收并购传闻背后 锦艺置业规模焦虑症凸显

日前，有媒体报道，锦艺集团旗下锦艺置业集团有限公司(以下简称“锦艺置业”)正与融信中国(03301.HK)接触寻求被收并购。随后，融信中国和锦艺置业先后公开辟谣称，个别项目曾有合作意向，但5月已终止洽谈。

这起“罗生门”事件也让一向低调、守成有余的锦艺置业走向台前。2019年，为了人才和融资，深耕河南十余年的锦艺置业搬至上海，确定了“两南一角”的发展战略，谋求全国化布局，计划业绩每年增幅30%～50%，在3年内突破500亿元。

然而，理想面前，锦艺置业也面临着融资渠道单一、河南省外土地储备有限等多个难题。《中国经营报》记者了解到，锦艺置业方面认为上半年并非好的拿地周期，但已做好了准备，融资方面不便透露。“锦艺置业虽然刚走出郑州不久，但一直以来都坚定思路从不追求盲目扩张，不会为了规模牺牲利润，追求规模、利润、现金流等三方面均衡发展。”

收并购传闻

记者了解到，锦艺集团是一家多元化控股企业集团，下辖二十余家子公司，三大核心主业为新材料、地产、商业。而锦艺置业则是锦艺集团旗下的地产板块，业务涵盖城市综合体开发、文旅康养产业开发、产业新城、特色小镇以及精品住宅开发。

针对收并购传闻，彼时，锦艺置业相关负责人告诉记者，“我司目前未与融信洽谈过所谓的收购案”。融信中国相关负责人也表示，据其了解，公司较早之前和锦艺集团确有项目上的谈判和合作，“但也仅限于此，并没有涉及到收并购的层面”。

一天后，锦艺置业正式发文澄清，否认所谓的“收并购”，并称“双方曾就个别项目有过合作意向的商讨，但双方已于2020年5月终止合作意向洽谈”。

锦艺置业相关负责人在接受记者采访时表示，这起收购“乌龙”事件源于下属项目员工的错误解读。“当时融信对我们的一个项目感兴趣，也派人到项目上进行了调研，项目公司的少数员工看到后误以为是公司层面的合作，今后我们也会加强对员工的管理。”

在业内看来，房企之所以想要谋求项目合作，归根结底是受到新冠肺炎疫情这一“黑天鹅”事件的影响。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，锦艺置业此前一直是深耕河南的区域性房企，刚刚将总部搬迁至上海，属于第二梯队。“现在疫情对于房地产业的影响还未完全消退，竞争起来也挺吃力的，所以对于锦艺置业这样的中小房企，合作就是抱团取暖，能够快速壮大自己，避免一下子被大鱼吃掉。”

而在同策研究院研究总监张宏伟看来，之所以与融信谋求项目上的合作，一方面可以帮助解决之前的一些债务问题;另一方面，如果项目的销售遭遇困境，融信的介入也能够使其快速解套。

“从融信的角度看也很好理解。”卢文曦表示，过去融信为了扩张拿地比较激进，收并购有助于企业快速发展，在财务报表上也有明显的体现。“锦艺置业在河南的项目布局、土地储备、政府资源应该是融信比较看重的。”

总部搬到上海

“如果以沿海城市为中心只能画出一个半圆。但是，如果以河南为圆心，就能画出一个完整的圆。由此可见，它的辐射带动作用更强大。”锦艺集团董事长陈锦焰曾说道。

在陈锦焰看来，河南是一片投资热土。也正因如此，发端于福建的锦艺集团，在2006年将总部搬到河南郑州，凭借对旗下原国有纺织厂的升级改造和综合开发而踏入郑州房地产业，建成当时郑州市单体建筑面积最大的商业广场。在深耕郑州的13年里，每年开工面积约为500万平方米。

2019年，陈锦焰又决定将地产板块锦艺置业的总部搬到上海，一为钱，二为人，三为扩张。正如锦艺置业给记者的回函中所说：“总部从郑州搬到上海，主要是上海作为全国金融中心便于融资，以及希望通过上海这个平台，吸引更多人才。”

“布局全国不仅要有较远大的战略目标，还需要企业具有对某个城市的分析能力以及较准的市场预判能力。”卢文曦表示，从熟悉的区域走向全国最主要的还是企业的自身实力。“广撒网”前必须要掂量掂量自身的资金实力，“而人才比钱还重要，如果人才储备不够，分派出去的过多可能连自家都顾不过来。”

在外界看来为锦艺置业和融信洽谈合作的关键人物，正是今年春节前从融信跳槽到锦艺置业就任的执行副总裁吴孟灯;而原闽系房企三盛地产副总裁朱黎民也加盟锦艺置业，主管品牌营销。

锦艺置业方面向记者表示，公司在从地方走向全国后，持续引入头部房企职业经理人并打造完善的人才规划，新项目岗位会从成熟公司的老锦艺人中提拔。同时，锦艺还会启用“轮岗机制”，优先内部选拔意识强、责任感重、有归属感的员工，最终磨合出稳定高效专业的团队。

融资方面，据Wind数据显示，从2019年下半年起，锦艺置业共6次出质股权，数额共计约4.31亿元。其中，3月19日，锦艺置业向中原航空融资租赁股份有限公司出质股权数额2.5亿元;5月9日，其向天津信托有限责任公司出质股权数额2211.5万元，足以见得疫情后锦艺置业的资金压力以及对于融资的渴望。

此外，集团旗下上市公司锦艺集团控股有限公司(00565.HK，以下简称“锦艺集团控股”)也遭遇“钱紧”。据2019年中期财务报告，截至2019年12月末，锦艺集团控股总借贷融资额度约8.99亿港元，全部融资已动用。此外，集团已与五名独立第三方安排六笔合计共约0.44亿港元的债券，均按摊销成本计量。但从2020年至今，集团还未有新的融资记录。

值得一提的是，锦艺集团控股隶属于锦艺集团的纺织板块，其收入主要依赖于佳潮购物中心项目，而包括锦艺新时代、锦艺怡心苑、锦艺国际华都、中原锦艺城等在内的锦艺置业的大多地产项目都未“装入”上市公司。

对此，锦艺置业方面表示，公司暂无将地产业务“装入”锦艺集团控股的计划，也不会借助上市公司拓展融资渠道。

规模与利润的权衡

除了人才和资金，对于规模和全国化的野心，亦是锦艺置业从郑州搬到上海的另一大原因。然而，由于利润的制衡，锦艺在2020年的扩张之路有得亦有失。

据克而瑞统计数据，2019年，锦艺置业全口径操盘金额76.3亿元，排名第180名;权益操盘金额73.7亿元，排名第1511名。2020年1～5月，锦艺置业全口径操盘金额仍在百名之外，而权益操盘金额为46亿元，排名全国房企第89名。

而锦艺置业提供的数据显示，今年1-5月，锦艺置业权益口径销售额45.5亿元，完成101%签约，129%回款完成率。如果保持这样的增长势头，今年锦艺置业或有机会历史性地突破百亿元大关。

记者了解到，锦艺置业在整体战略上，选择集中兵力主力发展“两南一角”即河南、西南、长三角，进行全国化布局。河南作为“大本营”，未来依然是锦艺置业发展最重要的一个区域;西南板块和长三角城市化仍然迅速推进，这两个地区的房价轮动也最晚，因此需要有持续的关注或有更多的投入。

锦艺置业方面告诉记者，全国化战略下，有三大企业目标。一是确定“有质量的高周转”为发展基调，确保项目有合理利润，不追求盲目扩张;二是计划每年能够有30%～50%的业绩符合增长，即3年突破500亿，利润维持在10%以上;三是追求规模、利润、现金流等三方面均衡发展。

2019年，锦艺置业频频在长三角和西南地区高价拿地，与其“两南一角”的战略不谋而合。

进入2020年，锦艺置业参加许昌、江阴、南阳等三四线城市的多场土拍却一无所获，这与其想要兼顾规模和利润的目标不无关系。“我们认为今年上半年并非好的拿地周期，虽然刚走出郑州不久，但不会为了规模牺牲利润。”锦艺置业负责人如是说道。

卢文曦指出，对于处于扩张期的房企，首次进入某个城市时，拿地溢价可以稍微高一些，土地价格是周边在售产品七折甚至以下就可以果断入手。“除非是市中心的核心地段，尽量不要拿地王，否则一般会弊大于利。”

“现在的锦艺既不能特别激进，也不能太保守。”张宏伟也认为，长三角的优势就是人才和资本环境，现在规模500亿元以下的企业很少搬过来，如果说规模还不足百亿即使搬到上海意义也不大。“既然已经来了，现在锦艺的关键就是能否顺势而为，在这个扩张过程中，把握好市场周期变化的规律和特点。”