房地产调控政策效果释放 房地产贷款余额增速连续29个月回落

在1月15日国新办举行的新闻发布会上，央行副行长陈雨露介绍，2020年，房地产调控政策效果逐步释放，房地产贷款余额增速已连续29个月回落。

央行金融市场司司长邹澜进一步介绍，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到去年的28%。

连续29个月回落、8年来首次低于各项贷款增速，这两个显著变化可以称做房地产贷款增速的“小纪录”。“小纪录”背后是关于房地产金融审慎管理制度的“大变革”。

这两个“小纪录”是近年来房地产金融调控取得的成果。近年来，金融监管部门加强对各类资金流入房地产的统计监测，引导商业银行房地产贷款合理增长，推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。经过多年的管理与创新，房地产金融审慎管理制度已经基本成型。

房地产金融调控取得的成效与金融监管部门推行的审慎监管策略密不可分。关于金融领域审慎监管的缘起与发展，笔者在1月16日刊发的《消费金融公司迎评级大考谁能接下审慎监管的灵魂拷问》一文中已有论述，此处就不再赘述了。虽然这篇评论用的标的是“消费金融公司”，但适用于所有的金融监管。房地产金融也如是。

房地产金融审慎管理制度是逐步形成的。

首先，实施多年的差别化住房信贷政策是落实房住不炒要求的“命门”，各地、各金融部门落实得非常好，才形成了国家统计局缩成的“70个大中城市房地产市场价格稳中略涨”的局面。这是房地产金融审慎管理制度的基础，是从房地产金融的供给侧进行管理。

其次，重点房地产企业资金监测和融资管理规则是从房地产金融的需求侧进行约束。2021年1月1日起正式实施的重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被业内称为“三道红线”。这个管理规则是有住建部和央行共同制定的。

“三道红线”包括房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

去年8月份之后这个消息开始在房地产圈流传，相关房企“对号入座”，逐步按照规则要求推出了一系列的合规措施。个别房企撑不住了，但更多的房企则正在适应规则，按照规则的要求进行整改。

第三，建立健全房地产金融宏观审慎管理制度。这个制度实际上是房地产金融的供给侧、需求侧和其他的包括住房租赁金融政策在内的房地产金融政策的集大成者。

笔者认为，央行、银保监会去年底推出的房地产贷款集中度管理制度也是房地产金融供给侧管理的重要内容，管住银行就能实施好差别化住房信贷政策。这项制度对于提高金融体系韧性和稳健性、促进房地产市场平稳健康发展将发挥重要的作用。

在这项制度中，央行、银保监会根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理，共分为五档，设定相应金融机构房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，并综合考虑银行业金融机构的规模发展、房地产系统性金融风险表现等因素，适时调整适用机构覆盖范围、分档设置、管理要求和相关指标的统计口径。

分档的管理措施是不是有点眼熟?是的，这与监管层对证券公司、金融租赁公司、消费金融公司等金融机构的审慎监管策略是一致的。

最后，随着房地产金融审慎管理制度的进一步完善，有关房地产贷款的新的“小纪录”还会产生，这些“小纪录”多了，房地产金融领域的风险就小了。从这个意义上说，房地产金融审慎管理制度的实施就是房地产金融领域统一的“排雷”行动。(阎岳)