北京二三环新房“扎堆”入市 丰台新供多改善性产品

今年北京二三环的新房供应着实有些“卷”。前有天坛府三期加推，240套均价超12万元/平方米的房子，1小时销售率达到96%。后有“万众期待”的天恒学院里、永定府，万人参与摇号。如今北京瑞府、端礼著、懋源煜泽台、璟廷、璟瑜等也已经整装待发，随时准备取证“接棒”。产出过中国玺、昆仑域、佑安府等曾经炙手可热项目的丰台西铁营，也已将亚林西又一宗土地摆上了北京第二批集中供地的“货架”。一直被认为土地稀缺的内城供应量真的增多了吗?新增住房呈现出哪些特点，市场反馈又如何?记者进行了调查。

项目集中亮相 今年内城供应“显得多”

其实，与往年相比，今年二三环土地供应并没有明显增量。目前供应的项目中，除北京瑞府为今年北京首批集中供地中供应，其余项目地块均非今年新增供应。

其中，端礼著、懋源·煜泽台项目地块为去年10月供给，天恒·学院里、永定府项目地块则为2017年摘得，天坛府项目地块拿地时间更为久远，要追溯到2016年北京城建正式承建的望坛棚户区改造项目。

“今年大家直观感受上觉着二三环供应增多，是因为丰台的几个项目处于同期亮相状态。”对北京市场非常熟悉的合硕机构首席分析师郭毅表示，从土地供应端看，基本上每年三四环都会有三四个项目供应，在市场上形成相应的供应梯度，以满足不同人群的需求，只是上市时间相对分散导致市场感受没有那么直接。

进入3月以来，端礼著、懋源·煜泽台、北京瑞府动作不断，尤其4月下旬以来更是进入强势营销期，发布案名、公布户型、开放排卡、宣布取得施工许可证等等。据端礼著的一名销售人员介绍，原计划5月中旬开放的样板间将于5月底打造完成，预计项目也将在5月底开盘。北京瑞府的工作人员则透露，项目正式展厅将会在5月底开放。近日，懋源·煜泽台也向市场持续发声强调其地理位置的优越性。

不止丰台项目，开年以来“二环”“三环”等与内城相关的字眼萦绕在市场，相关项目的热销更加深置业者内城供应增多的错觉。1月，二环永定府、三环天恒·学院里将从限竞房转为政府持有产权份额的商品房的消息在市场传播。3月，二环天坛府三期加推开始报名登记并需要资格、资金双重验证引得市场聚焦，接续而来的就是天坛府8个月累计130亿消息，加推产品实现快速去化。到了4月，北三环天恒·学院里出现“万人摇”、永定府售罄等信息就已经接踵而至。此外，东城区王府井金鱼胡同丽苑太和、东二环東外39號等城市更新项目也在4月密集发声，内城市场被烘托的更为“热闹”。

实际上，对于内城的土地供应，郭毅表示客观来讲朝阳二环基本在CBD附近，东西城处在减量发展状态，石景山新供地已经到五环衙门口地区，海淀内城开发可能性也比较低，目前只有丰台具备存量土地开发的可能性，因为丰台区位相对核心，且在大面积进行城市更新，在区域升级过程中腾挪出了部分商品房地块。而根据此前北京各区召开的土地推介会看，未来北京内城还将有少量供应。目前，位于南三环里建设用地面积约5.95万平方米、建筑控制规模约20.52万平方米的丰台亚林西一宗地和位于北三环外建设用地面积约2.7万平方米、建筑控制规模约7.57万平方米的朝阳太阳宫一宗地已经于4月19日挂牌。

与东城、海淀新项目有所差异 丰台新供多改善性产品

不过，即便同是二三环的房子，在区位、价格等多方面还是有所差异。东城、海淀一直以来都是“贵不可言”的所在，永定门、四道口附近优质资源集聚，无论是交通、医疗、教育，还是公园、商场等生活配套都比较丰富。而丰台新项目虽然有丽泽金融商务区、总部基地等新兴商圈加持，且随着大兴机场建设、南城开发，基础设施不断完善，但在区域发展成熟度上相对弱势。

区域发展层次的差异叠加房屋属性，映射到项目上则是开发产品的不尽相同。

在东城、海淀择上，开发商多聚焦刚需、刚改类型产品。由限竞房转为政府持有20%产权的共有产权房的永定府、天恒·学院里选择的户型面积段分别为建面约58-135平方米、60-126平方米。由旧改项目脱胎而来的纯商品房天坛府户型面积则从建面约60-280平方米不等，其中一期户型主要推出的是建面约60-100平方米的刚需产品，二、三期则主要以改善大户型为主。

而在丰台的新项目则更倾向于改善性产品。从目前曝光的户型看，政府持有6%产权份额的北京瑞府主力户型面积段在建面约132-188平方米。配建有2.57万平方米“保障性租赁住房”的端礼著主推户型面积段在建面约130-180平方米。一分为四的懋源周庄子地块，除了全装修单价4.3万/平方米的319套共有产权房是建面约61-72平方米的三居小户型，懋源·煜泽台、懋源·璟廷、懋源·璟瑜三个纯商品房项目则偏爱165平方米以上的大平层。

从户型上，丰台新项目则比较倾向于全明、方正。以端礼著为例，主推的最小130平方米的户型也是南北通透全明户型，卫生间干湿分离。北京瑞府主推的最小132平方米户型则是南北通透，三面宽朝南，双明卫，主卧套设计;155平方米的户型就已经是南向双卧室套房设计了。

而东城、海淀则有东西朝向的房间，且小面积户型有暗厨、暗卫等。以天恒·学院里为例，除了有60平方米的“刀把”户型，81平方米一居B户型，不仅狭长、设计有暗卫，还在书房和卫生间中间设计了一个标有“衣帽间”字样的暗格，让本就不大的书房，更显MINI。天坛府一期户型更被网友吐槽为“手枪”“哑铃”，三期大户型也不乏槽点，其中200平方米的四室都不能做到方正，两个次卫都是暗卫，主卧卫生间的长度和卧室的长度差只有一扇房间门的宽度。

不过，户型的不完美阻挡不了购房者的热情。有购房者不禁感慨，单价不到9万元/平方米的，东城南二环、海淀北三环的房子是“真香”，这一点在销售上也有所佐证。本以为391套房源超9000人认购的永定府已经是“大热”楼盘，而天恒·学院里143套房源迎来14034位符合资格的购房人前来摇号选房。

而按市场价销售的天坛府，也因其不可复制的地段备受青睐。据媒体报道，天坛府三期加推当天，240套房源，1小时内销售231套，销售率达96%以上，销售额高达50亿，几近售罄。北京住建委官网数据显示，天坛府的成交均价为12.3万/平方米。不过值得注意的是，截至目前天坛府三期的销售情况还没完全体现到网签数据上，北京住建委网站显示天坛府还有不少房源是可售状态。

而丰台近期亮相的项目，端礼著指导价11.2万/平方米，懋源系列指导价10.6万/平方米，北京瑞府指导价10.9万/平方米，总价普遍在1300万元以上，虽然都还没有开售，但都进入了蓄客阶段。多项目置业顾问均表示已经有不少购房者咨询。其中，端礼著的置业顾问表示，项目位于二环旁又挨着丽泽商务区，客户量比较大，项目已经于上周六(5月14日)开始排卡、验资，由于疫情原因售楼处暂时关闭，建议购房者先通过线上验资占据名额，等到项目样板间开放或者开盘，验资客户可优先参观。

总体来看二三环房屋的存量仍非常有限，北京瑞府、端礼著、懋源煜泽台三个项目加起来的储量不到1500套。如果按照130平方米/套计算，未来住宅建筑控制规模约10万平方米的亚林西地块，大约可供应不到800套房源。

对于即将出让的亚林西地块将会有何种产品供向市场，郭毅表示，这一方面要看地块条件，另一方面要看开发商对产品、经营的追求。她指出，从亚林西容积率2.8、限高80米的地块条件看，项目产品将是高层产品，排布合理的话预计能做到两梯两户、每套房基本能做到南北通透，但具体户型面积还要看开发商的开发经验及对产品的定位，最终的产品呈现将是开发商对流量、利润权衡的结果。

据业内人士透露，目前房企对亚林西地块的关注程度远不及太阳宫地块，还没有到第二批集中供地开拍日期，就已经有近20家房企表示有意向参与太阳宫地块的拍卖，西四环外小瓦窑地块的热度则仅次于太阳宫地块。随着今年北京第二批集中供地进入倒计时，新供应地块将会给今年的北京市场格局带来哪些新变化，或成为接下来行业关注的又一话题。

(记者门庭婷)