商品房短期库存处相对高位 三四线城市新房价格低位徘徊

进入7月，今年上半年房地产市场交易成绩单出炉。受购房者观望情绪浓厚、疫情反复等因素影响，今年上半年新房、二手房市场成交面积均出现明显下滑，但成交价格相对稳定。同时，重点城市短期库存稳定在相对高位，出清周期有所延长。中指研究院数据显示，截至2022年5月底，按近6个月月均销售面积计算，重点城市短期库存出清周期均在1年以上，其中三四线代表城市库存出清周期已攀升至23.4个月。

新房、二手房交易价格微增 三四线城市新房价格低位徘徊

根据中国房地产指数系统百城价格指数，今年上半年全国百城新建住宅、二手住宅价格均出现微增。其中，百城新建住宅价格累计上涨0.15%，为2016年以来同期最低水平，涨幅较2021年同期收窄1.55个百分点;二手房住宅价格累计上涨0.17%，较2021年上半年收窄2.39个百分点。

从城市能级看，一线城市新建住宅价格持续横盘，上半年累计上涨0.21%，累计涨幅处于近五年同期较低水平;二线城市新房价格有所恢复，累计上涨0.33%;三四线代表城市新房价格持续低位，上半年各月价格环比均下跌。

在各城市群中，长三角城市群新房市场稳步恢复，上半年价格累计上涨0.24%，嘉兴、宁波等城市房价累计涨幅均超1%;珠三角价格累计涨幅较2021年同期收窄幅度最大，房价低位盘整，肇庆、中山等城市新建住宅价格累计跌幅居百城前列;京津冀新房市场分化，价格恢复动力不足;山东半岛新房市场仍显低迷，价格累计变化由涨转跌。

分析上半年百城新建住宅、二手住宅价格变化，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，4月以来，百城新建住宅价格稳中微升，6月百城新建住宅均价16205元/平方米，环比上涨0.04%，房价呈现底部企稳迹象。而多地疫情反复冲击，市场信心有所走弱，二手住宅5月、6月价格环比再次下跌，但跌幅有限，房价整体呈横盘态势。

商品房销售面积减半 6月环比增长37%

与稳中微增的房价不同，今年上半年全国百城新建商品房住宅销售面积呈现较大幅度的下滑。易居研究院数据显示，上半年全国百城新建商品住宅成交面积约1.33亿平方米，同比下滑49%，与去年下半年相比下降33%。中指研究院数据则显示，2022年上半年，全国百城新建商品住宅月均成交面积约3099万平方米，同比下降42%。

“今年1-4月份较为疲软的行情，拖累了半年度的数据。随着5-6月份数据的改善，类似降幅也有筑底的迹象。”分析今年上半年全国百城新建商品住宅销售情况，严跃进用“大病初愈、但仍虚弱”8个字概括。严跃进认为，随着下半年社会经济环境的持续改善，交易行情有望呈现“渐入复苏、积极向上”的良好发展态势。

这一观点从5、6月的交易数据上也能佐证一二。根据中指研究院数据，2022年1-5月，全国商品房销售面积为5.1亿平方米，同比下降23.6%，商品房销售额为4.8万亿元，同比下降31.5%。5月，全国商品房销售面积、销售额同比降幅较4月分别收窄7.2和8.9个百分点，市场边际有所修复。初步统计，6月环比增幅在五成左右，同比降幅收窄至27%。易居研究院的数据则显示，6月全国百城新建商品住宅成交面积为2837万平方米，环比增长37%，同比下降34%，呈现“环比增速扩大、同比降速收窄”的良好态势，同时成为今年上半年成交最佳月份。

对于6月份全国百城销售面积环比大幅上扬的现象，中指研究院指数事业部总经理曹晶晶认为，一方面，因政策效果初显，市场情绪有所修复;另一方面，部分城市项目集中网签，一定程度亦带动交易数据回升。

严跃进则指出，环比数据的改善，客观上对同比降幅指标也产生了积极的影响。从同比降幅数据看，今年6月份全国百城新房成交同比下降34%，相比5月份降幅收窄了22个百分点，复苏动力在增强，房企积极推盘促销售，购房者的市场预期发生变化，入市意愿增强，供需两端出现积极变化。

短期库存出清周期拉长 90-120平方米产品为市场主流需求

在上半年总体市场销售呈现疲态的同时，部分城市短期库存出清周期有所延长。中指研究院数据显示，截至5月末，50个代表城市商品住宅可售面积处于2017年以来的相对高位，按近12个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为15.3个月，较2021年末延长3.3个月;若按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为18.9个月，较2021年末延长5个月。

其中，截至2022年5月底，按近6个月月均销售面积计算，一线城市短期库存出清周期13.9个月;二线代表城市出清周期18.3个月，较2021年末延长4.9个月，短期库存面临一定压力;三四线代表城市出清周期23.4个月，较2021年末延长6.1个月，市场库存去化压力较大。

同时，房企推盘积极性不足，供应节奏明显放缓。据中指研究院初步统计，2022年上半年，重点50城商品住宅月均新批上市面积1675万平方米，同比下降44%，与2019-2021年同期均值相比下降39%，较2019年同期亦下降39%。6月，企业推盘节奏有所加快，50个代表城市商品住宅月均供应规模同比下降近四成，降幅较5月收窄约10个百分点，环比增长42%，市场供应端有所修复。

在需求端，置业者更青睐90-120平方米产品。据中指研究院数据显示，在北京、上海、广州、深圳、南京、芜湖、沈阳、福州、廊坊、佛山等30个代表城市中，90-120平方米住宅成交套数占比普遍在4成以上，19个城市的90平方米以下住宅产品成交套数下滑，改善类产品表现相对较好。

曹晶晶认为，2022年以来，受国际环境更趋复杂严峻和国内疫情冲击明显的超预期影响，经济新的下行压力进一步加大、居民收入预期走弱以及市场预期不稳等因素让刚需置业群体观望情绪更重，特别是房价较高的热点一二线城市，低总价段产品的刚需客户买房意愿下降明显，需求释放动力不足;而较高总价段产品的改善性群体入市积极性相对较好，改善型产品体现出一定韧性。

随着6月市场销售情况的好转，曹晶晶认为全国市场逐步进入企稳恢复通道，但市场恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复节奏、疫情防控效果及政策优化力度等方面。她预测，热点城市三季度有望继续回升，预计全年商品房销售面积同比降幅超10%。

而根据中指研究院监测，上半年超180省市优化调整房地产政策，政策出台频次近500次，近两个月因城施策加快，政策内容向限购、限贷等方面延伸，城市明显向二线城市扩围，同时住房政策与人口、租赁政策等方面结合，激发需求释放。曹晶晶认为，进入下半年有利于房地产行业平稳健康发展的政策将继续出台。另外，她表示，核心城市土地缩量或导致新房阶段性供应不足，下半年市场重启过程中，房价面临上涨压力。

严跃进则指出，目前市场数据总体进入回暖恢复过程，只不过需要注意的是恢复力度偏弱可能使得部分数据同比仍下跌。在他看来，下半年三季度、四季度将呈现不同特点，其中三季度持续回暖趋势，到四季度部分数据将呈现正增长。(记者门庭婷)