上半年房地产市场“房热地冷” 部分房企以“减装修”等方式加快出货

近日，国家统计局官网公布了《2021年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况》。数据显示，1—6月份，房地产开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%;1-6月，全国商品房销售面积同比增速为27.7%，对比上述数据可见，今年上半年房地产市场的特点在于“房热地冷”。

从广州市场来看，2021年上半年为继2017年之后的又一“调控大年”, 期间广州两度出台新政，此外房贷、备案价制度、预售 证等形成“组合拳”，共同为市场降温“挤水分”。记者发现，房企调整策略增加出货，在6月后近郊及远郊多个项目通过“减装修”、“低价入市”、“让利一口价”等方式调整售价(向备案价靠拢)，拿证出货。

对于广州下半年走势分析，研究机构表示，受制于成本，在备案价格管控要求下，预计广州下半年新货售价稳行。

今年上半年房地产市场的特点在于“房热地冷”

统计数据显示，在房地产开发投资完成情况方面，1-6 月份，全国房地产开发投资 72179亿元，同比增长15.0%;比2019年 1-6月份增长 17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资54244 亿元，增长 17.0%。

“从数据上看，该指标呈现持续收窄，但仍为两位数的特点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受记者采访时表示，从开发投资下滑的速度比预期要大，在确保此类数据稳健的同时，要防范失速的风险。因为5月和6月单月的增速较小，在资金压力略大的情况下，要适当关注房企的投资意愿和信心。

统计数据显示，1-6月，全国房企土地购置面积同比增速为-11.8%。“从这个数据看，确实比预期的要差。”严跃进认为，这一数据反映出，房企拿地面临很多压力，尤其是资金面的管控和企业自身的原因，部分房企出现了不敢拿地的情绪。

统计数据还显示，1-6月，全国商品房销售面积同比增速为27.7%，对比上述数据可见，今年上半年房地产市场的特点在于“房热地冷”。

“这也说明购房者和房企的预期是有分歧的。反过来看，类似交易市场中也存在一些风险，类似各类资金依然盲目进入房地产市场。”严跃进分析认为，1-6月，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品房均价为10485元/平方米，涨幅为8.8%。目前已经连续五次出现了房价单月破万现象，但涨幅基本上得到控制。“这也再次说明当前稳房价工作是积极到位的，实际过程中，要防范各类学区房等炒作。”

记者发现，针对学区房炒作的现象，多地纷纷加码调控，降温楼市“虚火”。例如，今年4月，北京市住建委印发的《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》中指出，重点针对近期群众反映强烈的机构炒作学区房、经营贷违规进入楼市、群租房治理等问题，依法从严惩处，形成高压态势，规范市场秩序。而在此之前，北京市住建委已多次在海淀、西城区等热点学区开展楼市整治工作。

市场：有房企以“减装修”等方式加快出货

2021年上半年为广州继2017年之后的又一“调控大年”, 期间广州两度出台新政，此外房贷、备案价制度、预售 证等形成“组合拳”，共同为市场降温“挤水分”。

根据中原地产发布的《2021年上半年广州楼市总结暨下半年展望》的报告中显示，2021年1-6月，广州累计成交新房61063宗,同比增加86%, 环比跌10%;市场热度较去年下半年已有明显下降。

记者了解到，有房企以“减装修”等方式调整售价(向备案价靠拢)，拿证出货。

近期，打算买房并走访了黄埔区多个新楼盘的广州市民吴女士发现，与此前相比，目前一手楼市需求有所降温，“限价之下，能拿到预售证的新盘少之又少，开发商不得不以‘让利’的方式吸引客户，而消费者认购也显得更为理性。”

7月初，吴女士关注的广州市黄埔区某楼盘正式开盘，她告诉记者，尽管该楼盘售价由之前吹风的4.2万/平方米下降至3.77万/平方米，但精装交付变毛坯交付，包装修需额外支付2000元/平方米，并且需要捆绑一个19.8万的车位销售。

以此次推出的81平方米户型计算，如果选择毛坯加车位，单价大约在4万/平方米;如果选择精装修加车位，实际单价则达到了4.21万/平方米。

“看似开盘单价下跌，实际上总价变化不大。”吴女士表示，该楼盘还有另外三栋即将全部拿到预售证，楼盘销售告诉她，限价限不住车位，下一批推新或许单价涨不了多少，捆绑销售的车位很有可能继续上涨。

尽管如此，吴女士还是认为当前价格对刚需来说相对友好，“如果愿意费些心思自己装修的话，这样的单价还能接受。”

合富研究院在《2021年上半年广州楼市总结暨下半年展望》中分析指出，由于政府 “调控”态度坚定，6月房企调整策略增加出货，6月后近郊及远郊多个项目通过“减装修”、“低价入市”、“让利一口价”等方式调整售价(向备案价靠拢)，拿证出货，预计下半年将有更多项目通过上述等方式向备案价靠拢。

分析认为：广州下半年新货售价稳行

业内专家普遍认为，国家坚持“房住不炒”的调控方针不会松懈，预计下半年楼市降温态势将延续，房价走势将更加平稳。

天风证券房地产行业首席分析师陈天诚表示，下半年房地产调控将继续深化，购房资金来源审核等措施将更加严格，这将对房价带来更为明显的降温效果。

那么，广州下半年新房成交将有何趋势?中原地产认为，以目前政策把控力度保持稳定为基础,预计下半年成交宗数将维持66000-67000宗水平，较今年上半年增加8%，较去年同期下跌2-3%。

中原地产做此判断的原因主要有如下两点：首先，广州新货供应量大。得益于近年宅地供应猛增,下半年全市新货预计在5-6万套左右;此外，部分上半年由于备案价制度需要协调的项目预计将陆续入市，供应充足为成交营造必要条件。其次，二手贷款难问题，将倒逼部分买家选择新房。

合富研究院表示，受制于成本，在备案价格管控要求下，预计广州下半年新货售价稳行。(张露、赵方圆)