楼市松绑传导至省会城市 信贷支持对撬动需求更为关键

近日，继郑州楼市限购放开之后，哈尔滨、福州、兰州等省会城市相继采取行动，从首付比例、信贷等多个方面对楼市“松绑”。据不完全统计，目前全国范围内已有超过60座城市放松楼市政策，而多座省会城市的加入更是意义非凡。

业内人士认为，省会城市政策调整对所在省份整体楼市表现将产生积极影响，不过在疫情等因素的综合影响下，市场对于调控效果仍应降低预期，此后更多购房相关政策也会出现松动。

四省会城市政策松动 信贷支持对撬动需求更为关键

在上一波政策调整的城市中，郑州的19条楼市新政可谓诚意满满，而后续降低贷款利率、推出新市民购房优惠等一系列举措也给购房者带来了真实的利好。

近期，更多省会城市积极“跟进”。4月1日，甘肃省兰州市出台《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施(第1号)》，对购房门槛进行了下调，个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。

值得注意的是，措施强调了购房信贷支持，要求加大个人住房按揭贷款发放力度，引导金融机构按照监管规定实施贷款利率优惠政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。公积金贷款方面，个人通过公积金贷款购买住房，公积金贷款最高额度单身职工为60万元，双职工为70万元。

“兰州政策需求端政策要点整体与郑州新政一致，覆盖面和力度上还要稍大，尤其是在信贷支持方面，”亿翰智库在分析中指出，“我们认为信贷支持对于撬动需求尤其改善类需求更加关键，因此兰州降低首付比例叠加‘认贷不认房’，更有助于促进改善类需求释放。”

除兰州外，在信贷支持方面，近期杭州、南京、广州等多座城市也下调了房贷利率，苏州首套房贷款最低利率降至4.6%。

而在供给端，亿翰智库认为相较于郑州，兰州提出通过压缩预售资金审批时限提高资金拨付效率，虽然并未对监管额度做出调整，但也将一定程度上缓解房企预售资金监管压力。

兰州之外，哈尔滨、福州楼市政策也有所调整。

其中，哈尔滨市人民政府网站3月23日发布关于拟废止《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(哈政办规[2018]12号)文件的公示称，鉴于上述文件已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。而废止的通知中包含主城区商品房网签3年后方可上市交易、提高公积金贷款条件、严格控制二套以上购房的首付和利率标准等内容。“此次主动废除和修正，有利于促进合理需求更好地释放，使市场更好地稳健发展。” 中指研究院指数事业部分析师孟新增表示。

福州则针对在五城区购房的非五城区户籍家庭(含港澳台)进行了政策调整，明确此类购房者无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅，购买后该房屋仍受限售政策影响。同时，长乐户籍属于福州本地户籍，可购买福州五城区两套普通住宅。

相较于此前三四线城市为主的调整，省会城市的影响面更为广泛。“省会城市政策放松，客观上对于所在省份的房地产市场也会产生积极的影响，有标杆的效应。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

亿翰智库则认为，相比三四线城市，二线城市的放开对市场更有积极影响。“过往的调控政策一直存在着城市错配的问题，三四线本身更多是刚需群体，一直没有过多的政策限制，政策放开与否影响偏弱。二线城市住房需求更加旺盛，尤其是改善性需求的释放将会对市场有积极的拉动作用。”

楼市受多重因素影响 专家建议降低效果预期

楼市放松政策相继发布后，其对市场起到的实质作用成为更重要的关注点。从过往城市来看，政策的放松已经给楼市带来一定暖意。

以备受关注的郑州为例。贝壳研究院数据显示，“郑十九条”出台后，市场成交明显回升，3月郑州二手房成交量超过2月的2倍，周均带看量环比增长52%、周均成交量环比增长95%;新房方面，政策调整后仍有一定观望情绪。贝壳研究院在分析中表示：“房企风险、资金流转、利率差异等多方面因素，都使新房市场的回暖将滞后于二手市场表现，市场修复依然可期。”

然而，并不是所有城市都收到了明显的回应。“虽然今年一季度全国各地政策总体趋于宽松，但是市场表现确实和预期是有差异的，”对于近期的政策调整，严跃进认为，“当前对于政策放松的效应应该降低点预期，或者说给予更长的观察时间。”

尽管如此，对二季度市场走势，严跃进依然作出乐观预计：“在目前一些重要政策，例如‘五限’的陆续放松、信贷政策的给力等利好下，房地产市场完全会有积极的信号，出现跌幅收窄或者转正的可能。”

此外，房地产行业的发展很大程度上受到人口流向和结构的影响。“七普”数据发布后，贝壳研究院就近十年人口与楼市数据进行的分析显示，黑龙江、甘肃、内蒙古等人口净负增长城市商品房销售面积也出现负增长。

“我们认为，由于缺乏良好的人口和发展基础，兰州新政本身效果可能有限。”亿翰智库在分析中指出。而目前放开限购的城市中，很多城市也面临类似问题。不过，相较于某一座城市的调控效果，多座省会城市放松限购的信号意义更为重要，亿翰智库表示：“以郑州、兰州为开端，我们期待更多二线城市逐步打开政策工具箱，出台实质性宽松政策。”

苏州等地政策进一步规范 楼市放松不忘规范与纠偏

楼市政策放松的趋势正在传导至更多城市，近日秦皇岛、衢州、临沂等城市也已出手。不过，在越来越多城市放开限购的潮流中，需注意到，政策容易松动的城市，本身市场并不活跃，二线城市亦如此。

以哈尔滨为例，根据同策同程统计数据，2021年哈尔滨商品住宅成交约361万㎡，同比下降28%，成交均价为10320元/㎡，同比下降6%。克而瑞则在2月库存月报中指出，哈尔滨面临去化周期大于30个月且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。

郑州与兰州等城市也面临市场下滑的事实。克而瑞河南区域统计数据显示，2021年大郑州整体商品住宅成交面积约1398万㎡，同比下滑约25%，商品住宅成交金额约1769亿元，同比下滑约22%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，根据中国房地产指数系统百城价格指数，兰州新建商品住宅价格连续3个月环比下跌，市区商品住宅成交规模同比连续10个月下降，2022年3月同比降幅近八成，购房者置业情绪仍较低，市场调整压力较大。

“一些省会城市明确给予了放松，此类城市的放松，说明二线城市市场的压力也比较大。” 严跃进表示。

同时，他指出，关注多地政策放松的同时也需注意到，目前依然有政策收紧的地方，“类似广州接力贷‘一日游’、丽水规范公积金提取、苏州规范房屋预售等，都说明放松中不忘各类规范和纠偏动作。”

既有城市调整之外，今后的房地产政策走向受到市场高度关注。对于未来政策预期，严跃进认为各地政策放松的节奏会加快，一些政策在4月份会密集出现;既有城市的政策对其他城市有积极借鉴意义;同时二手房交易的增值税政策、预售许可标准、三孩家庭和新市民购房等方面的政策也会有所松动。

亿翰智库则表示，三四线城市调控政策放开是常态，应更多关注二线城市，在坚持“因城施策”和“房住不炒”的基础上，调控政策实现控一线，拉二线，稳三四线。

(记者 门庭婷)