二手房市场暖冬”苗头初现 房产中介费折扣消失

从去年12月至今，老包把自己门店的中介费从1%一路提到了1.5%，这个数字，行业的标准价是2.7%。如果春节后的疫情平稳，老包计划再向上提到1.8%。

像老包这种只有一两家门店的小中介一样，在这个冬天里，北京大部分房产中介都选择了取消或大幅缩小佣金优惠。链家连老客户的9.5折也没了，我爱我家的门店8折也改成只有买卖同体才能享受佣金优惠，连近年来市场份额不断下降的麦田佣金折扣也进一步缩小……随着市场活跃度的提升，一些之前释放的优惠政策正在被收回。

从1%到1.5%

在陈瑾不断的催促下，弟弟陈生终于赶在2020年12月底前，在老熟人老包的中介门店，把儿子上学要住的房子落听了，只不过，中介的佣金费用比陈瑾同事12月初买房的时候，多出了好几万元。

刚刚过去的近2个月，陈瑾发现老包的佣金从1%、1.35%涨到了1.5%，同时“水涨船高”的还有房子的紧俏度。

“没办法，市场确实好，特别是小户型，抢已经来不及了，需要围猎。”距离上一次老包用“围猎”这个词，已经过去了将近四年的时间。

老包的门店属于小区底商，名义上加盟了一家正在走下坡路的中型中介品牌，实际上，这是家夫妻店。按照老包的说法，挂个牌子，一个是为了让生客放心;再一个，就是眼下的市场状况，兄弟门店能互相帮一把。

老包对社区“吃”得很透，特别是老人和小区里的大学教授们，谁家有一个老人卧床，谁家两口子都是大学教授、孩子长期是保姆带，他都了如指掌，需要的时候搭把手、多关照点。再加上老包自己的家也在这里，小区里很多人买卖房子都找老包，经常是老太太卖房找老包，也要自己儿女去找老包买房。

除了街坊邻居的关系，更重要的是老包给的佣金常年只有1个点。

1个点是什么概念，按照目前大的中介机构链家2.7%的佣金标准，老包这种海淀知名小区一套两居室“条件不错”的房子，大概在1200万-1300万元，买卖流程下来，佣金要30多万元，即便是我爱我家给的熟人折扣8折，整体也要25万-26万元，而老包只收12万-13万元。

从去年12月中旬开始，佣金不断提高，从1%到1.35%，陈瑾带过去的朋友，最后一个买一居室的同事给出了1.5%。那套房子，已经在链家带看了多次，最后卡在了业主要求全款交易，老包带着陈瑾的同事直接敲门，拍出了全款、不是“连环单”的两个条件果断拿下。

一居室“暂无货源”

“没办法，目前小区的一居室除了链家手里还有两套有‘瑕疵’的，其他都卖光了，大家都在抢房子，靠我们一家不行，几个兄弟店得串，这都是有成本的。”老包承认，在海淀买一居室的，基本上都是为了孩子，因此也就造成了目前一居室“暂无货源”。

“五六百万元的资金，就算是在海淀，不太好的位置、老点的房子也能找个小两居了。”陈瑾弟弟的儿子比她的儿子还要大一岁，让两个孩子一起上学，是陈瑾妈妈理想的状态。起初，弟弟想让陈瑾搬到自己住的朝阳区，陈瑾果断拒绝了，用她的话说“住惯了西边，到哪儿都觉得人多，学校还不行”。

在很多人眼里，陈瑾买房是成功的，婚房附近就有一个不错的小学，加上小区里自带的幼儿园，基本上12岁之前都不用操心孩子上学问题，这也是该小区目前房子卖得好的原因。

“链家在我们小区周围有3家店、我爱我家有2家，像我们这样挂牌不挂牌的还有好几家，能养得了这样的市场，成交基数可想而知。”老包如是归纳小区周边二手房的市场状况。

与老包的小中介不同，链家、我爱我家等一些头部机构目前执行着2.7%的中介费用，但一些之前释放的优惠政策正在被收回，这一切也都源于市场“好转”的预期。

“目前的市场状况给了我们极大的信心，与去年同期相比可谓是天壤之别。”北京商报记者同时也走访了几家头部中介机构的门店，中介人员同样给出了一居室出清紧俏的答案，要么“暂无货源”，要么可供选择空间不大。

上述中介人员告诉北京商报记者，受调控政策影响，目前北京二手房价格水平已处于较低值，因此也造成购房者在买房时受此因素影响不大。但总价是至关重要的因素，能不能凑够首付，决定着该不该有买房的念头，“一居室的快速出清，代表着市场自我修复已经进入成熟阶段，未来具体市场表现不好预判，但开局是喜人的”。

局部“暖冬”

下行的二手房市场遭遇疫情“黑天鹅”，打折让利是最简单粗暴的抢夺市场的手段，如今的变化，似乎也预示着市场“暖冬”的苗头。

对于目前北京二手房市场的表现，地产分析师严跃进表示，北京二手房市场回暖，是此前积压需求的释放，但这也只是局部表现。放眼全北京二手房市场，自“3·17”调控政策至今，楼市调控仍加码不断，因此部分市场回暖源于刚性需求，但大幅度涨价走量并不会出现。除此之外，目前疫情仍带来诸多不确定性，这方面也会影响到未来购房预期。

北京商报记者注意到，北京执行“3·17”调控政策已将近四年时间，从实施效果来看，二手房价格出现明显回调。

在疫情影响下，2020年北京二手房市场仍表现出韧性复苏。贝壳研究院发布的报告显示，2020年全年北京市二手住宅成交16.9万套，同比增长16%，成交绝对水平及增幅均是2017年以来最高。全年北京二手住宅成交均价60485元/平方米，同比微跌0.5%，连续三年保持相对平稳态势。

二手房市场快速复苏的背后，也源于房贷利率下降带动市场需求释放。2020年北京房地产市场的升温是上半年货币宽松政策影响下，房贷利率下调促进自住需求正常释放所致，到2020年12月北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点。

尽管北京二手房成交出现回温迹象，但热度或在今年2月戛然而止。贝壳研究院发布的报告显示，2月北京市场面临较大向下压力下，热度难续。1月下旬密集调控出台及银行购房信贷环境收紧，即使部分人群“就地过年”，难延续1月高体量成交。2月市场需求降温，前期上涨较快的城市或区域房价涨幅将收窄。

在刚刚过去的周末，北京市银保监局发布通知，已会同人民银行营业管理部、北京市住建委等部门组建联合工作组，于近日赴银行机构开展专项核查。对于银行因经营不审慎、内控管理不到位导致消费贷、经营贷资金违规流入房地产领域等问题，一经查实将依法从严从重处理。北京银保监局还将结合银行自查及监管核查情况，指导北京市银行业协会积极行动，对个人和中介的不当和违规行为启动联合惩戒机制。

对于这样的一则消息，无论是老包在内的一线经纪人，还是贝壳这样的大机构，都认为2021年将是房地产调控长效机制持续深化的一年，房价及预期的异动将受到更及时、更严格的管控，同时宏观货币环境及购房信贷环境边际收紧可能性较大。与2020年相比，2021年是调控及信贷加压下房价趋稳的一年。北京商报记者 卢扬 王寅浩