当监管机构介入时 房地产开发商无法代表客户提供贷款

如果您打算使用25:75计划购买您的梦想家园，其中建筑商承担指定时期的利息负担，那么对您来说有一些坏消息。

住房金融公司(HFC)监管机构国家住房银行(NHB)已禁止此类产品。“建议氢氟碳化合物停止提供贷款产品，涉及建筑商/开发商等代表借款人偿还贷款，”阅读NHB于7月19日发布的通告。

因此，开发商不能代表购房者提供贷款，贷款支出将严格与房产建设的进度挂钩。

补助金计划允许买方通过支付房产价格的一小部分来购买房产。在传统的住房贷款产品中，随着房产建设的进展，银行将贷款金额交给建筑商。同时，购房者开始向银行支付等额的每月分期付款(EMI)。

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另一方面，补助金计划向建筑商提供了很大一部分贷款，然后每月向HFC支付贷款利息，直到买方获得财产。

舒适的安排

到目前为止，这对所有人来说都是一个双赢的局面。购房者被告知，他们不必担心EMI支付，直到他们获得房子的所有权。已经支付租金的人不必担心支付租金(对于他们住的地方)以及建设中房产的EMI。因此，氢氟碳化合物在其他低迷的房地产市场中受到关注。资金匮乏的开发商获得了廉价资金和房地产销售。

“一个典型的开发商将以16%至22%的利率获得资金。很少有人在房地产业找到好名字，筹集资金约为13%。但如果开发商根据补助安排以房产买家的名义借款，那么适用的利率将是房屋贷款的利率 - 约为8.5%至9%，具体取决于借款人的信用状况，“Sukanya Kumar表示。 ，RetailLending.com的创始人兼首席执行官 - 一家住房贷款咨询公司。

这大大节省了开发人员的利息成本。此外，它还推动了房地产市场缓慢的房地产销售。即使那些无力偿还贷款的人也支付了一小部分金额并预订了房产。但是，有一些问题是不容忽视的。

如果开发商停止偿还贷款怎么办?如果项目延迟怎么办?“资助计划的物业买家必须明白他们是这些安排的共同借款人。如果开发商不为贷款提供服务，则责任转嫁给购房者。更重要的是，他们的信用评分会折腾，使他们将来没有资格获得贷款，“Sukanya Kumar指出。

福利有限

还有其他问题。一些开发商在规定的时间内提供补助金，比如36个月，而其他开发商则提供补助金直至占有。一旦规定期限结束，购房者应该为贷款提供服务。如果项目延迟并且即使在规定期限之后也没有获得财产，那么仍然希望借款人能够偿还贷款。

“占有”本身就是一件棘手的事情。一些开发商会将“装修藏品”纸张交给买家。在这些情况下，开发商只需将钥匙交给购房者而无需获得主管当局的入住证明。

这不合法。在许多情况下，即使买家提出抗议，开发商也会告知HFC他们已经交出了公寓。虽然开发商和房产买家争论谁应该支付贷款，但借款人的信用评分会折腾。许多贷方使用这一规则，“如果在过去12个月中甚至有一笔违约或延迟付款，那么这种贷款就无法再融资。”在这种情况下，借款人无法再融资以利用较低的贷款。利率，如果市场上有的话。

有些开发商使用所收到的资金用于建造他们所售房屋以外的用途。这些将包括为一些其他项目提供资金，使用其他项目的金额，甚至出于个人原因。然而，在引入房地产监管机构法案(RERA)之后，许多与滥用资金有关的不法行为都受到了限制。

停止错误的做法

目前来自NHB的通告现在全面禁止这些产品。2013年，印度储备银行禁止银行提供此类产品。七月2016年，NHB也已明确告知，以氢氟碳化合物的住房贷款发放链接到建设中的问题和前期支出的财产被禁止。但是，氢氟碳化合物和开发商提供的产品很多。“NHB继续收到有关上述住房贷款产品的若干投诉。此外，据称，某些建筑商使用资助计划进行的欺诈行为也已引起NHB的注意，“NHB发布的通告称。虽然2016年7月的通告只是一个建议，但NHB的2019年7月声明完全禁止此类住房贷款计划。

欢迎的救济

尽管这一禁止这些产品的决定对所有利益相关者来说都是一个巨大的打击，但它肯定会遏制与这些贷款相关的风险并保护购房者的利益。

“根据预算公告，氢氟碳化合物将由印度储备银行监管。NHB的这一决定是朝着为银行和氢氟碳化合物提供公平竞争的方向迈出的一步，“Pune LoanTap Financial Technologies的创始人兼执行董事Satyam Kumar说。

“这是NHB正确方向的一个受欢迎的步骤。这将遏制开发商所做的不法行为，并保护购房者的利益，“IIFL家庭财务负责人Ajay Jaiswal表示。但是，也有一些不同意见的声音。

“如果监管机构发现差距和滑点，然后提出明确的条款和条件来提供此类产品，那么如果不对这些产品进行全面禁止，那就更好了。这对那些热衷于遵守公平惯例的开发商和氢氟碳化合物都有用，并且可以为购买者带来EMI负担，“一位不愿透露姓名的高级房地产专业人士表示。

市场参与者认为，根据贷款协议，现有的贷款将继续发放。利用此类产品的购房者必须通过他们的贷款和房产购买协议(如果他们之前没有这样做)来决定他们未来的行动方案。2013年，当印度储备银行禁止这些产品时，大多数银行都有一个简短的窗口，以便在贷款被批准但未支付的情况下完成贷款支付的文件。但是，如果他们有这样一个产品的制裁函但没有选择支付，个人应该联系他们的HFC以明确。

“这些补助产品被用来推动潜在的房产买家购买房产。由于这些产品被禁止，为了提高销量，一些建筑商可能会降价以吸引买家，“萨蒂扬库马尔说。

如果您在购买梦想家园时仍处于绘图板上，最好等待观看。在季风季节期间房地产市场疲软以及持续的价格调整可以提供一个购买梦想家园的好机会，一个月或两个月。