改造治标不治本 天桥百货客流洼地难题未解

天桥百货的存在感日益下降。8月7日，北京商报记者走访看到，天桥百货基础设施改造基本结束，目前正处品牌招商阶段，现阶段商场内仅剩20余家品牌在营。一直以来，长时间的物业流拍、不稳定的商业运营、落后的品牌招商等因素，困扰着天桥百货升级。实际上，坐落在黄金的核心区位，天桥百货或许可以尝试结合老字号品牌进行文化打造，或结合天坛及天桥艺术中心的文旅客群，探索发展新路径。

招商不明

改造已久的天桥百货即将完工。北京商报记者走访天桥百货发现，相较于过往上世纪90年代的装修风格，如今的天桥百货室内更为明亮。目前商场改造工程基本结束，本次改造对商场外立面及扶梯等基础设施作出更换。

(相关资料图)

不过，治标不治本，天桥百货的招商路径仍不明了。北京商报记者走访时看到，天桥百货内仅餐饮店铺内仍有不少消费者前往用餐，商场的零售区域客流较为稀少，销售商品也多为雨伞、拖鞋等日用百货。记者通过拨打招租电话得知，目前商场尚处招商阶段，暂未有明确的商场品牌规划。

截至目前，天桥百货约有20余个在营店铺，其中包含味多美、肯德基、大海碗、呷哺呷哺等餐饮店铺，零售批发包括足佰健老人鞋等商铺。

虽然紧邻天桥艺术中心及天坛景区，但天桥百货的客流仍旧较为惨淡。北京商报记者在现场看到，目前天桥百货客人寥寥可数，一层仅剩的零售品牌即使推出低价折扣，也鲜有消费者买单。作为天桥百货的运营方，北京翰屹桦商业管理有限公司相关负责人透露，天桥百货将对商场二层进行整租，暂未确定有明确品牌进驻。据此员工透露，天桥百货二层曾用于接待旅游团购物，销售一些区域特色商品。

值得关注的是，天桥百货也曾是北京商业的“红人”。1953年成立的天桥百货是中国改革开放以来，全国首家正式注册的股份制企业。1993年，天桥百货登陆上海证券交易所挂牌交易。1996年末，天桥百货公司净资产达19387万元，是1984年时的114倍。

内忧外患

其实，天桥百货拥有强大的客群基础，相隔百米就为天桥艺术中心，对面就是天坛景区及地铁天桥站，但因为天桥百货内品牌层级不显，导致客流大量流失。对比周边品牌不难发现，天桥艺术中心内拥有SUBWAY、LINES西班牙餐厅等配套餐饮，而天桥百货内餐饮品牌较为单一，难同周边餐饮形成配套。既无法承接来自天桥艺术中心每年约38万的客流，也不能保障天坛游客的基本餐饮需求，导致商场客流外溢，无法形成有效闭环，也为商场内零售品牌的运营带来压力。

此外，“不稳定”的物业管理，也连带导致天桥百货调整“失控”。自2019年起，天桥百货已经历了6次拍卖。在2022年11月的拍卖中，因借款合同纠纷变卖价约3.8亿元的北京天桥百货商场再遭流拍，即使起拍价比评估总价低1.79亿元，仍未有买家出现。

不过，北京商报记者在北京市工程建设招标投标交易系统中看到，一家名为北京正光房地产开发有限公司的企业在天桥百货商场建筑环境整治项目中中标，针对天桥百货的具体整改问题，截至发稿，北京正光房地产开发有限公司并未回复。

虽然一直没有明确的物业管理，但天桥百货也经历了多次改造。早在2005年，天桥百货就对一层珠宝城进行调改，2008年又进行新一轮调改，将商场主营内容转型为经营民族特色商品、老北京特色小吃、旅游工艺品等，着力打造“京城民俗旅游商品第一家”。2010年，天桥百货因经营问题，开启第三轮改造，转型时尚百货，更名“天桥乐汇购物中心”。数次调改均未能真正盘活天桥百货。

商旅融合

在存量商业改造提升的背景下，中国商业地产工作委员会主任郭增利表示，老百货面对市场新需要，向社区购物中心方向进行转型升级成为推陈出新的有效途径。天桥百货应在对市场进行充分调研的基础上，强调日常刚性需求，同时和周边文化环境相结合，强调“文化+商业”的融合，可适当增设餐饮业态，承接来自天桥艺术中心及天坛的游客，并根据周边消费者需要，将天桥百货打造成为提供社区生活服务的社区社交中心。

2022年7月，西城区人民政府关于印发《西城区进一步促进老字号传承与创新发展的意见》的通知指出，推进老字号文化旅游融合。鼓励老字号应用微博、微信等新媒体，传播老字号品牌历史和商业文化。加大老字号纪念礼品的开发力度，积极推广老字号旅游产品。设计老字号企业文化非遗旅游路线，打卡老字号。打造“商业+旅游（或休闲）+文化”的发展新模式。

老字号的传承创新也为天桥百货提供了发展新思路，在中国百货商业协会秘书长杨青松看来，占据地利的天桥百货，需要一次更精准的改造升级。杨青松指出，凭借着周边的文旅客群，天桥百货拥有天然的消费基础，再加之周边尚未有足够体量的商业项目满足日常居民的生活，天桥百货的改造是当下发展的重中之重。未来，天桥百货可通过“天桥百货”的名片，进行品牌历史和商业文化的传播，结合天坛旅游热点，探索商旅融合发展路径。

北京商报记者 刘卓澜 王思琦