快资讯丨前河南首富，可惜了

文｜市值观察，作者｜文雨，编辑｜小市妹

一切都在意料之中，却又来的猝不及防。

6 月 23 日夜间，港股上市公司建业地产宣布暂停向所有境外债权人进行支付。

【资料图】

至此，这家中原大地上最有影响力的房企，也在苦苦挣扎后进入生死倒计时。一同跌落的，还有它的缔造者胡葆森，一位极致的 " 河南主义 " 企业家。

形势比人强

依然记得 2022 年建业集团的投资人沟通会，创始人胡葆森曾这样承诺：

" 我已经快 70 岁了，借债还钱天经地义，只要企业不倒，今后还会坚持还债。"

言外之意，我栽了，但我认栽。字里行间透露着一丝刚毅，同时又有些许悲情，刚毅是胡葆森骨子里的东西，悲情则更多是出于对企业现状的无奈。

和很多房企一样，建业这几年为了还钱已经使出浑身解数。

河南 · 戏剧幻城和建业 · 华谊兄弟电影小镇是胡葆森最看重的两个文旅项目，但最终还是卖给了河南国资。与此同时，建业旗下的广场、步行街等商业项目也被整体出租给万达集团 10 年，换回 7 亿现金流。

去年 6 月，建业地产成功引入战投，河南同晟置业有限公司作价 6.88 亿港元购入建业地产 8.6 亿股股份，占上市公司总股本的 29.01%。股权穿透后可以发现，同晟置业是河南省铁路建设投资集团 100% 持股企业，背后实际控制人为河南省人民政府。

国资的注入一方面可以直接缓解现金流危机，另一方面也可以给企业增信，为后续融资提供助力。即便如此，建业还是陷入了亏损的泥潭。

2022 年，建业地产收入 240.83 亿元，同比下跌 42.6%，亏损 78.19 亿元，这是公司自成立以来首次出现年度亏损。

今年建业地产把销售目标定为 320 亿元，相较去年的 240 亿元增长了 33%。但根据建业地产最新公布的数据，今年前 5 个月，集团物业合同销售总额只有区区 87.64 亿元，同比减少 20.8%。

在这样一种经营现实面前，建业地产暂停支付债务也就合乎情理了，并非胡葆森言而无信，实在是形势所迫。2023 年 -2025 年，建业地产总共有 7 笔存量美元债，总计 21.6 亿美元。如果没有外部资金，这些钱肯定是还不上了，既然早晚都要违约，那索性都不还了。毕竟还有保交楼的重任，相较于还债，这一任务更加重要。

冬天的痛苦往往是为夏天的错误买单，房企如今的窘迫在多年前他们疯狂扩张时就已埋下伏笔，有因必有果。

但是，末日审判最终降临到胡葆森的头上还是不免让人惋惜，因为在中国众多房地产老板中，他是最有希望避开这场非理性发展危机的那个。

一生唯谨慎

和老乡许家印横冲直撞的性格截然不同，胡葆森向来喜欢稳扎稳打。

上世纪 90 年代，中国香港楼市有过一段 " 丧心病狂 " 的行情，楼价指数在 1991 年 -1996 年上升了 4 倍。由于有多年外派中国香港工作的经历，胡葆森一直默默注视着那里发生的一切，1997 年，他终于按耐不住内心的冲动，在中国香港投资了一层楼，46 天猛赚 1700 万元。尝到甜头的胡葆森继续加大赌注，掏出 1320 万元又买了一层楼，结果却吃了个大瘪。

亚洲金融危机瞬间刺破了香港楼市的泡沫，刘銮雄、李兆基、郑裕彤等大佬均损失惨重。尽管胡葆森当时的亏损显然无法与上述这些人相提并论，但考虑到各自的财富体量，他承受的暴击显然更多。

从那以后，胡葆森悟出一个道理，任何事物都有发展规律，要按规律办事。早些年他有一个不离身的小本子，随时记录自己的经营心得，扉页上最醒目的位置赫然写着一行字：

生存重于发展。

1998 年房改之后，中国房地产进入一个单调递增的时代，几乎所有人都想着如何向外扩张，在全国范围内跑马圈地，胡葆森则是个例外。几十年来，他始终没有踏出中原大地半步，在胡葆森眼里，河南有一亿人，这一亩三分地足够把自己喂饱。

巅峰时，建业在河南房地产市场的占有率一度高达 12%，全河南每卖出八套房子，就有一套是胡葆森盖的。这不仅让他成了名副其实的 " 河南地产一哥 "，更一举将其送上了河南首富的位置。

但即使腰缠亿万贯，胡葆森也没有忘乎所以。2008 年上市后，外界都认为建业会甩开膀子狠狠干一场，胡葆森却还是一如既往的克制再克制：

" 我们只是从波士顿圈了美国最牛基金的钱，跑到驻马店给老百姓盖房子。"

胡葆森的脚踏实地在业内有口皆碑，就连老大哥王石都忍不住夸两句：" 老胡对商业规律有很准确地把握，他能够不浮躁，专心致志地做事。"

然而，所有这一切在 2015 年全变了。

在去库存和棚改货币化政策的双向加持下，房企们接着奏乐接着舞，大半辈子都在隐忍克制的胡葆森也没能再把持住。

2015 年，建业的负债只有 324.4 亿元，到 2019 年，这一数据已高达 1313.65 亿元，四年时间狂飙了千亿。同期，建业地产的销售额也从 2015 年的 165.7 亿元提升到 2019 年的 1011.5 亿元。眼看高楼平地起，胡葆森甚至有些上头了，他宣布在 2022 年要实现资产规模、销售规模、市值均全部突破千亿。

多么令人心醉，仿佛空气中都飘荡着成功的味道。

此时的建业，就像一朵开在脓包上的罂粟花，无比妖艳，却也是最后的回光返照。

2020 年，疫情，三道红线，棚改红利消失，如同三把钢刀，刺进了房企的心窝。建业还多挨了一刀，2021 年的那场大水让公司损失惨重，本不富裕的家庭雪上加霜。从那以后，形势的发展每况愈下，最终演变到今天这样一个局面。

到 2022 年底，建业地产的净负债率为 580.2%，其中一年内到期的短期借款 66.5 亿元、优先票据约 62.4 亿元，合计短债近 129 亿元，现金及现金等价物却只有 18.9 亿元。

很难再逆天改命了。

自古成王败寇，但之于胡葆森，如此下结论或许并不公平。

情怀与担当

1992 年，受 " 南巡讲话 " 鼓舞，胡葆森从香港回到老家河南创业，从那以后，他几乎把所有的热情、精力和赚到的每一分钱都撒在了中原大地上。

三十年的时间，建业集团在河南累计纳税 522 亿，连续多年位居河南民企首位，累计投资 3200 亿，每年提供 100 万人的就业岗位。

胡葆森有极强的故土情节，用他的话说，自己是一个朴素的狭隘的河南主义者。对于河南，胡葆森几乎有求必应，甚至不惜代价。

中国职业足球火爆的那几年，很多国内俱乐部把足球当做摇钱树，和地方政府做资源置换，特别是一些房地产公司。胡葆森却从来没有拿足球去换一亩土地，也没有因为足球去减一分钱的税收。从 1994 年中国足球职业化改革以来，建业是唯一一个坚持了 28 年没有退出的足球俱乐部。

很多人并不知道，中国的职业足球是一门血亏的生意，金元时代的中超，每年光保级就至少得扔进去五个亿以上。年复一年，一般人真受不了。胡葆森一直硬挺着，只是希望在国内顶级联赛的赛场上能有河南的队伍。为了配合中超改制，胡葆森直接把俱乐部零作价转让。

为了宣传河南，胡葆森拉着著名导演王潮歌做了 " 只有河南 · 戏剧幻城 " 的项目，前期投入就高达 60 亿，就算每年能拿回一个亿，也需要 60 年才能收回成本，从商业的角度考量，这笔投资很差劲，但胡葆森算的不只是笔经济账。在他眼里，河南是中华民族的文化渊薮，向后世子孙展现民族的来龙去脉，不是用钱能衡量的。

穷其一生都在为地区的发展和建设助力，最终还是落得如此下场，不免让人产生英雄悲情的怜悯。有人说胡葆森还是没能摆脱贪婪的本性，不值得惋惜，但从实际情况出发，这种说法恐怕也有些偏颇。

始于 2015 年的那一轮房地产高潮太过猛烈，碧桂园、万科等一众全国房企杀入河南大肆攻城掠地，极大挤压了建业的生存空间。

2016 年，郑州市新建住宅销售面积达到 2571.4 万平方米，同比增长 51.7%，房价更是从年初的每平米不到 9000 元涨到年末的每平米超 12000 元。要么跟进，要么被挤死，周围的人不断吹风，胡葆森难道有的选吗？

归根结底，大家都在被时代的大潮裹挟着前行，谁又能知道自己命归何处呢？