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房屋租赁行业开启2.0发展模式 供应实现爆发式增长

2022-01-12 10:18:02来源:中国消费者报•中国消费网  

自党的十九大提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”以来,住房租赁市场备受关注,从中央到地方,陆续出台了一系列促进租赁市场稳健发展的政策。在此背景下,2021年租赁市场供给呈现爆发式增长,产品日益多元化。业内专家表示,2022年,住房租赁市场有望开启2.0发展模式,将继续保持活跃度上升趋势。

供应爆发式增长

ICCRA住房租赁产业研究院近日发布的《中国住房租赁市场蓝皮书•2021》显示,2021年以来,重点城市服务式公寓、生活方式型公寓、青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓等大规模集中入市,集中式租赁房源供给端出现爆发式增长。贝壳研究院日前发布的《2021年住房租赁市场报告》也显示,2021年租赁企业规模创新高,住房租赁企业已达2万家左右,其中八成为近两年成立。

贝壳研究院首席分析师许小乐对《中国消费者报》记者表示,自去年以来,各地陆续出台监管政策,有效降低了租赁企业的经营风险,住宅租赁企业迎来了良性的市场竞争环境,租赁行业呈现快速发展态势。

许小乐进一步分析指出,住宅租赁企在分布上按“东-中-西”依次减弱,由于东部地区的租赁需求旺盛,租赁企业集中在沿海区域,超六成的租赁企业分布在长三角、东南沿海及环渤海地区。城市分布上,企业数量TOP5的城市为广州、重庆、上海、苏州和天津,近三成的租赁企业分布于租赁企业数量TOP30的城市,超过五成的企业分布在TOP4的城市。

克而瑞研究中心分析师房玲认为,22城集中供地政策极大地扩大了租赁用地的供应规模,多主体、多元供给的方式促进了保障性租赁住房的加速发展。比如,北京通过集体用地建设大型租赁社区;上海供应大量纯租赁住房,建设大型租赁社区;深圳通过城中村改造加大租赁住房供应;杭州通过大量配建和自持用地建设租赁住房;成都推出销售型人才公寓。

据克而瑞租售对2021年22城集中供地数据的统计,总计推出545块涉租赁住宅用地,规划建筑面积约1096万平方米。

产品更加多元化

《2021年住房租赁市场报告》显示,从租金水平来看,2021年全国重点40城平均住宅月租金为38.8元/平米,同比微涨1.3%,相比于2019年下跌8.8%,超六成城市住宅租金低于疫情前。相比于2019年,上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、南京、福州、长沙、厦门、无锡、芜湖、徐州等14个城市租金持平或微涨外,其余26个城市租金下跌。

许小乐认为,未来随着城镇化率的提升,租户租住时间的延长,预计2022年租赁市场活跃度仍保持上升趋势,对外来人口吸引力较强的城市,如城市群核心城市、省会城市租赁市场热度将更为旺盛。而随着保障性租赁房源、白领公寓和蓝领公寓等房源的增加,未来租赁市场供需矛盾趋于缓和,租金水平不具备大幅上涨的动力,尤其是对外来人口吸引力较弱的城市,租金将保持相对稳定。

房玲对《中国消费者报》记者表示,随着租户对于租房品质要求不断提升,预计2022年机构化运营的集中式租赁房源渐受青睐,市场接受度开始提高。她认为,大型租赁社区是租赁产品的新生力量,随着大项目源源不断地入市,数据与经验不断积累,其不仅能让城市新租客享有更全面、更便捷的居住体验,引导租赁市场向社区化、品质化、生活化的方向发展,而且还能让存量住宅发挥更大的潜力,成为城市发展新的增长点。

此外,作为细分赛道的企业员工宿舍、蓝领公寓也受到关注,运营商不仅仅为企业员工提供住宿产品,还从开始的运营“空间”逐渐走向运营“人”,为城市基层奋斗者带来全新的租住体验,在城市产业升级的推动下,潜力巨大,有望迎来新的发展契机。

发展模式升级

对于2022年的住宅租赁市场,许小乐认为,市场整体日渐活跃,正逐渐向“买方市场”转变,品质化租住需求持续释放。随着租赁行业市场主体筑基初步完成,预计2022年行业将继续保持活跃度上升趋势,开启行业发展2.0模式升级。

“在模式方面,住宅租赁企业发展模式将呈两极化,要么更轻、要么更重。”许小乐进一步解释说,一方面,包租模式在疫情期间显示出极强的脆弱性,轻资产-分散式和中资产-集中式企业开始由包租转向轻资产托管模式。另一方面,由于政策鼓励以新建、盘活方式扩大保障性租赁房源,资金实力较强的中资产-集中式企业会通过收购或自建的方式获得租赁房源,从包租转向自持模式,从而转向重资产运营,品牌房企也会增加自持租赁房源,以获得长期收益及未来资产增值收益。

许小乐认为,不论更“轻”还是更“重”,租赁企业不再盲目拓展房源,开始致力于打造专业化的租赁服务和精细化的运营能力,将步入稳健发展时期。随着住房租赁行业顶层设计完善,租赁监管政策趋严,住房租赁市场规范化发展的环境已基本形成,同时政策支持全方位突破,租赁企业迎来土地、财政、税收、金融等方面支持。未来在政策引导下,住宅租赁领域将更多发挥市场化力量,推动租赁市场成熟化发展。

住房租赁产业研究院院长赵然也认为,未来住宅租赁市场发展将走向成熟化,住房租赁市场机构化比例将继续提升,并提供专业化、精细化的租赁产品和服务。此外,预计2022年会有住宅租赁REITs产品推出,将有效解决住宅租赁企业重资产模式退出的难题,租赁行业将迎来发展模式的创新。(记者孙蔚)

责任编辑:hnmd003

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