当前热文:美国金融收割950万首尔人!韩国楼市的“鱿鱼游戏”才刚刚开始
2023-06-14 18:12:25来源:天天在线
“全租房”泡沫开始破裂。
(相关资料图)
作者 |窗纱小鹿
来源 |天天财经116
“首尔永远涨”,曾是全球房地产市场的一个神话。
过去,韩国一直是全球房价上涨最快的国家之一。
据统计,在2022年房价高点时,首尔中心区域房价超过15万元人民币/平方米,仅次于中国香港,位居全球第二;外围区域的房价也超过7万人民币/平方米。
然而,泡沫终有破裂的一天。从去年7月开始,韩国楼市开始持续下跌。
在首尔地区,实际交易房价已经下跌25%,部分公寓价格下跌了30%-40%,成交量更是暴跌70%以上。
推动韩国楼市成为神话的“传贳房”制度,最终也反噬了参与其中的所有人。
“传贳房”传统成楼市泡沫罪魁祸首
与世界上其它高房价的地方一样,首尔是世界上人口密度最高的城市之一。
韩国全国共有5100多万人口,其中有约950万人居住在首尔,占比约18.6%。而首尔的面积仅为605.25平方公里,只占韩国全国的0.6%。
但除了人口因素外,韩国的租房制度也是房价高企的重要原因。
在韩国,有两种租房制度并存。一种和大多数国家类似,租客支付押金并按月支付租金;另一种制度是韩国独有的,叫“传贳房”制度,又称全租房制度。
选择“传贳房”这种方式租房的租客只需要将一大笔押金交给房东即可入住,押金的金额通常是房屋价值的50%-80%不等。在租约期间,租客不需要缴纳租金,只需要承担水电、物业费等基本费用,就可以免费使用住房,直到租约期满并全额取回押金。
“传贳房”制度源自韩国历史上的传统。在农耕社会传统观念的影响下,人们对土地有很大占有欲,因此在需要钱的时候,比起买卖土地和房产,人们更愿意在一定时间内把地产的使用权转让出去,转让期满后再收回自己的土地。这使得“传贳”行为在韩国民间变得很普遍。
19世纪后期开始,大量农村人口开始涌入首尔等大都市,导致城市出现严重的住房供给不足,“传贳房”制度开始发展。
20世纪50年代以后,伴随着战后重建和快速城镇化,韩国再一次出现住房难的问题。当时韩国的银行体系还不发达,无法给小企业和个体户提供融资,需要用钱的房主便将自己的房屋以传贳的方式租赁给承租人,以快速筹集到资金。
上世纪后半期,“传贳房”在韩国迅速普及,逐渐发展为一种韩国特有的租房制度。
“传贳房“说是一种租赁制度,但本质上是一种借贷,那一大笔押金就是房东向租客借的贷款,以房子作为抵押,利息就免去的房租。
房东想要在这种制度中赚钱,就必须利用好租客缴纳的这笔押金进行投资。
最保守和安全的投资方式当然是存银行拿利息。然而,2016年欧债危机导致韩国出口需求下降,韩国央行将基准利率由3.25%大幅下调至1.25%,2020年疫情的爆发,韩国更是将基准利率降到了0.5%。
大幅降息推动了韩国房地产的起飞,大量“传贳房“的房东拿着租客的押金直接入场购房,再用下一个租客的押金返还之前的押金,将信贷杠杆用到了极致。
不仅房东加杠杆,由于银行的低利息,越来越多租客开始采用银行借贷的方式支付“传贳房”押金。在高峰时期,“传贳房”占了韩国租房市场的70%。
在炒房热潮下,从2016年到2021年五年间,韩国房价整体上涨80%以上,而疫情最严重的2020年到2021年,韩国各地房价普遍上涨40%以上,首尔房价翻倍的更是比比皆是。
文在寅政府时期,韩国曾实施过多项限制房地产价格的措施,包括加征房屋交易税、限制房屋拆迁等,以遏制房价上涨,但是效果不佳。
可随着经济环境的变化,这个巨大的泡沫破了。
加息周期到来,泡沫破裂
在银行利率较低时,“传贳房”制度看起来能让双方都受益。年轻人用较低的成本获得了栖身之所,房东获得了用于投资的资金。
但随着加息周期的到来,一切都发生了改变。
由于美联储带头开启开始加息,高度依赖外向型经济的韩国只能跟进。自2021年8月至2023年1月,韩国银行先后9次上调基准利率,将基准利率从2021年8月的0.5%上调至2023年1月的3.5%。
利率上行,加大了房东和租客双方的压力。
对于租客来说,由于利率上升,贷款负担加重,存款收益上升,更多人会选择转向普通的月租房。
而对于拿着押金连环炒房的房东来说,一方面买房的贷款成本增加,另一方面如果租客退租,又没有足够的资金退还押金,就只能选择卖房。当大家都抢着卖房,房地产泡沫便开始破裂。
之前有媒体曝出,有炒房客靠着传贳方式在首尔买了280套房子,最终由于杠杆加太多,资金链断裂,房东直接消失,导致数百名租客毕生的积蓄顷刻之间化为乌有。
有专家预计,韩国今年还会发生更多、规模更大的传贳诈骗,预计会产生1兆八千亿韩元的损失。
爆雷随时可能发生
去年年底以来,韩国政府救市动作频频,这些措施包括对首次购房者和拥有一套住房的人放宽贷款规定;对低总价购房人实施固定利率的贷款优惠;计划减免针对多套住宅拥有者的综合房地产税重课税率。
韩国总统尹锡悦5月16日表示,本届政府迅速解除上一届政府对房地产施加的限制措施之后,韩国的房地产市场正在趋于稳定。
目前看,韩国房地产市场的本轮下跌的确已经趋于平缓,但房地产背后的金融风险却远未解除。
国际金融协会(IIF)5月底公布的数据显示,今年第一季度,韩国家庭债务与国内生产总值(GDP)之比为102.2%,在34个主要经济体中处于最高水平,是唯一一个家庭债务规模超GDP的国家。
韩国的家庭债务主要由抵押贷款构成,近四分之三的家庭财富与房地产关系紧密。韩国家庭几乎80%的未偿贷款采用浮动利率,随着利率的上升,普通购房人面临非常沉重的压力,更不用说放杠杆的炒房买家。
韩国金融监管机构也预计,随着平均抵押贷款利率上涨至7%,拖欠贷款的人数或将增加50万至190万。
家庭债务居高不下,银行贷款被拖欠,就连韩国的房地产开发商也面临着资金链断裂的风险。
有媒体报道称,韩国30家大型建筑企业中有11家的负债率超过200%。韩国银行调查亦显示,已有约36%的房地产上市开发商的营业利润完全无法偿还利息,韩国房地产已经陷入流动性危机。
在2022年11月,韩国乐高乐园开发商就出现了一笔2050亿韩元(约合1.55亿美元)的债务违约。该笔债务原本由韩国地方政府进行担保,违约发生后,地方政府并没有履行担保职责。这引发了韩国信用债市场的恐慌,韩国政府被迫紧急救市。
还有更令人感到不安的数据。由于利率长期保持在低位,韩国房地产影子金融(游离于银行系统之外,不受健全法规制度限制的房产基金、信托和项目融资贷款等房产金融投资产品)已达到750万亿韩元,刷新历史最高纪录,比2018年末增加88.6%之多。
在家庭、银行、开发商,乃至整个金融体系都面临风险的情况下,韩国楼市这颗雷,仍随时可能引爆。
责任编辑:hnmd003
相关阅读
相关阅读
-
当前热文:美国金融收割950万首尔人!韩国楼市的“鱿鱼游戏”才刚刚开始
韩国金融监管机构也预计,随着平均抵押贷款利率上涨至7%,拖欠贷款的人
-
为了“卡”住辉瑞的千亿难题,中国人拼了
出品|虎嗅医疗组作者|陈广晶编辑|陈伊凡头图|视觉中国曾被视为生物医药
-
日产展示下一代辅助驾驶技术 GTP,号称 130 公里时速也可避障_全球微速讯
IT之家6月14日消息,据《日刊工业新闻》报道,日产6月初向媒体展示了正
-
vivo S17 Pro 评测:3099 元起的小姐姐特化机_天天短讯
vivoS17Pro在5月31日发布,这一代包括S17、S17t(换成天玑1300马甲的顶
-
全球热点评!iOS17 侧载没有出现,苹果高管表态了!
果粉中有一部分人很奇怪,常年用着iPhone,却总想着将手中设备变成安卓
-
为什么很多人对荣耀手机有偏见,从曝光新机,我们看穿一切
受大环境影响,现在手机市场的各个品牌基本上都在做着一件相对共同的事
-
欧佩克:每日增加230万桶不变 天天观焦点
欧佩克6月13日发布了月度原油市场报告,维持其对今年全球石油需求增长
-
快播:公募基金“抢滩”小红书,专家:还未形成一定的竞争格局
公募基金正发力布局小红书。随着我国基金市场的迅速发展,各家金融机构
-
新时代·新科技·新变革,助力资本市场高质量发展 2023格隆汇中期策略峰会|6.16重磅来袭!
伴随疫情影响的消退,2023年的中国经济在加快构建新发展格局中不断迈出
-
孙宏斌还在自救!融创境外债重组已获约87%债权人支持,销售依然疲软|天天热闻
6月13日晚间,融创中国(01918 HK)(下称“融创”)发布境外债务重组
-
华夏财富养老年金保险c款好不好呢?保障是什么?
比较好。华夏财富养老年金保险c款是华夏保险推出的一款性价比非常高的
-
世界今亮点!日系化妆品卷入福岛核污水排放危机,消费者连夜退货,SK-II紧急回应
中国消费者对日系化妆品安全性的担忧情绪正在发酵。6月12日,日本福岛
-
当前热门:信美挚爱一生终身年金保险好不好?信美挚信一生终身年金保险有哪些特点?
不是”信美挚爱一生“,应该是“信美挚信一生”,总的来说信美挚信一生
-
华夏财富一号养老年金保险万能型f款条款有哪些?值不值得买?
满期保险金:若被保险人生存至本合同期满,将按本合同期满日账户价值的
-
天天观速讯丨利安鑫享人生年金保险怎么样?保障有哪些?
还不错。利安鑫享人生年金保险是利安人寿保险公司推出的一款长期储蓄型
-
环球微速讯:泰康财富人生e款年金保险分红型怎么样?收益高吗?
很不错。储蓄养老:泰康财富人生e款年金保险分红型是一种具有储蓄和投
-
每日热门:快手理想家启动陪跑计划,90天助力房产机构转型升级
今日,快手理想家举办“陪跑计划”珠海站启动大会,面向优秀合作机
-
百度套现约1.7亿港元携程股份 世界快资讯
根据美国SEC在6月13日披露的文件,百度集团拟通过旗下全资子公司百
-
艾尔登法环罗泽司的斧怎么拿
艾尔登法环中众多武器都是散落在全地图的各个地方,有些需要通过击杀bo
-
微速讯:甘肃环县120万亩紫花苜蓿开镰收割 兴草促牧产业兴旺
在甘肃省庆阳市环县,120万亩紫花苜蓿迎来头茬收割,广大种植户抢抓晴
-
【世界独家】陕西石泉蚕农喜迎丰收 当地多措并举提升养蚕积极性
近日,陕西安康市石泉县第一批蚕茧开秤收购,忙碌了一季的蚕农喜迎丰收
-
全国已收获冬小麦面积2.67亿亩 收获进度达87.7%
农业农村部小麦机收调度显示,目前全国已收获冬小麦面积达2 67亿亩,收
-
百事通!威派格:股东拟减持不超2.0368%股份
威派格公告称,股东盈科盛达及其一致行动人盈科盛隆、盈科盛通计划3个
-
环球要闻:浙江省绍兴市越城区安桥头村——文旅融合促发展
随着“千万工程”持续推进,安桥头村发展路径明晰起来:以文化赋能乡村
-
每日讯息!苹果 Vision Pro 可能迫使三星重新评估 Galaxy XR 头显的硬件规格
上周,苹果推出了备受期待的VisionPro头显。这是一项令人印象深刻的技
-
世界今日报丨三星 Z Flip 5 折叠屏旗舰再获新认证:7 月底正式发布
【手机中国新闻】三星已确认将于7月下旬在首尔举办Unpacked活动,正式
-
小米 Redmi 新平板曝光,2K 屏最低价 1099 元
有消息人士爆料,Redmi最新款平板即将发布。从爆料的消息来看,新平板
-
腾讯用预训练模型和强化学习提升机器狗控制 环球观天下
品玩6月14日讯,腾讯RoboticsX机器人实验室今天宣布,通过将前沿的预训
-
上海:加快“元宇宙”技术体系化突破 谷歌暂缓在欧盟推出聊天机器人 Bard 天天报道
财联社|元宇宙NEWS6月14日讯今日新鲜事有:上海:加快元宇宙技术体系化
-
全球滚动:A 股成交重回万亿!个股狂欢,大消费也来了,行情能持续吗?
投基Z世代,Z哥最实在。今天,指数行情依旧延续了前期窄幅震荡的格局,
精彩推荐
阅读排行
精彩推送
- 遥远“天宫”的回信让藏族少年次...
- 【世界速看料】信达地产拟发行15...
- Fathom Holdings公布2022年第四...
- 盐城市人民检察院依法对徐向东涉...
- 焦点速看:平安保险有年金福利吗...
- 全球快消息!延期年金保险是什么...
- 当前热讯:恒盈二号终身年金保险...
- 富德生命富康宝年金保险怎么样?...
- 焦点快看:押中高考题的智脑大模...
- 恒大恒享财富终身年金保险靠谱吗...
- 央行又“降息”!三品种齐降10个...
- 小米+松下:开创智能家居新未来
- 魅族高管一句话让杨学良破防:能...
- 新思科技与三星达成一项扩展协议...
- 软件港股集体上扬金山云涨近 9%...
- 英伟达公布 ATT3D 技术,降低...
- AMD 发布 Ryzen PRO 7000 ...
- 两部门拟组织开展中小企业数字化...
- 花旗前首席经济学家:今夜美联储...
- 刚刚,梅西亮相淘宝直播间!数百...
- 环球观速讯丨评级研报|连续六年...
- 环球热推荐:火星时代和完美动力...
- 年金保险是什么的特殊形态?有什...
- 当前热议!英大元泰年金保险怎么...
- 年金保险到期能晚交几天吗?一般...
- 天安人寿喜来保年金保险怎么样?...
- 饿了么注册“猜答案免单”商标,...
- 天天观热点:泰康幸福年金保险产...
- 焦点信息:鼓励球迷用绿色行为支...
- 降价3万,蔚来还有未来吗 焦点速讯