北京土地市场进入“中场休息” 万科时隔多年再获副中心热门地块

央广网北京8月9日消息（记者门庭婷）当下，房企拿地的理性在北京市场体现得淋漓尽致。位置优越、有利可争的地块从来不缺乏竞争者，而地处远郊的地块能够以底价成功出让便是不错的结局。8月9日，北京再有2宗地成交，收揽土地出让金32.6亿元，这也是北京土地市场已挂牌的最后两宗住宅用地。

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成交现场算不上热闹，其中，位于通州区的永顺镇邓家窑及永顺村南部地块土地一级开发项目FZX-0501-6004、6005、6007地块（以下简称“通州永顺镇地块”）被多年未在北京拿地的万科斩获，成交价27.4亿元，溢价率10%，未能触及设定的土地合理上限价格。地处延庆的南辛堡村、民主村、百眼泉村棚户区改造项目YQ00-0309-0007地块（以下简称“延庆南辛堡村地块”）则被住总底价5.2亿元摘得。

时隔4年 北京万科拿地落子通州

“北京万科，拿地了！”在9日北京的土拍场上，万科成为“地产圈”的焦点。公开资料显示，上一次万科在北京拿地还是2019年2月，那个万科高喊“活下去”的岁月。

时隔4年多，万科总部及北京区域公司都经历了一系列调整。而且，万科的这次拿地，还发生在北京市住房城乡建设委表示大力支持和满足居民刚性和改善性住房需求之后。一系列巧合之下，自然引起市场的各种猜想。也有地产从业人员将其视为市场将有所改善的又一信号。

对于万科的拿地，中指研究院土地市场研究负责人张凯则从万科在北京市场面临的境遇进行了分析。他表示，几年前万科打造的台湖城市之光、丰台青龙湖翡翠西湖、石景山五里坨翡翠山晓等大盘，贡献了万科在北京的业绩，同时这些老盘虽有库存，但销售接近尾声，新鲜度、号召力都不足以形成新的流量，市场新盘陆续供应也给这些老盘带来一定压力，本次重出江湖补充库存，对外能够重拾企业在一线城市热度，维持企业影响力和竞争力；对内也能提振士气、巩固团队。

同时，在张凯看来，万科从商办市场回归住宅市场，与本轮利好政策释放带来的市场预期提升以及对核心城市市场机会的看好不无关系。

实际上，今年以来万科已经多次参与北京拍地，只是运气欠佳，一直未能摘得。无论北京万科背后有着怎样的考量，通州地块本身的可投资性也不可否认。

该地块位于通州、朝阳交界的物资学院板块，紧邻地铁6号线物资学院站，生活配套相对完善。资料显示，本次出让的地块土地面积约4.24万平方米，地上建筑面积约7.86万平方米，起始价为24.9亿元，设定的土地合理上限价格为28.635亿元、现房销售面积上限为1.5万平方米。其中，住宅地块容积率为2.0，建筑控高36米，期房销售指导价约6.5万元/平方米，现房销售指导价约6.7万元/平方米。

通州永顺镇地块挂牌后，吸引了招商、首开、城建、中海、华润、中建玖合、万科等7家开发商参与角逐。在土拍过程中，不仅率先进入该板块的北京城建参与，被誉为“利润王”的中海以及近两年在北京市场活跃度较高的央企华润也有参与。不过，现场节奏并不快，最终万科以成交价27.4亿元，溢价率10%成功拿下，并未触及设定的土地合理上限价格。

值得注意的是，当下，通州永顺镇地块周边居住界面以二手住宅为主，新住宅圈层尚未形成，仅国誉朝华一个新房项目在售。据悉，国誉朝华由北京城建开发，于2022年11月拿地，期房销售指导价同为6.5万元/平方米，但实际成交价并未达到这一数字。北京住建委数据显示，国誉朝华目前售出的房源，网签均价约5.87万元/平方米。

对于通州永顺镇地块的成交，北京链家研究院分析师岳微表示，虽然通州仍为限购政策严格，但实力房企区域内积极的投拓意愿也是区域市场的强支撑。

再投延庆 住总底价摘延庆南辛堡村地块

在通州永顺镇地块经历着缓慢拍卖之时，延庆南辛堡村地块则被住总以5.2亿元的价格底价摘得。

延庆南辛堡村地块位于北京世园公园东北侧，聚集延庆第四小学、延庆第一中学、延庆区医院、购物中心中踏广场等生活教育配套。

资料显示，该土地面积约2.56万平方米，地上建筑面积约4.09万平方米。其中，住宅容积率为1.6，建筑高度24米，销售指导价约3万元/平方米。延庆南辛堡村地块周边多数二手房价格不到2万元/平方米。

对于延庆地块，岳微指出，延庆作为远郊区县，住房市场需求以地缘型客户为主，市场饱和度较高，更需要深耕型实力房企打造优质产品。

而2021年5月，住总以9.97%溢价拿下本次地块东南方向1.3公里处的南菜园棚改项目0002地块，打造的山澜阙府项目。张凯表示，山澜阙府抓住地缘客户需求，截至目前网签率为84.3%，远超同期拿地的许多近郊项目。本次住总再度拿地，是否会继续打造山澜阙府二期，值得期待。

岳微也表示，住总此次底价竞得新地块，有较大的产品打造空间，有利于提升居住界面，助力区域新发展。

伴随上述两宗地的成交，目前北京土拍市场已挂牌的住宅地块成交完毕，进入“中场休息”阶段。在岳微看来，当前多部门频繁发声，在全国房地产调控政策体系或将有所调整的市场预期下，北京供应节奏稍有放缓，也是市场与政策相互拟合的表现。