

房地产中介作为典型的服务行业，提升销售费用及销售人员薪酬待遇，基本成为惯例，其目的是为客户提供更便捷、全面的服务。如我爱我家2019年销售费用高达10亿元，其中就有7.71亿元用于工资薪酬。

“又想马儿跑的快，又想马儿不吃草”，一系列行为终于酿成苦果。而2019年及2020年上半年，房地产中介业务同比增速分别为0.61%、-12.5%;同期公司归母净利润下滑1.72%、60.87%。

国创高新还试图美化报表引起监管层注意。2019年，公司研发资本化比例高达47%。

2020年9月30日，深交所下发问询函，要求补充说明2016-2019年业绩承诺中计算“实际净利润”时，每年所扣除的“本公司追加投资或募集配套资金所带来的收益及其节省的财务费用”的具体金额及确定依据。

问询函指出，公司有商誉32亿元，深圳云房2020年上半年净利润同比下滑58%，其在业绩承诺期及报告期内均未对相关商誉计提减值准备，说明未来是否存在大额商誉减值的风险。

“公司商誉在业绩承诺期和报告期内未出现明显减值迹象，但未来是否会存在大额商誉减值仍存在不确定性。为此，公司管理层已积极采取了各项有效措施，尽可能减少风险发生的可能性。”国创高新对此回应称。

因虚假宣传被处罚之后

在消费者服务平台黑猫投诉网上，2019年3月以来对Q房网的投诉达到数十条，其中主要包括：介绍问题房源、承诺买新房返佣金未返、恶意抬高价格赚差价、员工骗佣金、房租押金不退还、私自挂售居民住房、篡改购房协议等。

事实上，早在2017年，深圳云房就因违反广告内容管理规定，而受到深圳南山区市场监督管理局的行政处罚。

国创高新或许没有想到，相似的场景会一再上演，最终会反噬到自己身上。

11月25日国创高新公告，下属深圳市大数云房网络科技有限公司珠海分公司近日收到珠海市市场监督管理局《行政处罚决定书》，在商品房销售过程中涉嫌虚假宣传行为，被处罚款30万元。

针对公司拟如何整改Q房网等问题，《投资者网》近期致电并电邮公司证券部，但等待三个工作日后，仍未收到任何形式的回复。

天眼查数据显示，深圳大数云房网络科技有限公司是深圳云房下属子公司，2020年该公司有15条被起诉公告;其在北京分公司2019年已提交注销申请。

据国创高新2020年三季报，除经营活动现金净流出3.08亿元之外，公司净资产收益率(加权)降至历史新低，仅为1.71%，2017年至2019年同期这一指标均在4.5%左右。

其他指标也同样不乐观。如代表盈利水平的毛利率，相比2019年前三季度下降2个百分点至13.8%，净利率降3.33个百分点至2.8%;每股收益从0.26元降至0.1元。

深交所此前还要求公司就应收账款情况做出详细说明，而国创高新回复称：“新房业务收款进度受季节性因素影响较大，通常春节前后为房地产交易结算淡季，应收账款回款进度较慢;2020年上半年只能通过电话、微信、电子邮件等方式进行追款，无法进行现场沟通，催款难度加大。”

但事实是，直到金九银十的旺季，国创高新也未能成功催款。其应收账款从2020年上半年的6.63亿元增加到7亿元。

面对上述情况，控股股东尚未采取有效措施，而是忙着减持。

10月23日，国创高新4.3亿限售股迎来解禁。次日，控股股东国创集团及其一致行动人宣布拟减持3665.3万股;深圳大田拟减持5498万股;共青城和传承互兴拟减持3179.7万股。分别不超过总股本的4%、6%、3.47%。减持原因为企业经营发展需要。

Wind数据显示，今年以来公司5名股东(彭雅超、长兴物资、共青城、大田投资、互兴15号)合计减持5691万股，约合市值2.5亿元。目前公司股价处于相对低位，目前大股东股权质押率为42.5%。

据统计，其质押起始日多集中在2017年与2018年年初，彼时正是国创高新并购深圳云房之时，而上市公司股价已累计下滑60%左右。若股价继续波动，会否引发平仓危机，市场正在拭目以待。