上海印发保障性租赁住房实施意见 多举措增加有效房源供应

11月23日，上海市印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》。意见指出，在确保安全的前提下，可以将产业园区中产业类项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。

同时，新出让商品住房用地继续配建不少于5%的保障性住房，无偿移交政府，主要用作公共租赁住房;继续配建不少于15%的开发企业自持租赁住房，主要用作保障性租赁住房，在土地出让合同中进行约定，并鼓励各区统筹配建面积，集中实施配建。支持银行业金融机构按照规定向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款;支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放等。

在今年7月国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》后，厦门、成都、广州、武汉、苏州、杭州、南京、合肥等城市发布了保障性租赁住房相关政策或征求意见稿，除了土地、财税、金融、民用水电气等的支持政策以及严格监管政策外，相比于其他城市，上海市保障性租赁住房政策在管理、品质、标准、房源筹集以及充分调动企业参与方面有诸多创新点。

针对上海保障性租赁住房政策对其他大城市的借鉴意义，贝壳研究院高级分析师黄卉也从以下五个方面进行了解读。

一是统筹管理，提高保障效率。此次意见提出将公租房、单位租赁房和享受政策支持的各类租赁住房统一纳入保障性租赁住房，通过统筹管理，可以加强对已有各类房源之间的协调，提升现有房源的匹配效率，减少房源空置情况，在做好政策衔接的同时，有利于提高保障性租赁住房的保障效率。

二是需求导向，提升租住品质。现阶段租赁需求走向多样化、品质化，家庭型租赁需求显现，尤其是超大城市的新市民、青年人群体租赁需求更为显著。此次意见提出保障性租赁住房可以适当配置三居室等大户型，适当配置公建和商业配套设施，同时配套公共服务支持政策，有利于保障不同家庭状态的新市民、青年人享受公共服务的权利，通过促进承租人、居住使用人融入社区，能够提升对城市的归属感。

三是确定标准，优化准入门槛及租金要求。其一，此次意见在准入条件上，首提了人均住房建筑面积低于15平米，保障对象更为明确;其二，租金方面，同杭州一样，保障性租赁住房的租金水平不得高于同地段同品质市场租金的90%，与市场化租金相差不宜过大，能够提高各类租赁企业参与保障性租赁住房的积极性。有利于减轻租赁企业的运营压力，适当扩大租赁企业的盈利能力，能够有效转变租赁企业的观望态度，参与到保障性租赁住房的供应中。

四是政策条件灵活，激发企事业单位积极性。超大城市新市民、青年人群体规模较大，保障性租赁住房需要充分发挥市场主体的力量，形成多主体投资、多渠道供给的局面。此次意见：一方面企事业单位建设的保障性租赁住房可以优先或定向供给符合条件的本单位职工，有利于职住平衡，同时企事业单位可结合本单位情况设置推出机制、户型标准，且租金价格可进一步降低，能够进一步激发企事业单位的积极性，提升职工的住房福利。另一方面，国有企业本身具有政府背书的优势，此次明确了国资支持政策，并将参与保障性租赁住房建设供应纳入国有企业考核评价范围，能够充分发挥国有企业的对市场主体的带动效应。

五是多种政策支持，增加有效房源供应，特别是增加新建保障性租赁住房。此次意见除了落实了五类土地以及财税、金融和水电气价格的支持政策外，其一明确“非改租”最低运营年限为5年，相对较低，便于“非改租”租赁企业灵活制定整体运营策略;其二强调了新建商品房不少于5%的保障性住房，以及不少于15%的自持租赁住房，同时集中实施配建的保障性租赁住房，先于商品住房供地或者同时供地，单独选址的租赁住房用地可以分期收取土地价款，这些举措在于扩大新建保障性租赁房源，同时更大发挥房地产开发企业在新建保障性租赁住房的作用。

(记者 门庭婷)