三道红线下房企融资环境收紧 财信发展地产业务销售金额不及百亿元

4月9日晚间，房地产上市公司财信发展发布2020年年报，报告期内，公司实现营业收入60.52亿元，同比增长78.30%;归属于上市公司的净利润1.16亿元，同比增长6.82%。

展望2021年，财信发展表示，公司在房地产领域仍面临房地产调控政策、融资、销售及去库存等风险。其中在融资方面，公司称，房地产企业属于资金密集型和高杠杆企业，随着国家出台房企端“三道红线”及银行端“两道红线”，房企融资持续收紧、融资成本不断上升，对公司的融资产生一定的影响。

地产业务销售金额不及百亿元

财信发展是以房地产业务为主营业务的上市公司，大股东为重庆商人卢生举旗下的财信集团。

2017年，长期深耕房地产领域的财信发展通过收购重庆瀚渝再生资源有限公司100%股权、陕西华陆化工环保有限公司70%股权的方式快速切入环保业务，由此，形成了“地产+环保”的双主业模式。

年报数据显示，2020年，公司房地产项目收入占比营收的98.39%，环保业务收入占比营收的1.25%。

尽管一直是营收的贡献主力，但在销售规模上，近两年来财信发展的地产业务年销售额始终难有较大突破。据年报披露，2020年全年，财信发展签约销售金额达70.67亿元;2019年，这一数字为70.23亿元。

按照中指研究院发布的《2020年中国房地产销售额百亿以上企业排行榜》，2020年，共计166家房企跻身百亿元军团。其中，百亿元以上的企业中，3000亿元以上、1000-3000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元五大阵营对应的企业数量分别为8家、33家、26家、43家、56家。

按此排名，财信发展与以上房企的销售规模仍有较大差距，而2020年已是财信发展近三年来销售额最高的一年。

房企融资环境收紧

除销售规模较小外，去年，监管层给房地产企业划定的“三道红线”(即“剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍”)，也给财信发展带来了不小压力。

在“三道红线”指标上，公司未在年报中直接披露剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比的具体数据。不过，记者按公司最新发布的2020年年报数据计算，公司剔除预收款后的资产负债率((总负债-预收款项)/(总资产-预收款项)*100%)为83.92%，从这项看，财信发展“三道红线”至少有一道“踩线”，并未全部达标。

“三道红线”下，中小型房企或将迎来更为严酷的发展环境。“‘三道红线’新规后，房企整体拿地扩张步伐将会放缓，同时房企在拿地表现上将持续分化，处于绿档的房企将更具优势，在接下来的拿地扩张上也将更有余力，踩线房企则需要积极调整优化债务结构，拿地步伐或将放缓，从拿地分布上来看，一二线热点城市仍然是房企积极布局补仓的重点，甚至对核心城市的拿地比例或将进一步提升。”诸葛找房分析师陈霄向《证券日报》记者表示，“对于中小房企来说，在当前行业集中度逐渐提升，房企之间竞争加剧以及调整政策趋严的环境下，留给中小房企的市场空间越来越小，尤其对于踩线的中小房企来说，融资将受到严格限制，扩张步伐也将被迫放缓。未来想要在激烈的市场竞争中生存下来，必须要以品质取胜，提升产品品质和服务水平，以契合市场需求的优质产品来赢得市场认可。”

陈霄进一步谈道：“‘三道红线’新规的压力下，中小房企要实现长远发展还需在规模扩张和财务稳健之间找到平衡点。首先要做好收支的把控工作，保证现金流充足，同时，提高营销力度，加速销售回款。对于中小型房企来说，一味地追求高速的扩张已经不适用于当前的市场环境，未来要在保证现金流安全的前提下，积极寻找新的增长点，寻找差异化竞争，实现精细化管理，提升产品力。”

“中小型房企还是需要研究低于2亿元以下地块的投资机会，以真正拿地来缓解出现各类竞争的压力。同时，从资金方面看，也需要继续和地产基金或金融企业合作，但鉴于当前金融管控比较严，所以产品设计方面，需要不断研究国家对于住房规划的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时。(王鹤 冯雨瑶)