房地产租赁泡沫正在发展吗

在对租赁物业进行过多投资之前，投资者最好能非常了解其本地市场的租赁活动。从购买单户住宅的小型“妈妈和流行”投资者到专注于建造更多公寓大楼的REIT，租赁市场正在出现新的“狂热”。

关于取消抵押品赎回权的所有新闻，媒体已经发展出一种理论，即那些流离失所的前房主将寻求出租房屋而不是购买房屋。但是，许多这些前房主遭受了巨大的收入损失，或者仍然没有工作。长期失业普遍存在的影响之一是，新家庭总数一直在减少。这表明对现有住房的需求减少，而不是更多。

作为出租物业的投资者，我看到越来越多的租户难以支付现有的租金。由于通货膨胀以及燃料和食品成本的上涨，从来没有遇到过房租问题的租户开始挣扎。即使是那些收入较高的人，也发现维持生计更加困难。这意味着许多市场的房东都无法提高租金以支付保险，税金和维修费用的上涨。

由于已经有数百万的房屋被取消抵押品赎回权，还有数以百万计的房屋仍处于取消抵押品赎回权的管道中，在受住房危机打击最严重的那些市场，价格仍在下跌。您可能会认为，租赁房地产是房价低廉，借贷成本较低的“明智之举”，但这并没有转化为许多地区的较高租金收入。

尽管如此，不知情的房东仍在争先恐后地买房出租，却发现他们很难以可观的正现金流量进行出租。在已经有很多房屋被取消抵押品赎回权的地区，新公寓如雨后春笋般涌现，因为有数以百万计的前房主需要租房。但是我的感觉是，这可能再次成为“ deja-vu”，因为在未来几年中，有太多的房地产将作为租赁房地产重新投入使用。反过来，这将导致更高的空缺率并减少租金。然后，随着正现金流变为负数，又进行了另一轮投资者止赎。

虽然主要城市的强势市场可能会因为薪水更高的职位和需求的增加而表现不错，但郊区不太可能维持这种需求。住房趋向于成群结队，因为任何看起来像是当今“热门”投资策略的方案最终都会吸引过多的参与者，产生过多的竞争并扭曲市场。这是在房地产繁荣时期发生的，当时每个人都跳上了价格上涨的潮流。如今，每个人都在追赶租赁房地产潮流，可能的结果是，随着竞争的加剧和需求无法跟上，许多市场的租金率将趋于平稳。

精明的投资者会仔细观察当地社区，看是否有太多“待租”标志，以及广告中写着“租金减少”或“首月房租免费!”的广告，而且，如果您是“妈妈和流行”投资者，请勿在大型公寓大楼附近购买租赁物业。与大型公司投资者竞争可能很困难。而且，无论您是个人投资者还是房地产投资信托基金投资者，都请留意是否有太多租赁物业被添加到您的本地市场。导致特定类型房地产过度投资或过度开发的错误很容易被所有类型的投资者重复犯错。

如果政府确实开始出售捆绑的房利美和房地美的财产，并要求将其用于出租，那么所有赌注都将被取消。这确实会使整个全国的租赁市场错向正确的方向。