环球讯息:合生创展旧改“野心”难以实现?多个项目 10 年仍未动工
2023-05-25 14:18:58来源:ZAKER财经
「核心要点」
(资料图片)
在广东地产圈,合生创展曾经是 " 华南五虎 " 之一。与其他四家开发商的风格不一样,合生创展不搞快周转。它的经营风格被概括为——高溢价、多囤地、慢周转。但随着房地产步入低谷、旧改梦难以实现,合生创展开始 " 掉队 "。
昔日的隐形 " 地产航母 "
1992 年,合生创展在香港成立,六年后就实现了港交所上市,并在 2000 年开启了全国化扩张之路。2004 年,合生创展成为国内首家销售额突破 100 亿的房企,以其为代表的朱氏家族也逐渐成型,风头无两。连万科王石也甘拜下风,称 " 朱家才是中国地产界的隐形航母。"
在北上广深等一线城市,合生创展坐拥大量土储。年报数据显示,截至 2022 年,合生创展总土地储备规模 2872 万平方米,2023 年预计投放市场货值 1000 亿港币以上。
从分布上看,截至期末,地产板块土地储备约 2146 万平方米。其中,北上广深、临深区域等一线城市土储 1595 万平方米,占比 74%。
而在广州,合生创展开发的项目包括骏景花园、珠江帝景、合生中央城等,在广州的旧改布局中,朱家也频频落子,仅是黄埔,就有火村、迳头村以及莲塘村等。
然而,在追求高速增长和扩张过程中,合生创展也面临着一些问题:如土储资源的开发需要大量资金投入,房地产市场已经进入调整期,融资难度加大等。
图源:合生创展集团有限公司官网旧改任重而道远
当前,广州地区的旧改项目面临着很多问题和挑战。因为涉及到无主房、无产权房以及违建等因素,不少旧改项目至今仍未能正式动工。由于相关政策、法规和程序都相对较为复杂,广州还存在大量进展缓慢的老旧小区改造项目。另外,在旧城区和老工业厂房等地区,由于历史遗留问题和环境污染等因素,旧改项目的难度也非常大。所以,合生创展的旧改情况并不如此理想。
2021 年 1 月 21 日,康乐村、鹭江村牵手合生创展,改造总建面达 335.94 万平,总投资达 346.67 亿,成为广州 " 最贵 " 旧改。如此大的投资额+过万套的商品房和安置房,注定要分片开发。如今招商已过去两年,康乐村、鹭江村仍处于前期研究阶段,可谓是 " 任重而道远 "。
据不完全统计,合生创展及旗下公司还有广州约 13 个旧改项目,投资金额上千亿。想要全力推进两村旧改,显然还需要些时日。当然,在招标原计划中,2023 年 12 月 31 日前要全部安置房开工建设,这无异于天方夜谭。
对合生创展而言,旧改不止是钱的问题,还有布匹市场。
在海珠区中轴线上,康乐、鹭江两村聚集了 5200 多家制衣厂及仓储企业,多为纺织业制衣、辅料等上下游劳动密集型产业,同时也汇聚了大量的人口。这些老旧房屋和企业的存在,不仅影响了项目进度,还给周边环境带来很大压力。
营收利润双降,负债压力山大
2021 年对于房地产行业来说,可以算得上是一个 " 企稳之年 "。进入 2022,房企营收、利润下滑已经成为行业常态。合生创展亦不例外,根据报告,2022 年合生创展实现营业额 272.52 亿港元,同比下降 11.33%;股权持有人应占溢利为 87.62 亿港元,同比下降 10.22%;核心利润为 10.81 亿港元,同比下降 77.27%。
从财报图表中可以看出,合生创展在 2022 年降低了总负债,但是短期债务比例略有提高。具体来说,该公司总借款额约为 990.61 亿港元,相较于 2021 年的 1175.93 亿港元略有下降。
2022 年,合生创展的一年内短期债务额为 274.54 亿港元,占总债务的比例达到 28%,高于 2021 年的 26%。考虑到其现金及现金等价物为 141.09 亿港元,该公司面临的短期还债压力似乎较大。
图源:截至二零二二年十二月三十一日止年度之全年业绩这些数据透露出现几个不太好的信号:一是现金及现金等价物大幅腰斩,二是较大的财务压力。面对行业整体下滑和市场不确定性增加等因素,合生创展需要更加谨慎地管理自身风险,并寻找新的增长点。同时,在未来发展中,公司也需要更加注重资金流动性和债务结构优化等方面,以确保公司财务状况的稳健和可持续发展。
如果没有突发事件,如果旧改项目有序发展,如果政策面没有出现更多不利因素,那么合生创展应该能够度过难关。但是现实中很难避免各种风险和不确定性,所以,我们不知道这艘曾经崭露头角的航母会如何重生,还是会默默无闻。
作者|郑城玮
责任编辑:hnmd003
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