中指研究院：10月法拍市场“存量出清”加速 挂拍成交双增、均价折价双降-快资讯

智通财经APP获悉，中指研究院发文称，2026年1-10月，全国355城法拍市场累计挂拍各类法拍房源65.4万件，同比增长31.6%；交易截止拍品77.2万件，成交18.8万件，同比增长34.6%；成交总金额2552.8亿元，同比增长19.0%；整体按拍品清仓率24.4%，较上年同期提升1.6个百分点;成交折价率74.3%，成交均价5021元/㎡，同比上涨4.8%。

(资料图片仅供参考)

从重点城市看，深圳、上海、北京、杭州、广州、成都居成交金额前列，其中深圳以154.2亿元居首、清仓率高达71.0%、成交折价率92.4%，上海110.8亿元、清仓率79.4%，北京94.3亿元、清仓率53.8%。

从物业结构看，法拍住宅是本轮放量的绝对主力：1-10月住宅成交13.7万件(同比增长46.6%)，成交金额1467.3亿元(同比增长27.9%)，占全部法拍成交金额的57.5%;住宅清仓率38.4%，显著高于商业(16.3%)、工业(24.5%)、土地(22.5%)、车库/车位(9.2%)等业态，住宅成交均价7974元/㎡，同比下降6.4%，呈现“量增价稳、以价换量”特征。

图：全国355城法拍房市场月度交易走势(2026年1-10月)

从清仓率看，住宅以38.4%领跑各业态，工业(24.5%)、土地(22.5%)、商业(16.3%)依次递减，车库/车位清仓率仅9.2%、流拍率超九成，去化压力最大。从折价率看，住宅折价率79.0%(即成交价约为评估价的79%)，为各业态中折价最浅，商业折价率67.9%为各业态中最深，反映商业类法拍资产买方议价能力更强、价格折让空间更大。

图1-1：全国各物业类型成交金额占比(2026年1-10月)

表2-1：重点城市法拍住宅成交金额TOP50

(二)深圳、上海、北京

深圳：2026年1-10月法拍住宅成交3218件，成交金额154.2亿元，居全国首位;清仓率71.0%、成交折价率92.4%，成交均价39498元/㎡。深圳法拍住宅“量价齐高、折价极浅”，反映其市场承接力最强，法拍房已接近市场化定价，套利空间被充分压缩，买卖双方博弈充分。

上海：法拍住宅成交1961件，成交金额110.8亿元，清仓率高达79.4%(全国最高)，成交折价率78.6%，成交均价43947元/㎡(各重点城市最高)。上海清仓率领先，说明其法拍资产去化效率极佳，但折价率适中，为买方保留了合理的价格安全垫。

北京：2026年1-10月法拍住宅新上拍品3218件，交易截止拍品3676件，成交1976件，清仓率53.8%，成交金额94.3亿元，成交均价37624元/㎡。从月度看，5月(13.1亿元)与9月(12.8亿元)为成交金额高点，7月(150件，清仓率27.4%)为成交低点;清仓率在27%-56%区间波动，3月(56.4%)最高、7月(27.4%)最低，季节性与挂拍节奏影响明显。

图2-2：北京法拍住宅市场月度交易走势(2026年1-10月)

小结与趋势判断

综合2026年1-10月数据，全国法拍房市场呈现“结构分化、价稳量增”特征，行业正处于司法处置提速与买方市场深化的交汇期，CI Buddy判断如下：

第一，供给端持续放量，法拍市场“水涨船高”。1-10月挂拍量同比增长31.6%、成交量同比增长34.6%，增速远超成交金额增速(19.0%)，说明本轮放量更多来自低价资产供给的扩张，法拍正成为房地产存量出清的重要通道。

第二，住宅是绝对核心，且“以价换量”逻辑清晰。住宅占成交金额57.5%、清仓率38.4%遥遥领先，但均价同比下降6.4%，反映买家议价能力增强、折价空间拉大，对刚需与投资型购房者而言，法拍住宅的性价比窗口正在打开。与此相对，商业、车位类法拍资产流拍率高企(车位流拍率超九成)，去化仍将是长期难题。

第三，城市能级分化是最显著的结构性主线。一线城市清仓率64.2% vs 三四线32.5%，成交均价33293元/㎡ vs 4805元/㎡，核心城市法拍资产“高单价、高去化、浅折价”，三四线则“低单价、低去化、深折价”。资金向核心城市集聚的趋势在未来一段时间内难以逆转，建议参与方重点聚焦一线及强二线城市的高流动性标的。

第四，机构化、专业化参与提速。折价率整体维持在74%左右的稳定区间，法拍市场定价逐步理性，银行不良资产处置、AMC纾困、机构批量收储等参与主体增多，法拍渠道正从“个人捡漏”向“机构资产配置”转型。中指法拍数据库覆盖全国355城、可追溯至2015年，为机构研判法拍资产价值、捕捉区域机会提供了数据基础。

总体来看，2026年法拍房市场在供给放量与价格调整的双重作用下，正经历从“规模扩张”向“结构优化”的过渡。核心城市优质住宅的法拍承接力依然坚挺，而商办、车位等非住宅业态的去化压力将持续存在，市场主体应顺势而为，以能级与业态为锚、以价格安全垫为尺，方可把握法拍市场的结构性机遇。