一季度楼市逐步趋稳 百强房企业绩同比腰斩

4月18日，国新办举办新闻发布会，介绍一季度国民经济运行情况。数据显示，2022年一季度全国房地产开发投资同比增长0.7%;全国商品房销售面积3.1亿平方米，同比下降13.8%;商品房销售额2.97万亿元，同比下降22.7%。

从市场数据来看，房地产行业在一季度受到疫情反复等因素影响，呈现下行趋势，总体修复进程较缓慢。但值得注意的是，稳增长仍是当前经济工作的重点，宏观政策实施力度正在进一步加大。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在发布会上表示，随着多地适度放开限购、限售，降低公积金使用门槛，加快购房审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积的降幅有所收窄;下阶段各地坚持房住不炒，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解;随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。

市场：逐渐转为企稳

从商品住宅销售情况来看，国家统计局数据显示，2022年1-3月份商品住宅销售面积下降18.6%，销售额下降25.6%。“一季度房地产市场面临较大的压力，” 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“包括一些既有政策的效应还没完全释放、房企和购房者的信心偏弱、疫情等带来了新的干扰。”

价格方面，据中指研究院统计，2022年一季度，全国100个城市新建及二手住宅价格累计分别上涨0.06%和0.18%，较2021年同期分别收窄0.71个百分点和0.87个百分点，其中新建住宅价格累计涨幅为近七年同期最低水平。

各梯队中一线城市率先呈现企稳态势，其新建及二手住宅价格累计涨幅居各梯队城市首位，分别上涨0.15%、0.56%，较2021年四季度均由跌转涨;三四线城市则表现相对低迷。

北京作为一线城市，新建商品住宅价格一直保持相对稳健;不少房企在3月加快了推盘节奏，新建商品住宅供应规模环比增长，同时随着信贷环境改善以及疫情防控形势好转，北京多个新房项目案场客户到访量逐步回升，成交规模也渐趋稳定。

3月出台“十九条”楼市新政的郑州，也出现了到访量和去化量环比明显增长，显现出新政对于稳定房地产市场预期、提振市场信心、力促房地产市场良性循环起到了积极作用。

“整体来看，2022年一季度，全国房地产市场呈现出企稳后的横盘态势。”中指研究院在分析中指出，楼市政策风向持续转暖，但因新冠肺炎疫情反复，部分城市房地产市场恢复节奏在一定程度上被打断。

对于第二季度的市场表现，中信建投认为市场下行预期短期内难以改变，自发回暖仍需时日，预计二季度的销售将继续处于低位盘整状态。

中指研究院指数事业部分析师孟新增的观点则相对乐观，他认为：“短期来看，购房需求并未消失，信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，二季度全国商品房销售规模同比降幅有望收窄，但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度。”

企业：百强房企业绩同比腰斩

从企业层面来看，克而瑞数据显示，一季度百强房企整体业绩规模同比大幅降低47%，超8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。

其中，中梁控股的一季度业绩同比降幅就超过了50%，根据业绩公告，中梁控股2022年1-3月累计合约销售额为216亿元，而去年同期合约销售额达到480亿元，同比降幅达到55%;另外其合约销售均价也从去年一季度的1.29万元/平方米下跌至今年的1.01万元/平方米。

同样披露了一季度业绩报告的新城控股2022年1-3月共录得合同销售金额约310.60亿元，比上年同期下降37.44%。连续两年销售额负增长，新城控股在今年3月底的业绩会上没有透露今年的具体销售目标，仅表示今年可售货值不少于2800亿。

十强房企也大多表现不佳，以金地集团为例，克而瑞数据显示其2022年一季度合约销售金额约为455.0亿元，2021年同期则达到了686.5亿元，也就是说金地今年一季度业绩同比下跌达33.7%。

各梯队销售门槛随之进一步下行，TOP10房企销售操盘金额门槛仅为333亿元，较去年同期降低45.2%。TOP30房企销售操盘金额门槛为120亿元，较2021年降低56.4%，并低于2020年TOP30销售门槛。而TOP50和TOP100房企的销售操盘金额门槛为72.3亿元和27.4亿元，同比降幅达49.5%和47.5%，且仅略高于2020年同期。

不止表现在销售业绩上，房企融资、投资等也进入了深度调整期。贝壳研究院数据显示，2022年一季度房企发债1733亿元，同比下降43%，降幅较2021年同期扩大20个百分点;同时一季度境内外债券融资到期债务规模约2521亿元，房企偿债压力仍然较大。

销售、融资均出现下降，房企资金压力较大，拿地较为谨慎，叠加集中供地节奏变化和多地疫情反弹影响，土地成交量明显不及去年同期。国家统计局数据显示，今年1-3月份，全国房地产土地购置面积同比下降41.8%。据克而瑞监测，一季度百强房企仅27家有新增拿地，百强房企拿地总量同比下滑90%。其中，华润、保利、万科、中海等龙头房企一季度拿地建面同比跌幅均超过了70%。

政策：暖风频吹，促进房地产健康发展

在房地产市场持续下行的情况下，一季度中央多部委表态稳地产。4月11日，证监会、国资委及全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，提出坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。

4月15日，央行宣布于2022年4月25日下调金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。对此，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，降准有利于增加市场资金流动性，购房者、企业端的合理资金需求有望得到更好的支持，对房地产市场形成一定利好，同时宏观政策发力对稳定市场预期也将产生积极效果。

针对市场需求减弱的问题，各地正在因城施策，优化调控政策。人民银行金融市场司司长邹澜在4月14日的2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上表示，3月份以来，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

同时，还有不少城市调整了首付比例、限购、限售等方面的政策，包括一些省会城市。例如苏州在4月11日调整限售及限购政策，二手房限售5年调整为3年;非本地户籍在苏州买房，社保(个税)累计满2年即可，不再需要3年内连续缴满2年;外地人卖房后2年内无需社保或税单可直接购房。

“随着更多城市优化调控政策，市场预期或逐渐改善，部分热点一二线城市市场有望率先恢复，但市场的恢复节奏仍有赖于疫情防控的效果。”中指院分析人士指出。

对于行业今年的预期，亿翰智库指出，从各房企的态度来看，多数均认为地产行业将在2022年下半年迎来转机。在实现合理管控后，行业会慢慢步入正轨，实现更健康、更长远的发展。(记者 门庭婷)