低成本拿地获得大量商业用地 越秀多元化拿地真的“香”吗？

拿地对房企而言至关重要，为此各大房企用尽浑身解数。例如，越秀地产股份有限公司(以下简称越秀)就通过住宅+配建、国企合作等多种方式抢滩土地市场。但越秀低成本拿地的同时也获得了大量商业用地，“存货”连年增长。多元化拿地对越秀而言真的“香”吗?

土地储备量高 达2454万平方米

3月16日晚间，越秀发布了2020年成绩单。数据显示，2020年，越秀实现合同销售金额957.6亿元，同比增长32.8%，完成全年销售目标的119.4%，实现营收462.3亿元，同比增长20.6%。

在利润层面，2020年，越秀实现权益持有人应占溢利42.5亿元，同比增长21.9%，但毛利润为116.3亿元，同比下滑11.4%。毛利率为25.1%，同比下降9.1个百分点。

越秀此份成绩单最亮眼的地方在土地储备。财报显示，2020年越秀新增土地22块，总建筑面积为560万平方米，按权益计算建筑面积为329万平方米。截至2020年底，越秀拥有土地储备约2454万平方米，分布在全国21个城市。

值得注意的是，与大多数房企不同，越秀有自己的“拿地经”。据悉，越秀建立了“6+1”获取土地的模式。2020年越秀新增土地储备中，非公开市场拿地占比54.1%，其中TOD(以公共交通为导向的开发)、住宅+配建、国企合作三种增储模式分别占新增土地储备的18.5%、25.2%、10.4%。财报显示，越秀新增土地储备方式多元，土地成本得到有效控制。

实际上，传统的招拍挂市场一直不是越秀的主场，此前越秀曾通过“地产+基金”的方式拿下大量土地。近几年，越秀又不断丰富拿地方式，2019年，越秀引入广州地铁为其战略股东，通过“轨交+物业”模式获取了大量土地。

存货高企 权益占比低

财报显示，越秀2020年新增22块土地中，15块是地铁项目，纯住宅项目很少。实际上，金融数据和分析工具服务商万得(Wind)数据显示，越秀在住宅用地之外，还有大量的商服用地和商住综合用地。

央视财经评论员薛建雄对中国商报记者透露，TOD、住宅+配建、国企合作等拿地方式都会使越秀获得很多商业用地，尤其是TOD模式，会使其商住综合用地规模大涨，且土地位置还不在城市核心地带。近几年，商业用地去化压力较大，租金收益又逐年下滑，背负大量商业用地的房企压力会比较大。

一位此前从事商业地产的内部人士对中国商报记者透露，商业地产项目本身开发周期较长，很考验房企的运营能力。更重要的是，商业地产和住宅配套效果较好，会形成双向带动的循环，如为商业单体项目，在线下流量被切割的当下，则会面临较大风险。

财报显示，截至2020年底，越秀土地储备建筑面积共有2454万平方米，其中在建建筑面积共有1716万平方米，未开工建筑面积有738万平方米，也就是说，30%的项目尚未开工。

值得注意的是，越秀近几年存货连年增长。万得数据显示，2017-2019年，越秀存货金额分别为551.2亿元、832.3亿元、1388.5亿元、1510.1亿元，呈逐年增长态势，且三年时间增长了174%。

此外，多元的拿地模式还使得越秀拿地权益降低。财报显示，2020年越秀新增的22块土地中，只有三块权益占比为100%，很多项目越秀的权益占比不足50%，甚至有3个项目，越秀权益占比只有9.5%。

对此，越秀相关负责人对中国商报记者表示，随着公司合同金额的增长，其存货相应增加是合理现象。而在拿地权益方面，2020年新增土地储备中，公司占股50%或以上的项目还是占大多数，且项目合作运营是行业一大趋势，公司通过合作模式拿地，持股比例会根据市场和合作需求确定，股权比例较为灵活。

ROE引争议 少数股东与母公司为何相去甚远

值得注意的是，越秀少数股东ROE(净资产收益率)和母公司ROE相差较大，引发质疑。

财报显示，2020年，越秀少数股东权益为205.28亿元，同比增长41.9%。但值得注意的是，少数股东权益大涨的同时少数股东损益不增反降，2020年越秀少数股东损益为4.35亿元，同比下滑65.1%。

这导致2020年越秀少数股东ROE仅为2.12%，而同期越秀母公司ROE却高达9.7%。

实际上，这不是越秀第一次出现少数股东与母公司ROE相去甚远的“怪象”。 2016-2019年，越秀少数股东ROE分别为4.97%、1.54%、3.43%、8.62%，而同期母公司ROE分别为5.03%、6.98%、8.06%、8.55%。除了在2019年两者的ROE较为相近外，其余年份都有不小差距。

而理论上讲，少数股东ROE和母公司ROE相差不应悬殊，包括万科、金地等房企少数股东ROE和母公司ROE都相差无几。

薛建雄认为，越秀少数股东权益上涨的同时少数股东损益却不涨，背后不排除有“明股实债”的可能。实际上，其土地储备权益占比较低，也不排除其他股东存在以“明股实债”入股的可能。

据悉，“明股实债”能有效降低上市公司报表中的负债水平，导致其净负债率和资产负债率都下降。那越秀是否存在“明股实债”的情形，其少数股东ROE和母公司ROE相去甚远的“真相”又是什么?

越秀方面对中国商报记者表示，由于TOD等大型开发项目目前还处于前期阶段，这一阶段营收结转规模较小，所以本年少数股东的ROE较低。随着项目的逐年竣备结转，少数股东的ROE将随之体现并提升。公司与合作方的合作项目严格按照同股同权投入，不存在“明股实债”的问题。(周子荑)