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房住不炒!热点城市为楼市“熄火” 房价上涨空间将持续收窄

2021-01-27 10:44:08来源:中国商报/中国商网  

楼市调控持续升级。继今年1月21日发布楼市调控新政“沪十条”后,上海楼市调控组合拳相继落地,1月25日,上海市浦东新区人民法院发布竞买公告,规定了新的司法拍卖房相关交易规则,法拍房纳入限购。事实上,不仅是上海,深圳也在持续加强住房购房资格审查和管理等。整体来看,此次沪深楼市调控更加精准有力,进一步体现了房住不炒的政策决心。

严格规范市场经营秩序

1月21日,上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,从增加土地供给、打击假离婚购房、调整增值税征免年限、指导银行放贷投放节奏、新房摇号优先满足“无房家庭”等方面提出详细的调控措施。

意见明确,严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;要求严格执行差别化住房信贷政策,实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理;严格规范房地产市场经营秩序,严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

无独有偶,1月23日,深圳发布了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》,包括启用“购房意向登记系统”,购买新建商品住房的购房人需登记,要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明购房人的收入证明、征信报告、购房款来源及近一年及以上的银行流水单等。该通知体现了继续落实限购政策、防范钻政策漏洞的调控思路。

事实上,沪深相继升级调控政策的大背景是其楼市的持续高温。据中指研究院数据显示,2020年百城新建住宅价格累计上涨 3.46%,涨幅已超2019年水平,其中一线城市涨幅有所扩大;各区域中,长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较2019年均明显扩大,其中长三角地区累计涨幅为近四年最高水平,内部多个城市累计涨幅超5%,居百城前列。

以上海为例,去年是上海二手房市场的一个成交大年。据克而瑞地产研究数据显示,2020年成交面积达到2486万平方米,创2017年以来新高,成交金额更是历史上首次突破万亿元。年内部分优质学区房售价出现30%以上的涨幅。

对此,上海中原地产市场分析师卢文曦对中国商报记者表示,政策从土地到规范市场秩序等多纬度管控市场,将及时阻止市场乱象发生,且可以稳定市场情绪和预期。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对记者表示,如打击“假离婚”购房,可能会降低部分热盘的认筹率,对于稳需求具有积极作用。

改善供求关系是关键

对于房地产市场来说,2020年中央调控力度并未放松,即使是在疫情最为严重的一季度。去年7月以来,针对部分城市地价、房价上涨较快等现象,中央多次强调要从各地实际出发,采取差异化调控措施,同时强调发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性的政策措施。

根据中指研究院数据显示,截至目前已有30余个城市升级楼市调控政策,其中近十余城从限购、限贷、限售等方面加码。与以往不同的是,部分城市将优先满足无房家庭或高层次人才购房放在了更重要位置,保障刚需群体,同时增加优先购房家庭限售、限制离婚购房等,修补漏洞,抑制投资投机行为,促进房地产市场平稳运行。

中指研究院分析,整体来看,除深圳等个别城市外,多数城市出台的调控政策较为温和,常州、无锡、银川暂停了疫情期间关于预售资金监管等方面的纾困政策。另外,部分城市从土地端切入,增加土地供应量,土地出让条件增加“限地价+限房价”等内容,在短期为土地市场降温的同时,亦将从中长期改善市场供求关系。

如上海提出,完善土地市场管理,优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。同策研究院研究总监宋红卫分析,2016年至2018年是上海土地市场供应相对较小的年份,经过三年的市场去化,当前的库存已处于相对低位,上海库存的结构性特征又比较显著,其中核心区域库存不足的特征明显,且核心区域也是楼市上涨压力最突出的区域。

“2020年上海土地市场出现的火热局面,尤其是局部热点区域、热点板块过热,上述政策旨在通过优化土地供应结构来稳地价,从而达到稳房价的作用。”陈霄表示。

上涨空间将持续收窄

近日,深圳市住建局发文称,对12名涉嫌违规申购商品住房人员进行处理。处理措施主要有暂停使用深圳意向购房等级系统及网签系统、冻结人才住房轮候资格等。“深圳动真碰硬,使调控政策达到该有的效果,真正步入长效管理轨道。”卢文曦说。

面对新一轮调控的信号,未来楼市将何去何从?卢文曦预计,“未来,新房市场中打新热有望降温,短期二手房价格会回归理性。”

陈霄表示:“在中央反复强调房住不炒及地方频繁加码调控的背景下,房价上涨空间收窄,价格涨幅或趋于稳定。”

事实上,房地产市场稳定具备坚实的基础。据了解,为促进房地产平稳健康发展,中央提出要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,近几年房地产长效机制建设加速推进。2020年,土地管理制度改革、房地产金融长效机制以及多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度等相关举措进一步落地显效。

陈霄认为,上海、深圳系列新政对于促进过热市场回归理性具有一定的积极意义。“从各等级城市来看,预计2021年一二线城市热度不减,稳中有升,但涨幅不大,未来房企关注度会集中在一二线城市。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,未来二手房价格方面仍需加大管控力度。一方面,部分城市新房较少,导致二手房抢房和房价炒作。另一方面,部分城市二手房的学区资源不错,导致价格容易上涨,后续需要积极在学区资源均衡分布上做文章。(彭婷婷)

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