北京码农神盘失灵

曾经被周边互联网大厂码农撑起来的北京回龙观片区，房价在连涨数年后戛然而止，而周边不断开出的低价新盘更是给它泼下一盆冷水。然而，面对一降再降的价格、不断上升的挂牌量，也有一些卖房者坚持不降价，决定守住原本的成交底线，捍卫自己的资产价值。

作者 |李 逗

编辑 |孙春芳

运营 |刘 珊

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7 月初的北京，酷暑难耐，气温直逼 40 度。在码农聚集众多的回龙观住宅区，一些房东的内心像室外的炎热天气般焦灼。

2023 年 5 月以来，回龙观的许多房东们发现，支撑回龙观区域的 3 大码农盘——金域华府、国风美唐、公园悦府，开始出现房价下跌行情。

"4 月份之前市场整体还平稳，但等到 5 月份卖房时，房价开始以一周 10 万元的程度下滑。" 瞬息万变的市场下，不少业主开始以低于心理预期的价格，快速转手出售。

2022 年，因为距离百度、新浪、网易、滴滴、腾讯北京总部等互联网公司云集的中关村软件园只有数公里，三大码农盘还曾以均价 8 万一平米的成交价，涨到了回龙观区域房价新高。

▲（北京回龙观居住区。图源 / 视觉中国）

仅仅过了一年左右的时间，这些码农盘房价一路飙升的态势，开始急转直下，不少楼盘成交价甚至回落到 3 年前水平。

" 以金域华府二期为例，2020 年初的房价约 6.6 万，2022 年最高涨到了 8.6 万，现在的成交价又回落到 7.5 万左右的水平了。" 本地一位中介表示。

5 月开始降温

赶在 4 月的最后一天，刘萌把自己回龙观的老房子，挂在了北京两大中介信息平台。按照她的最初计划，赶在明年孩子上小学之前，一定要把房子卖出去，置换一个学区更好的房源。

留给她的卖房时间，还有整整 1 年。在刘萌看来，1 年足够实现换房计划了。但让她没想到的是，房子挂出去两个月以来，中介没有带来一个客户。

最初，这并没有引起她的警觉。直到端午节假期，刘萌自身的一次看房经历，才让她意识到形势大不一样了，" 五一假期看房的时候，还觉得市场没有网上说的那么冷。但这次端午节再去看房，真的震惊了，看过的房普遍都在降价。"

最近一段时间，刘萌时不时就能在中介朋友圈里，刷到低于市场价 30 万、低于市场价 50 万、甚至低于市场价 100 万的房源信息。之后，她默默调低了自己的挂牌价格，开始主动在多个社交平台发布房源消息。

越来越多的挂牌量，正在让房东卖房的紧迫感进一步加重。多位中介表示，目前，北京二手房 " 挂牌量 + 内部房源 "，总量已从 3 月份的 12 万套升到了近 15 万套。

在回龙观区域工作多年的经纪人张涛告诉「市界」，不少成交房子的价格已经降到 2020 年底的价格，相当于跌了 5% 到 10%。

张涛列举了其中的一项成交数据，" 国风美唐 2 期的两居室户型，2 月份还能卖到 550 万，但这个月的成交价降到了 500 万左右。"

▲（图源 / 视觉中国）

急转直下的降价形势，也让从事回龙观经纪人工作 8 年的经纪人赵星，感到形势大有变化。

" 业主们的心态崩不住，其实是从今年 5 月份开始的 "。赵星发现，这些最终 " 割肉 " 离场的业主们，大都有一个共同点——急于 " 先买后卖 "。

" 大多数业主们已经订好了要换的房。自己的房子如果没有卖出去，就要承担 20% 总房价的违约成本，只能大幅降价急售。"

而在过往，北京市场的改善买家们，普遍流行这样一个换房操作—— " 先买后卖 "。背后的好处在于，房价不断上涨的环境下，他们通过 " 早买房 " 和 " 晚卖房 "，可以最大程度获取涨价利差。

但在今年的市场行情中，" 先买后卖 " 的业主们，被卡在了中间的交易链条：一条腿已经迈进了 " 买房 " 的车，另一条腿却在价格越来越卷的卖方市场里卡住了。

" 二三月份小阳春的形势，给了很多业主幻觉。许多人觉得房价会迅速涨上去，还是先买再卖吧，没想到 5 月形势急转直下，买了房的业主要想不违约，只能赶紧降价出货。" 赵星说道。

新房神盘成为 " 新欢 "

回龙观周边的产业特征十分鲜明：2014 年，移动互联网之前，以百度、新浪为首；移动互联网之后，小米、腾讯等新贵层出不穷。这些互联网大厂孕育了大量码农，这些码农聚集的北五环，撑起了当地楼市的 " 半边天 "。

月薪 5W+，月消费 5K，是码农的典型特征。每月多出那么多钱来干什么？买房子。

在大厂工作的王媛，早在 2018 年便在回龙观买了北京的第一套房。住在回龙观的这些年里，她眼看越来越多的码农涌入这个片区，做了她的邻居。

2021 年是王媛的码农邻居们涌入最多的时候，大批互联网上市公司的员工们，开始疯狂买入次新房， "2021 年年初那会儿，海淀的房价均价已经超 10 万，而位于昌平区的回龙观二手房，价格也不过是 6-7 万。这种差价优势，让回龙观成为海淀周边最火热的刚需房片区 "。

2022 年底，回龙观的房价飙升至 8 万 / 平米，王媛萌生了卖房的念头，" 经济环境不太稳定，加上互联网裁员，想着能尽快落袋为安。"

如今，几乎每个大厂都进行数轮优化，趋势持续至今。王媛告诉「市界」，" 现在的行情不像 2020 年底或者 2021 年年初，那会儿也会受疫情影响，但是在短暂低谷后还能反弹，不少人跳槽还会有 40% 以上的涨幅。但今年的行情是，能平薪就不错了。"

▲（图源 / 视觉中国）

互联网行业的退潮，让许多人开始收缩家庭负债比例，储备好足够的现金，应对大环境带来的不确定性。

而在回龙观，这个原本被互联网人员撑起来的住房市场，买房需求开始迅速萎靡，" 很多人担心背上房贷后，因为自己工作不稳定导致断供。所以，出手也特别谨慎，买房客户没那么多了。" 张涛告诉「市界」。

不过，这并不是回龙观房价下跌的唯一原因。从 2021 年开始，昌平大量的新房供应，回龙观二手房房价带来了另一层打击。

相比回龙观原有的二手房，新房的供应地段优越、配套成熟、户型更佳。最关键的是，它们极具性价比。

限价 6.2-6.5 万的新房产品，被大量推向市场。而原本处于上涨通道的二手房，被浇了一盆冷水。

于是，更多买房人开始转向新房，寻求更大的投资确定性。这导致昌平的新房神盘，最终超越回龙观大盘的涨势，成为买房人眼里的 " 新欢 "。

例如今年年初朱辛庄板块推出的越秀星越项目，便遭到了众多购房人的争抢，开盘便售罄。相比之下，曾经均价飙升至 8 万的二手房，许多成交价已经回落到了 7 万元以下。

" 中介天天忽悠降价 "

当降价像雪球一样从山顶滚下来时，被裹挟其中的每一个卖房者都没能 " 幸免 "，而购房者则站在一旁观望着，在买房这件事儿上变得更加挑剔了。

冲着买房可以获得积分奖励的优势，去年年底，陈可入手了位于回龙观新龙城的一套 46 平米的二手房开间，" 按照北京市政府积分规定，在城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台和石景山）之外入手一套房产，一年会多加 2 分的积分奖励，上限是 12 分。"

而按照北京的积分落户规定，根据不同条件，一般需要积满 97-125 分左右才能落户。

总价小、流通率高的小户型二手房，是陈可一早就确定的买房目标，她只砍了四五万的价格，就以均价 7.1 万的价格成交了。但今年的交易形势，让她很快失去了最初的买房喜悦。

" 现在的挂牌价，比我最初买的成交价少了 20 万。而我的房子买了后就租出去了，半年只收了 3 万元的房租，租售比很低。" 陈可说道。

买家开始迟疑不定之时，不少卖家们反倒在这场价格 " 拉锯战 " 中，越来越坚定了。对于计划卖房的业主来说，房价已经跌到心理预期外了。许多人如果卖不到心理价位，宁可房子空置或出租，也不会低价贱卖。

最近一段时间，王丽也把自己位于回龙观国风美唐的一套 3 居室，挂到了中介平台。等了几个月，房子还是没卖出去。而这段时间，也成了王丽遭受中介 PUA 最多的日子。

" 中介天天跟我说房价降了。但是我们楼 3 居室的业主都互相认识，没有一个降价的，大家都坚持不妥协。" 为了抵制中介的压价，王丽每次和中介沟通完后，都要自己再重新调研一番。

不过，房子总归还是没能卖出去。几番考量后，王丽决定守住原本的成交底线，捍卫自己的资产价值，" 之前的业主是在小阳春期间，买了再卖了的，才会着急出手，但现在这波业主都卖得差不多了。现在我们这波楼业主都选择不降。"

王丽对于房价的信心在于，执行最严调控政策的北京楼市，并不存在令人担忧的投资泡沫。在她看来， 北京限购这么多年后，投资客逐步退出北京市场，买房人对于 " 房住不炒 " 的意识早已深入人心。

" 除了拆迁户以外，大家还能拥有多家房产的可能性很小了，买的房子都是用来解决自身需求，不是为了炒房。所以我再急缺钱，宁肯通过其他渠道筹钱，也不考虑降价出售我的房子，这可是我最值钱的家庭资产啊。" 王丽说道。

市场进入激烈的价格博弈阶段。而以目前的情况来看，在政策的及时雨降临之前，这种胶着的买卖过程还将持续下去。" 不成交可以，降价不行。是否能找到买主有时也要看缘分。" 王丽颇有玄机地说。