“房住不炒”主基调下 北京住房租赁供给端扩容成大势所趋

近日，北京市人民政府办公厅印发《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》(以下简称《方案》)。《方案》要求，“十四五”期间，争取建设筹集保障性租赁住房40万套(间)，占新增住房供应总量的比例达到40%，新市民、青年人等群体住房困难问题得到有效缓解，促进实现全市人民住有所居。

在“房住不炒”的主基调下，我国住房租赁市场进入发展快车道。克而瑞机构的研究报告认为，2021年保障性租赁住房推进政策在全国接连落地，由政府给予政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持小户型、低租金。未来，北京住房租赁供给端扩容成大势所趋。

政策

6种渠道建保障性租赁住房

近年来城镇户籍困难群众住房条件已经得到有效改善，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。

去年7月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，针对新市民、青年人等群体特点，明确保障标准，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质市场租赁住房租金。这份《意见》的出台，也首次从国家层面明确了住房保障体系的顶层设计，今后国家的住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。

此后，北京从推进“非改宿”，到住宅项目配建公租房、保障性租赁住房，多举措增加租赁住房供给，“改造+配建”供给政策路径明确。“十四五”期间新增保障性租赁住房套数40万套，为政策实施确定了清晰的目标。

近日发布的《方案》中提出多渠道建设的思路，允许利用集体经营性建设用地、非居住存量房屋改建、产业园区配套用地、企事业单位自有土地、新供应国有建设用地、存量住房改造6种渠道，建设保障性租赁住房。

《方案》提出，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则及规划使用性质正负面清单、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，经区政府同意，可将其改建为宿舍型(含公寓型)保障性租赁住房。

与此同时，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分用于建设宿舍型(含公寓型)保障性租赁住房，但严禁建设成套商品住宅。

市场

国有租赁用地供给显著回升

克而瑞的数据显示，2021年，北京共有19幅租赁土地成交。其中，国有租赁用地在集中供地和保障性租赁住房供地配建的政策推动下供给显著回升，今年共计新增成交17幅。

克而瑞根据2015年至2021年租赁土地数据监测，北京国有租赁用地分布集中区域为海淀、大兴、昌平。其中，海淀、大兴均成交10幅;集体租赁土地主要分布在丰台、海淀两个区域，其中丰台14幅，海淀13幅。

此外，集体土地租赁用地供给2021年新增入市2幅，虽然集体土地租赁用地供给显著回落，但利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房的力度，将不断加大。

此次的《方案》中也指出，进一步增加集体经营性建设用地供应，支持用于建设保障性租赁住房;鼓励集体产业用地优先用于建设保障性租赁住房。

克而瑞数据显示，2021年末北京集中式公寓开业项目数达379个，总房源数相比去年稳步提升，平均租金在波动中有所下降，同比去年下跌6.4%;全市出租率水平在年中震荡明显，年末有所回升，同比去年上涨2.3%;全市集中式公寓朝阳区门店项目数、总房源数均居于首位。集中式公寓产品线以白领公寓为主，品牌系运营商规模增长位居前列。

政策性租赁住房方面，公租房项目共190个，总体量10万余间。公租房项目多采用社区模式，单项目体量较大，大兴区在运营项目最多，达33个，朝阳区公租房体量位于首位，共19446间。

此外，人才公寓是政策型租赁住房中政府吸纳人才的保障住房项目，专项用于人才就业的生活配套租赁公寓。2021年全市投入使用的人才公寓项目共有27个，主要分布在海淀区、朝阳区。

值得关注的是，住房租赁企业的盈利问题或将迎来破局。随着相关配套支持政策的落地，政府针对住房租赁领域实施减税、奖补与金融创新三管齐下。克而瑞认为，国家发改委已将公募REITs扩容至保障性租赁住房领域，建设/收购、管、融、退的全周期循环运作模式在政策层面构建完成。未来保障性租赁住房公募REITs将大量落地，外加租赁企业的减税政策，将成为行业盈利周期长、税收负担重、盈利空间窄的破局之道。