从“三道红线”到“五档分类” 房地产融资愈发收紧

房地产融资愈发收紧。2020年最后一天，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。而在此之前，重点房地产企业已经试点资金监测和融资管理规则，也就是业内所称的“三道红线”。

业内人士表示，从“三道红线”到“五档分类”，从资金需求侧到资金供给侧，房地产业的金融监管进一步升级。在2021年，房地产行业或将经历比以往更多的考验，更多房企将主动“降负”，全年融资规模料保持低位运行。

房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。具体来看，银行业机构分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档，房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

中原地产首席分析师张大伟指出，此次单独对个人住房贷款占比设置上限，也是近年来首次。全联房地产商会创会会长聂梅生此前表示，目前城市居民资产负债率快速上升，其中房贷是家庭负债的主要组成部分。业内人士表示，单列个人住房贷款的“红线”，对防范金融风险意义更为重大。

中国银行研究院研究员梁斯对《经济参考报》记者表示，从新规要求看，部分银行的房地产信贷占比超过标准，2021年的信贷投放结构势必将有所调整，需要控制房地产贷款增速。尤其部分银行超标幅度明显，需要通过压降新增房地产贷款规模以满足监管要求。整体看，新规对信贷总量影响不大，但房地产贷款增速将有所下降，或将低于整体贷款增速。

东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞也表示，新规实施之后，部分踩线的金融机构或将通过更严格的贷款标准、更高的贷款利率来收缩房贷余额比重，因此房企总体融资规模将受到限制，融资成本或将边际上升，房企融资环境进一步收紧。“不同房企受此次新规的影响程度有所不同，部分区域布局欠佳、债务负担高、外部支持力度弱的中小型房企受新规影响较大，金融机构或将进一步压缩其融资额度，提高融资成本，对其业务的持续发展产生不利影响。”他说。

实际上，从去年下半年至今，房地产融资的阀门持续在收紧。去年8月，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，其中的融资管理规则正是此前业内多次传闻的“三道红线”。近期，北京市银行业协会还正式印发《北京市银行业协会个人住房贷款业务自律公约》，对银行的个人住房贷款业务和个人商业用房贷款业务做出了自律要求，明确不得使用“首付贷”等金融产品加杠杆、挪用其他个人类贷款资金或信用卡融资用于支付首付款。

业内人士表示，在严监管、防风险的背景下，预计房企融资难度将进一步加大，更多房企也将主动“降负”。

实际上，试点房企在受到“三道红线”的监管后，通过债券方式进行融资的意愿及能力已经明显下降，融资规模增速较其他房企大幅减弱。根据东方金诚对发债房企的样本统计，2020年9-12月，样本房企国内信用债发行规模合计1941.97亿元，同比增长86.76%，但“三道红线”试点的12家房企发债规模260.11亿元，同比仅增长7.62%，发债额度占房企发债的13.39%，占比同比下降9.85个百分点。海外债方面，在疫情、汇率、政策等外部环境影响下，2020年9-12月，样本房企海外债发行规模同比降幅为25.81%，但试点房企发行海外债同比减少40.74%，降幅更大。

贝壳研究院高级分析师潘浩也表示，未来几年房地产行业现金流均将保持紧张态势。上市房企2020年偿债规模约9154亿元，同比增长28.7%，2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，房企偿债压力继续攀升。预计在周期性影响下，房企债券融资到期债务需要3到5年方能实现实质性降速。

或许正是感受到未来的压力，进入2021年，已有部分房企抢跑债市融资。根据贝壳研究院统计，房企2021年1月4-6日境内外发行规模约合人民币270亿元，同比增长233%。“2021年房企融资新规与银行业金融机构的集中度管理均处于过渡期，金融监管更趋严格，房企对金融环境预期紧张，故而将会加快新年发债节奏，抢跑债市。”潘浩表示。

业内人士表示，现阶段房地产行业仍是去杠杆的重要领域。克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，此前房地产行业持续加杠杆的模式将难以继续。下一阶段，房地产行业必将转向去杠杆，确保房企负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。(梁倩　张莫)