10月商品住宅价格微降 二手房价下行加快

11月15日，国家统计局公布2021年1-10月全国房地产开发投资和销售情况。其中，1-10月份，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%;1-10月份，商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%;1-10月份，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%。

就具体价格指数解读来看，贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析到，在商品房方面，1-10月全国商品房销售面积为143041万平方米，同比增速为7.3%，商品房销售额为147185亿元，同比增速为11.8%，商品房累计均价为10290元/平方米，同比增速为4.2%，10月商品房单月成交均价与9月基本持平，在经历两个月下滑后趋于稳定。

在商品住宅方面，销售量走势与商品房相同，价格方面10月商品住宅当月销售均价9962元/平方米，年内首次单月销售均价低于万元，与2020年同期价格水平相当。单月销售均价的下调主要与区域成交占比变化相关，东部区域10月销售面积占比较上月下降了1.7%，为全年最低值，中部、西部占比分别增长了1.1%和0.9%。东部、中部、西部、东北部10月单月销售均价仅中部区域环比下跌0.8%，其他区域环比保持了一定涨幅，当然城市间存在一定差异，根据70个大中城市商品住宅销售价格指数看，10月价格环比下降的城市占74%，同比下降的城市占17%，市场短期回调趋势显著，但相对去年同期价格平稳的城市依然占主导。

同时，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，受去年低基数和今年上半年的商品房销售面积在高位运行等因素影响，商品房、商品住宅销售面积增速持续呈现高位回调走势。从近期政策动向看，9月人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会释放了“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”的信号，随即多地出台措施，旨在从房企和购房者双方面提振市场信心。据贝壳研究院观察，10月哈尔滨、义乌、成都出台预售制监管方面措施，缓解房企资金压力;武汉、三明、珠海调整落户条件或对于人才购房给予一定的优惠。从近期金融环境看，据贝壳研究院观察的数据看，10月主要城市房贷利率已结束上涨、与9月基本持平，房贷利率结束上涨，合理资金需求或将改善。

同日，统计局还公布了10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从统计局公布的数据来看，58安居客房产研究院分院院长张波认为，10月70个大中城市房价整体下行的趋势依然存在，市场降温在房价侧也体现明显，其中一线城市的二手房价格环比下降0.4%，北京、上海、广州和深圳均环比下滑。而二线城市的二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月继续扩大0.2个百分点。

张波还提到，房价的下行主要有三个因素值得关注，其一，进入第四季度，房企加快现金回流的诉求不断增强，虽然整体融资出现有一定向好的迹象，但并不会改变行业的融资难的问题。这也是推动房企不断加快销售节奏的重要原因，通过降价的方式来拉动销量提升，这也导致了部分城市房价出现持续下行。

其二，二手房价的下行加快的现象值得关注，一二线热点城市的新房受限价影响，房价变动本身和市场热度未必完全匹配，而二手房则对市场的体现则更为直接，其中二手房参考价格政策和房贷严控是影响的重要因素。

其三，房地产金融侧已现微调。为保障房地产信贷平稳有序投放，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，不少城市和区域在贷款首付比例和利率上加大对首套房购房者的支持力度。预计今年最后两个月各地市场的变化力度也将保持差异化，预计市场成交量快速下滑的城市，房贷政策调整的节奏会进一步加快，包括针对个人和房企两个层面，尤其是房贷审批和发放的提速将是重要趋势。