合作社vs公寓 合作社的利与弊

从表面上看，公寓和合作公寓看起来非常相似。居民住在一栋大楼内的不同单元中，并与邻居共享公共区域。但是，再深入一点，您会发现它们实际上完全不同。在做出选择之前了解差异是个好主意，因此我们创建了这个方便的两部分指南，以帮助您选择最适合您的。第一部分介绍合作社。

关于合作社

合作社，或更常见的合作社，起着拥有居民楼的会员制法人实体的作用。居民不是购买公寓本身，而是购买拥有建筑物的公司的股份，这使他们有资格拥有一个单位。单位越大，所有者必须购买的股份越多。

合作社由董事会管理，作为股东，您有权就公寓的运作方式进行投票。通常，从停车到如何油漆外墙，您都需要遵循一些规则，尽管这些规则在每个木板上都不相同。申请合作社融资时，您不会抵押。相反，您将获得股票贷款。

优点

购买合作公寓是一种流行的选择，并且在财务和社交方面都有很多优势。

主要的吸引力是合作社通常带来的较低成本。他们不是为了牟利;相反，它们是按成本运行的。此外，在纽约等城市，合作公寓的存量要比公寓高得多，从而进一步降低了价格。

较低的交易成本是另一个好处。由于您实际上并不是在购买房地产，仅购买股票，因此您无需缴纳产权保险或抵押记录税等费用。

一个月的账单包含了从维护成本和水电费到物业税的所有费用。乍一看，这似乎很高，但分解后，通常与您在公寓中支付的价格大致相同。从本质上讲，它很受那些将所有钞票打包成一张的简单性的人们的欢迎。

合作社公司是财产的所有者，因此，他们承担维护和维修费用。因此，如果对您的外墙造成损坏，您只需支付部分账单。

尽管不拥有任何不动产，但您仍然有权享受房主可享受的房地产税减免。

您可以选择邻居。建立了一个审核系统，以确保所有新居民在经济上都有保障，并有可能融入社区。作为股东，您有发言权。许多董事会拒绝或限制投资者数量，主要是选择长期的自住业主，从而减少了一系列不良邻居的风险。

缺点

尽管有很多积极的方面，但仍有许多事情要注意，有时候合作社并不是您当前情况的正确选择。

它可以是很难买和卖。合作社理事会通常比公寓协会严格得多，尤其是在接纳新居民方面。买方必须执行严格的申请程序，包括面试，并将其财务记录提交董事会。即使他们通过了较高的财务标准，也可能在没有给定原因的情况下被拒绝。这也会使销售时变得困难。

对于购买者，通常也有关于融资的严格规定。在大多数情况下，需要20%至50%的首付款，而一些合作社根本不接受贷款。

外国买家无法购买合作社，因为他们通常没有在美国银行或信贷所要求的历史记录。投资者通常也被拒绝，许多董事会专注于自住者。

其他严格的规则可能会决定是否允许您转租单位，为孩子的父母购买公寓，将其用作小别墅或用于短期度假租赁。在大多数情况下，这些都不是可能的。

有一个风险，即如果他们支付的相关违约的成员之一，它会影响所有其他成员。无论是维护费还是贷款份额付款，如果一个成员不能支付，则可能需要其他成员来承担费用。但是，繁琐的应用程序可以一定程度减轻这种风险。

在某些合作社中，您可能会发现您期望花一定的时间来清洁和维护建筑物。这在找不到员工的小型合作社中尤为常见。

月度帐单的组织方式可能不适合您。例如，居民将支付建筑物总电费中的份额。因此，如果您拥有2%的股份，则需要支付2%。如果您不花太多时间在公寓或不消耗太多电，这不是一个好模型。