西雅图的公寓建设热潮继续 给人们带来了新的压力

建筑起重机正笼罩着西雅图，在城市的公寓楼上笼罩着一层阴影。

研究公司CoStar Group的高级市场分析师贾里德·卡德里(Jared Kadry)说：“西雅图是美国城市中空天下最多的起重机。” 根据项目管理公司Rider，Levett和Bucknall保留的“起重机指数” ，截至2019年1月，西雅图有59台起重机在工作。

据卡德里(Kadry)等研究人员称，这些建筑用起重机正在建造更多的新公寓，超过了西雅图可能一次吸收的新公寓。但是西雅图经济的蓬勃发展已经有几年了，并且其他经济学家预测，尽管现在计划在2019年开放数千套公寓，但空置率仍然会相对较低。

房地产服务公司高力国际(Colliers International)西雅图多户家庭团队的执行副总裁戴伦·西蒙(Dylan Simon)说：“市场表现大大好于一年前专家的预期。” “对新交付的公寓房的吸收尤其强劲，消除了对过度开发的担忧。”

力量的迹象，麻烦的迹象

尽管有大量的新建筑，公寓管理者在西雅图仍然有提高租金的空间。穆迪Analytics Reis Inc.的高级经济学家芭芭拉·丹纳姆(Barbara Denham)表示：“西雅图的有效租金增长率为5.5%，名列十大都会城市之列。”

西雅图强劲的经济持续创造新的就业机会，帮助填补新的公寓单元。丹纳姆说：“西雅图去年的就业增长强劲，达到2.4%，高于美国的1.8%。” 那只是去年。丹纳姆说，在过去五年中，西雅图的平均就业增长为2.9%，高于美国的平均1.8%。

经济学家一致认为，该地区目前空置的公寓比例仍然接近5.0%，达到或降低了0.5个百分点。

例如，根据雷斯(Reis)的数据，在截至2019年第一季度的三年中，该市公寓的总库存量增长了11.2%。同期，已租公寓的数量增长了10.8%。空置公寓的百分比也相应增加，从2019年的4.6%上升到2019年第一季度的5.6%。Denham说：“这并不罕见，因为许多地铁的空置率随着新建建筑的增长超过了入住率的增长而增加。”

据CoStar(不包括为老年人，学生或低收入房客建立的社区)，开发商计划在2019年度过最大的一年，有望在西雅图都会区开设13,000套新公寓。这比他们在2018年新开的10,880套新公寓还多。它甚至打破了2015年高峰时的记录，当时有11010套新公寓上市。据CoStar称，即使西雅图强劲的经济也将需要时间来吸收2019年计划的所有公寓。“我们预计2019年的空置率将达到7%，” Kadry说。

其他专家认为，西雅图强劲的经济将足以满足目前正在建设的大量新公寓的需求。西蒙说：“城市公寓单位的需求仍然强劲，并且预计将基于极其强劲的技术就业而与交付保持同步。”

就目前而言，新公寓的租金继续非常快速。例如，据CoStar称，在西雅图市中心的一座新高层建筑Stratus中，该高层建筑于2019年3月达到稳定，新公寓的租用每月超过22个单位。

但是，西雅图的公寓市场已经显示出过度建设的压力。甚至像Stratus之类的非常成功的建筑也必须提供大幅折扣以吸引足够的居民：向签署了12个月租约的新租户提供四周的免费租金。西雅图大都市区普遍存在类似的优惠，2019年第一季度，所有租赁物业中有19%提供了某种优惠，而新租房者有11%的现金优惠提供了一个月的免费租金。到CoStar。这大约是2015年底提供优惠的房地产份额的两倍。

“不幸的是，没有迹象表明开发商在放慢脚步，” CoStar说。“头条新闻总是读着'永无止境'。”

地方官员还提供了新土地，开发商现在可以在这里建造大型公寓楼。2019年3月，该市更改了分区，以允许在27个社区中进行高层建筑，这些社区仅限于单户住宅。这些社区大部分位于沿市区延伸的轻轨线上。

相对于物业收入，投资者仍然愿意为西雅图的公寓物业支付高价。在过去的三个季度中，该市公寓物业的12个月滚动平均上限率一直稳定在4.6%。雷斯说，这低于美国平均水平的5.4%。

“虽然西雅图大都会的市场基本面已经走了一段时间，但投资者的胃口仍然强劲。因此，房地产交易仍然要求高昂的定价和极低的上限利率。”房地产管理软件和服务提供商RealPage Inc.的首席经济学家格雷格·威利特(Greg Willett)说。