每平 12.6 万，没售楼处却连续 3 次日光，另一边两年“跳水” 900 万…深圳豪宅市场有点魔幻

6 月 12 日 9 时，深圳网红盘海德园项目正式选房，到当日 18 时 10 分左右，不到 7 个小时，又一次实现日光。

这已经是海德园项目的第三次日光了。2021 年 11 月和 2022 年 5 月，该项目分别推出过 181 套和 239 套住宅，同样日光。

" 如果有资格，够条件，建议你还是去打下新，这是海德园的最后一批项目了，与周边二手房对比，还有数百万元倒挂空间。" 安托山片区中介刘巍向《每日经济新闻》记者介绍。

【资料图】

今年 5 月时，市场就有消息称，海德园即将入市；6 月 1 日，海德园拿到预售许可证；6 月 8 日，海德园 A 区公布入围名单，共 664 批客户成功入围；6 月 12 日选房，不到 7 个小时全部房源选光。

正在施工建设的海德园项目 每经记者 陈荣浩 摄

大众要想获得该项目的具体信息并非易事。" 目前暂时无法预约看房，你得先在 i 深圳上提交资料，然后冻资、入围成功后才能来现场看毛坯房，到时我们工作人员会与你联系。大概是 6 月 11 日 -12 日组织看房。" 在该项目刚拿到预售证时（6 月 5 日），海德园的工作人员曾通过电话向记者介绍。

连续三次日光，倒挂价差 400 万 +

这是深圳今年第二个日光项目，同时也是今年以来首个需要积分摇号选房的楼盘。

根据海德园公众号披露的数据，此次海德园推出共计推出 237 套房源，建面约 86-161 平方米，备案均价约每平方米 12.6 万元，到 6 月 8 日时，吸引入围并完成意向保证金冻结的客户总数为 664 批，中签率 35.7%。

或许因为关注度过高，记者注意到，项目官微连续几天都在推送风险提示和声明，现场同样也能看到相关声明的牌子。

声明提到，" 本项目由我司销售部门及人员按照市区文件规定依法依规销售，我司未授权或委托任何单位、中介服务公司和个人进行项目销售。" 同时，项目不存在 " 内部认购 " 和 " 提前选房 " 的情况，任何以 " 提前选房 "" 帮忙打折 " 等为由向客户索要 " 喝茶费 " 或其他现金、礼品的行为，均属于欺诈行为。

摆在项目附近处的 " 严正声明 " 每经记者 陈荣浩 摄

这是海德园的第三次日光。

2021 年 11 月，海德园 B 区首先开盘，推售房源共 181 套，共获 504 批意向登记客，最低入围积分为 62.2 分。

2022 年 5 月，海德园 A 区推出 239 套住宅，推售约 143-251 平方米的 4-5 房，当时共有 686 批客户成功登记，最低积分 53.5 分。

详见《深圳今年首个 " 日光盘 "，套均 2388 万！风向标变了？》

没有售楼处，没有样板间，单价区间达 12.1 万 -13.1 万元 / 平方米，海德园为何受追捧？

" 我认识过来打新的，主要有三类人，一类是看中价差的，因为海德园与周边二手房楼盘还是有数百万元价差的；另一类是看中学位优势，红岭教育实验小学就在项目约 100 米位置，也是深圳四大名校之一；还有一类就是单纯看中周边环境，毕竟深圳典型的豪宅片区也就那么几个。" 从事豪宅销售多年的郭思翔介绍道。

此次推售的房源销售均价为 12.6 万元 / 平方米，海德园隶属的安托山片区是深圳近几年新晋豪宅片区，2018 年以来陆续推售过安峦公馆、天健公馆、万科臻山府等豪宅，目前二手房挂牌均价普遍在 15 万元 / 平方米以上。

以安托山地铁口附近的安峦公馆为例，一套 139 平方米朝南的 4 室 1 厅，挂牌价 2800 万元，折合单价 20.16 万元 / 平方米；距离海德园约 500 米的天健公馆，目前在链家共有两套房在售，一套面积为 96 平方米，售价 1920 万元，折合单价 19.9 万元 / 平方米；一套面积为 130 平方米，售价为 2300 万元，折合单价 17.7 万元 / 平方米。

相比海德园 A 区的房子（86-161 平方米），若按每平方米 5 万元的差价算，倒挂价差在 430 万 -805 万元不等。

时隔两年，成交价差了 900 余万

深圳有几个公认的豪宅区域，包括福田的华侨城板块、香蜜湖板块、安托山板块，以及南山的蛇口板块、前海板块，以及深圳湾板块，均诞生过不少热门楼盘，比如海德园、香蜜湖一号、波托菲诺纯水岸、恒裕滨城、深圳湾一号等。

位于华侨城板块的波托菲诺纯水岸 每经记者 陈荣浩 摄

但从近期豪宅市场的成交情况来看，显著降价的案例同样存在。

今年 5 月 10 日，深圳湾板块顶级豪宅恒裕滨城二期上架一套法拍房源，总价 1.07 亿元，折合单价 38.4 万元 / 平方米，因一拍无人出价，二拍降价至 8560 万元，折合单价 30.7 万元 / 平方米，降价超 2100 万元，但最终还是流拍。

记者在链家网了解到，目前恒裕滨城二期在售房源为 8 套，业主挂牌均价普遍在 25 万 -34 万元 / 平方米不等。

类似情况在华润城润府三期身上也同样存在，该楼盘属于南山科技园片区的豪宅。以一套约 150 平方米的 3 房为例，2021 年 5 月 12 日的成交价为 3288 万元，单价约 21.92 万元 / 平方米；同面积段的另一套房源在 2023 年 2 月 14 日的成交价为 2380 万元，单价约 15.87 万元 / 平方米。时隔两年，成交价相差 908 万元。

从年度情况来看，深圳豪宅市场的整体成交数量并不算大。克而瑞数据显示，2017-2022 年，深圳豪宅市场分别成交 951 套、490 套、1244 套、694 套、3488 套和 2840 套。

深圳中原地产研究院数据显示，2023 年 5 月深圳超千万的豪宅累计成交 284 套，主要分布在南山、福田和宝安三个区，其中 1000 万 -2000 万元的豪宅成交最受欢迎，占比达 78.4%。

6 月 12 日下午，广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉通过微信向《每日经济新闻》记者表示，" 深圳超千万级别的顶豪市场，还是有其独特优势，比如稀缺性、环境溢价等。业主挂牌价很大程度由其卖房迫切度决定，比如市场下行时，必然有部分做生意的老板因为资金紧张而寻求变现，豪宅作为他们的重要资产，是变现的重要渠道。"

对于部分豪宅开盘受追捧，李宇嘉表示，" 一是同类型产品不多，周边竞品较少；二是与周边二手房存在较大价差有关。"

（应受访者要求，文中刘巍、郭思翔为化名）

记者 |陈荣浩

编辑|陈梦妤 何小桃 杜波

校对 |卢祥勇

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