北京新房“快跑”入市 今年或出现改善向刚需的回潮

近日，北京市规自委发布通知，受疫情影响，原定于本周进行的年度第二批集中供地竞买申请截止时间延长至2022年5月30日15：00时。市场期待的北京土拍“大戏”只能推迟上演，但北京楼市最近也是看点十足。近期，金茂长安悦、峯范北京两项目开盘入市，懋源·煜泽台等项目售楼处开放，京投发展·北熙区案名正式公布，而这些项目都是由去年北京集中供应地块转化而来。

2021年全年，北京三轮集中供地共出让涉宅用地57宗，数十家房企成为这些土地的买家。市场压力下房企加快推盘节奏，去年下半年至今，新盘陆续“开张”带给市场不少新意。同时，伴随今年新地块入市，这些项目也在面临更大的竞争。

新房入市“加速跑” 今年或出现改善向刚需的回潮

据记者不完全统计，去年供应地块中，目前第一批地块转化项目已全部入市销售，第二批地块近半数已开盘，第三批地块中3宗已开盘。

开盘时间方面，由于首批集中供应地块较多，去年下半年北京楼市“新兵”集中出现，特别是10、11月份。据记者不完全统计，北京2021年首批供应地块中，有15个项目在这一时间段开盘。

而从推盘节奏来看，在土地集中供应、市场融资收紧等压力下，开发商也在加快周转速度：京能龙湖·熙上拿地55天后便获得预售许可;融创·长安悦玺从土地成交到项目开工仅用了2个月时间，到取得预售证只用了3个月零7天。今年首批供应地块中，“加速跑”的现象更为明显，例如，金地拿下顺义新城地块26天后便取得规划许可，中海·汇智里拿地45天取证，不到3个月开盘。

“早开发就能早卖房。”知名房地产专家、《地产营销人》出品人韩乐表示，开发商推盘节奏大大加快，这是近两年的一个重要变化。韩乐认为，这是多方面因素共同作用的结果：一是各区营商环境优化，政府审批流程加快;二是受集中供地影响，开发商资金链转起来之后才有拿地动力;三是目前开发商标准化产品较多，甚至在拿地之前就有规划设计方案，拿到后能够快速开发推盘。

在开发商手中土地快速转化为产品，也将更多新机会呈现在置业者面前，而产品正是市场关注的重点。从去年供应地块的转化情况看，与限竞房时代刚需盘占据较大比例不同，120-140㎡的三居、四居改善型产品成为供应主力。

“去年供应地块中70/90限制减少，开发商在产品定位上有了更大的空间，因此改善产品较多。”韩乐指出。同时，他表示，今年这种趋势可能会有所改变：“去年大部分项目做了改善型产品，实际上市场依然存在大量刚需客户，所以今年新房产品可能会有一个从改善到刚需的回潮过程。”

区域扎堆推新 海淀、昌平被看好

土地集中供应刚开始时，行业内笑称土地买卖进入“批发”时代。批量的供应也意味着新房“扎堆上市”，目前多个项目争抢区域市场的现象已经在很多热门板块上演。为了赢得客户，房企不得不在享受同等配套的情况下寻找差异化打法。

以临近望京的崔各庄板块为例，保利·和光悦府、龙樾合玺、建发·望京养云3个楼盘都瞄准区域改善需求，以建面约120㎡左右三居或四居产品为主。差别方面，建发·望京养云项目政府持有20%产权，保利·和光悦府、龙樾合玺则需建设一定比例的公共租赁住房。在产品推广中，三家房企出牌也各不相同：保利·和光悦府强调“双央企”优势;建发·望京养云强调政府持有产权与高标准住宅;龙樾合玺则在营销中心设计上颇下功夫。

上述三个项目加紧营销的同时，区域竞争力度再次加大。北京2022年首批集中供地中，崔各庄再次出让一宗地块，绿城加入了这一区域“大战”。值得一提的是，根据成交结果，该项目现房销售面积占比接近45%。“三兄弟”变“四兄弟”，未来崔各庄项目的销售情况自然更受关注。

此外，朝阳区王四营乡、金盏乡，海淀区西北旺永丰产业基地，门头沟区永定镇等板块也有区域新盘同时段推出的现象。

从板块放大到全城竞争格局中，去年朝阳、大兴等区域土地供应占比较大，海淀、丰台、石景山、昌平、房山等区域也都有新品推出。从销售预期角度，韩乐表示更为看好海淀和昌平的项目：“一是海淀供应地块较少但需求量很大，昌平与海淀相邻且价格低于海淀，可以吸纳部分海淀需求的外溢。”

同时，韩乐认为南城项目销售情况也会比较乐观，如具有环线优势的西红门板块，而朝阳区项目虽然位置较好，但板块内供应量大，会将客户分流，“去化可能会慢一些”。

“高标准”锦上添花 并非决定性条件

在去年北京土地市场中，特别是第一批土拍中，“高标准商品住宅建设方案”备受瞩目，在开发商高涨的热情下，10宗地块进入“竞报高标准商品住宅建设方案”程序，最终8宗按照此标准建设执行。

根据此前发布的公示文件，中绿·东岳府、建发·望京养云、融创学府壹号院、国誉未来悦4个项目超低能耗建筑比例为100%，同时，国誉未来悦还承诺建设“近零能耗”幼儿园，融创朝阳壹号则执行100%健康建筑比例。

对于高标准商品住宅建设，中原地产北京公司总经理任莉在此前接受记者采访时表示，这体现了政府对于关系百姓生活的住宅品质的高度重视，对购房者来说是好事。她还指出，竞高标准的实施，推动了整体居住水平的提升，同时避免了一些暗箱操作，全透明化的建设方案将有利于客户购房抉择。

不过，合硕机构首席分析师郭毅也曾提醒购房者，竞高标准的评分标准更关注节能降耗、降低污染、提高开发效率等方面，并不是普通购房者所理解的通过安装科技系统、精装等达到的居住意义上的“高品质”。

从反馈来看，市场对执行高标准商品住宅建设方案的项目的评价也是“见仁见智”。有置业者被低碳节能理念及园区舒适性等吸引，也有人担心墙体厚等因素会对得房率产生影响。

而在具体推广中，“高标准”或“超低能耗”的概念能为项目加分多少?韩乐表示，尽管这些项目有很多亮点，但这一概念还处于市场普及、买房人对其逐步接受的阶段。“在实际项目销售中，这是一个锦上添花的东西，起到增加附加值的作用，但并不是决定性价值，从市场表现来看，是否执行‘高标准’没有明显差别。”韩乐说。

值得关注的是，从去年第三批集中供地开始，北京土地出让规则中 “竞高标准”相关内容有所调整，部分地块设置了“定高标准住宅建设+摇号”的方式，即当土地竞价达到预设的地价上限进入摇号环节时，参与摇号的企业需同时提交《高标准住宅建设承诺书》，最终买家将以此为最低标准进行项目建设。

2022新盘在路上 “有品质没地段”的矛盾将被打破

2021年供应土地转化入市的同时，今年新的土地供应早已开始。

2月17日，北京17宗地块成交，朝阳区崔各庄、石景山区刘娘府、丰台区纪家庙、经开区旧宫、昌平区中关村生命科学园等热门板块均有新地块供应，且目前部分地块已经获得规划许可。

另外，4月19日，北京市规自委挂牌17宗地块，包括朝阳区5宗、丰台区5宗、顺义区2宗、昌平区3宗、石景山区及平谷区各1宗。这意味着今年更多新项目可能会出现在北京楼市。

对于今年的北京楼市走向，韩乐判断可能会出现三个特点。

首先是优质地段项目增多。可以看到，在今年的供应中，除东城、西城之外，海淀、朝阳、丰台、石景山4个主城区供应逐渐增多，韩乐表示：“在当前市场环境下，这些好地块可能会起到吸引开发商积极拿地的作用。”

优质地段的供应，也会带来优势项目的增加，包括“豪宅”。对于这些项目的去化，韩乐保持乐观态度：“这些地块位置好、指导价设定比较合理，只要开发商做好品质，项目反而会具有一定性价比，或许会出现热销现象。”

基于土地供应及当前市场情况，韩乐认为，今年北京新房市场产品质量可能会更高。在他看来，去年上半年，特别是第一批集中供应地块价格较高，开发商利润空间较低，此后在整体调控下，新供应地块有了一定的利润空间，开发商也能在产品品质上投入更大精力。“今年新上市的房子综合品质应该会更好，对买房人来说是特别有利的。”韩乐说。同时，他认为今年北京市场新供应地块位置较好，加上产品品质的提高，可能会打破过去“新房有品质没有地段”的矛盾。(记者门庭婷)