上半年物企财报“喜忧参半” 52家物企股价“恐慌性”下探
“经历了2020年新冠疫情,物管行业价值迅速释放,短短两年实现快速发展。2021年上半年物企财报陆续发布,对比去年上半年向好的行情,今年却“喜忧参半”。
“喜”的是,上市物企财务数据和规模效益整体向好,上半年已公布中期业绩的51家物企营收合计904亿元,同比上涨54%,其中平均营收为17.7亿元,高于平均值的物企数量达到了14家;16家物企在管规模超1亿平方米,这一比例达到了近31%。上半年,51家物企净利润总和约为147亿元,同比增66%。
值得注意的是,对于行业而言,更多需要关注“忧”的部分。
首先,行业竞争加剧,整合速度加快,上半年一系列并购、换股合作、出售资产事件频发,行业“马太效应”渐显;再者,行业监管力度也在持续增强,业务服务需求不断升维,都将给物企经营带来不小的压力。
无论是从资本表现还是业绩的角度,物管行业,终将回归基本面。”
01
上市物企已达52家,年内11家
2020年以来,物管行业迎来“上市潮”,至2021年物企上市速度再加快。
据克而瑞物管监测,截至今年9月初,共有52家物企成功登陆资本市场,年内成功上市的物企达到11家,较去年同期6家上市物企数量几斤翻倍。目前,仍有24家物企正在排队,上市热情不减,预计年底至明年初将迎来上市高峰。
随着港交所上市门槛提高,加之受房地产的调控政策影响,物企从地产开发板块独立分拆,通过上市来实现资产的升值,促使物企积极谋划上市。目前,物企闯关资本市场有两个明显的特征。
从审批节奏来看,物企获批进度放缓,同比延后约36天。根据克而瑞物管统计,2020年1-9月初上市的6家物企从初次交表到成功上市平均历时171天,而2021年同期的11家物企平均用时207天。以此估算,24家上市物企或将在年底至明年初集中上市。
此外,年内上市物企以中小规模为主要特征,根据待上市企业招股书信息披露,目前24家待上市企业于2020年年底的在管面积均值2623万平方米,中位数1926万平方米;除了长城物业、富力物业、世纪金源服务外,其余企业规模均在4000万平方米的量级之下。
02
物业股价“恐慌性”下探
从上市物企股价变动来看,与去年物企一发财报,股价就应声上涨的联动效应截然不同的是,今年财报季,物业股依然相对低迷。
过去几个月,物业板块出现两次集中式回调。
第一次出现在今年年初,大部分物业股股价距离峰值几近“拦腰斩”,除了修复过高的估值以外,受去年8月以来房地产调控“三道红线”政策的波及,物业股一骑绝尘的上涨动力被压制,尤其是去年10月以来几只新股相继破发,更加剧了股价的下行压力。随着3月左右物企财报的发布,物业股终于止跌回升,当月物业板块平均涨幅约5.3%,较前月增加2.9个百分点,也达到了2020年9月以来的涨幅峰值。
第二次是在7月底,受国家对教育等民生行业的调控影响,资本市场整体避险情绪较高,包括龙头物企在内的几乎所有物业股下跌,物业板块在6月、7月、8月股价平均涨幅分别为-1.3%、-14.0%和-1.5%,整体降至波谷。
物业股两次下探反映出行业仍然存在的问题,一方面资本存在的投机性和不理性,另一方面物管行业多项规范性政策不断出台,以规范行业发展。政策初期难免会带来一部分负面情绪,但长期来看,政策不是为了打压物业管理行业,长期来看有利于行业进一步规范发展,向良性竞争的成熟市场转型。
具体企业而言,据克而瑞物管监测2021年1月至9月3日物企股价情况,52家上市物企累计涨幅均值为-4.7%,其中涨幅最高的是和泓服务,上涨98.9%,中海物业和滨江服务位列第二、三名,分别上涨62.4%和58%。
从物企上市之日至2021年9月3日计算,股价涨幅最高的是旭辉永升服务,上市至今上涨762.9%,此外,中海物业和碧桂园服务自上市以来股价涨幅也超过500%。行业长期价值仍然凸显。
03
服务“满意度”大幅提升
克而瑞物管去年提出的“物企服务力”已成为行业共识,追求高质量服务是行业的本质要求,物业管理行业历经四十年发展,“服务”始终是物业管理行业最核心的关键能力。
纵观上半年物企中期业绩报告,如何用数据量化“服务”指标?从满意度层面来看,通常业主的满意度在很大程度上会影响企业的收缴情况,因此,克而瑞物管通过应收账款/营收总额的比值来衡量企业的“满意度”情况。
该比值越低,表明企业的应收账款向营收转化的能力越强,一是企业采取了比较行之有效的收缴措施,另一方面也意味着业主对服务的满意度相对更高。
整体来看,2021年上半年上市物企应收账款/营业总额比值均值约为52.9%,低于2020上半年的60.1%,说明企业整体服务质量较去年上半年有所提升。
从企业维度来看,19家物企的应收账款/营业总额比值较去年同期有所下降。其中雅生活服务、绿城服务、招商积余、华润万象生活等物企,营收快速增加的同时,收缴能力也在不断的提升,意味着企业正在通过品质服务,实现业绩的快速增长。
04
头部企业营收规模效应显著
规模发展,仍然是行业主旋律。
根据克而瑞物管统计,2021年上半年上市物企平均在管面积约1.2亿平方米,其中已有16家企业当前在管规模超1亿平方米,占比约30.8%。
规模越高的房企,在市盈率和营收方面都有更好的表现。
从估值角度来看,大规模的企业估值表现显著优于普通企业。大于1亿平方米、介于1千万平方米和1亿平方米、小于1千万平方米的三组企业对应的平均市盈率分别约为29.0、16.1及6.8。
规模的快速增长带动营收上扬。2021上半年51家已公布中期业绩的上市物企的平均营收约为17.7亿元,其中14家物企营收高于当前上市物企平均值。头部企业营收规模效应显著,其中碧桂园服务成为上半年唯一一家营收突破百亿的企业。
具体企业而言,2021年上半年营收TOP5企业分别为碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务、绿城服务及保利物业,营收分别为115.6亿元、78.7亿元、62.5亿元、56.0亿元及51.5亿元。营收TOP5物企于上半年规模TOP5物企高度重合,营收对应企业在管面积呈现正相关。
营收TOP5物企上半年收并购优势显著,通过不断的整合、收购,加速规模化扩张。
近两三年物业管理行业迸发出极大的活力,成功经历疫情的挑战,也让行业的价值得到再次彰显。行业的快速发展势必会夹杂一些不理性的声音,资本市场的回调也有助于挤出行业内的水分,而一个相对理性的资本环境,更有利于物业管理行业的健康、有序发展。在行业“大浪淘沙”之下,回归服务初心、始终坚守和锻造服务能力的物企终将享受时间的复利。
责任编辑:hnmd003
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周一,A股市场强势回暖,沪指涨超1%重返3600点上方,创业板指在七连阴后强劲反弹,大涨4%收复3200点。喝...
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我国水下直升机研究取得阶段性成果 下潜深度首次突破1000米
记者从浙江大学获悉,由浙江大学牵头,中国科学院沈阳自动化研究所、中国科学院深海科学与工程研究所等...
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一汽-大众召回部分进口和国产奥迪汽车 A6车型成“重灾区”
一汽-大众再次发布奥迪车型召回公告,A6车型成重灾区。9月6日,一汽-大众汽车有限公司根据《缺陷汽车产...
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白露时节天转凉 北方大部地区开启入秋进程
今天(9月7日),我们迎来白露节气,这是秋天的第三个节气。俗话说白露秋分夜,一夜冷一夜,此时正是由热...
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中小银行补充资本金需求旺盛 地方专项债发行提速
中小银行上市进程步伐加快。今年以来已有重庆银行、齐鲁银行、瑞丰银行和上海农商行先后登陆A股市场,如...
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服贸会上看AI:AI不小,“AI+”更大
2021年服贸会上看什么?数字贸易风头盛、文旅板块亮点多、冰雪热度正当时、工程建筑有新意……但如果给它...
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高通将为雷诺新型梅甘娜供应骁龙芯片 为信息娱乐系统提供驱动力
9月6日,高通公司表示将与谷歌公司合作,为雷诺新型梅甘娜(Mégane)E-TECH纯电动汽车打造形式多样...
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市场公平竞争监管趋严 防范“双11”、社区团购平台垄断
随着市场主体大幅扩容,我国在加强市场公平竞争监管方面也作出了诸多工作。9月6日,国新办举行的新闻发...
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百强房企业绩同比下滑超两成 89家房企市值缩水近六千亿
经过了连续多月下跌之后,地产股终于在8月迎来修复,月内指数表现跑赢大盘,克而瑞领先股指上涨7 3%,...
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