行业遇冷门店业绩下降 强监管下房产中介行业寻求新突破

近日，某明星夫妇疑似购房“跳单”一事引起热议，此事也再次引发了公众对房地产中介行业的关注。

在房地产行业调控的大背景下，近两年来房地产中介行业监管更为严格，市场有所降温，成交量降低、经纪人离职成为普遍现象。面对持续的行业调控，中介将何去何从，也成为行业热门话题之一。

行业遇冷 部分门店业绩下降明显

对房地产行业而言，2021年是变革重重的一年，高度依赖房地产市场的中介行业亦如此，与曾经火热的成交情况相比，去年多家中介机构的经营情况较为平淡。

1月26日，中原集团宣布2021年全年成交33.6万宗，实现销售金额8600亿元，相较于2020年全年9796亿元的销售金额减少约12.21%。

贝壳等代表企业下半年业绩也受到影响。根据业绩报告，贝壳第三季度成交额为人民币8307亿元，同比下降20.9%。不过从前三季度整体经营情况看，其成交额同比有所上升。

部分经营情况不太乐观的企业甚至面临大额亏损。由昔日“沥青大王”转向房地产中介行业的国创高新在1月29日发布2021年度业绩预告，预计2021年归属于上市公司股东的净利润亏损9亿元-13亿元。而主营业务房地产中介服务亏损严重，是公司2021年年度业绩较上年同期下降的主要原因之一。

相较于大体量的企业，小型房地产中介公司业绩下滑更为明显。一位就职于北京某小型中介公司、从事地产中介工作超过8年的经纪人介绍：“平时门店每月有60万左右业绩，去年市场波动，有时一个月仅10万业绩。”

二手房市场降温 成交难度增大

二手房市场一直是中介机构的主阵地。在“房住不炒”的主基调下，楼市调控不断加码，二手房市场的降温也给中介带来较大压力。

“2017年‘3·17’新政之后，门店业绩就开始受到影响。”在北京工作的房产经纪人刘先生介绍。2017年3月17日，北京出台楼市调控政策，其中认房又认贷、提高二套房首付比例、降低贷款年限等内容给行业带来巨大变革。据了解，“3·17”新政实施两年后，北京楼市成交量锐减，二手住宅成交不足28万套，而新政出台前两年二手住宅累计成交接近48万套。

从全国范围来看，二手房市场也在降温。根据贝壳研究院数据，2021年全国二手房成交金额约7.0万亿元，同比下降约6%;二手房成交套数约393万套，同比下降约9%;成交面积约3.6亿平方米，同比下降9%。放长周期看，2021年全国二手房成交面积创下2015年以来的最低值。

按时间线来看，2021年二手房市场成交呈现出先热后冷的特点。中指研究院数据显示，2021年1-6月代表城市二手住宅月均成交面积为1194万平方米，同比增长58.5%，7-11月代表城市二手住宅月均成交面积为774万平方米，较上半年下降35.1%。

“去年上半年成交情况还可以，有的人上半年挣够了全年的钱，但下半年出单很少。”刘先生认为，这样的表现与购房贷款政策的变化有关。

2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。

“限贷令”之外，2021年多地上调房贷利率、下半年房贷办理周期较长等因素，也在一定程度上降低了购房者的积极性。此前记者向房地产中介了解到，年初银行贷款额度刚下来，贷款相对容易，而年底会收紧。有经纪人透露，去年9-10月份放款周期最慢，有时需要60个工作日左右。

中指研究院指出，去年下半年，随着中央和地方调控政策不断加码以及信贷环境持续收紧，二手房市场活跃度快速回调，成交量持续回落。

监管趋严 行业规范性提升

受整体房地产市场影响之外，中介也在面临比以往更严格、更有针对性的监管政策和新的行业环境。

首先是二手房市场的监管力度加强。针对二手房交易市场价格虚高等现象，无锡、成都、西安、广州等城市纷纷建立二手房成交参考价格机制。

以广州为例，为规范二手住房市场交易秩序，推动二手住房市场运行更加健康平稳，2021年8月31日，广州市住建局发布《广州市住房和城乡建设局关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》(以下简称《通知》)，同时公布了首批96个小区的二手住房交易参考价格。《通知》指出，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

二手房市场监管加强的同时，中介行业监管力度也进一步加大。

2021年7月，《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》正式发布，其中提到对违法违规的房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员，依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施，并予以公开曝光;涉嫌犯罪的，移交公安司法部门依法查处。

“新规发布后，门店运营管理更加严格，经纪人的作业规范也更细致严谨了。”上述小型中介门店经纪人说。

可以看到，近两年来相关部门也在加大力度落实中介行业监管工作。今年1月20日，广州市住建局发布《广州市住房和城乡建设局关于2021年广州市房地产中介服务机构检查结果的通报》，通报结果显示，全市831家房地产中介服务机构以及54家分支机构未通过检查，广州市住建局将对未通过检查的房地产中介服务机构以及分支机构注销备案。2021年内，北京、上海、南京等多城市也对中介机构开展了检查、整顿及违规查处工作。

自主交易系统完善 中介是否会被取代

行业监管趋严的同时，二手房个人交易系统的不断完善，也给中介机构带来更多挑战。

2021年8月份，杭州市二手房交易监管服务平台正式上线“个人自主挂牌房源”功能，引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，二手房自主交易有了更规范、更完善的官方线上渠道。

两个月后，上海也推出相关服务，上海市房地产交易中心在“一网通办”开通存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同(简称“手拉手交易网签”)服务。

深圳在规范二手房自主交易方面也有所动作。2021年11月，深圳市房地产中介协会发布《关于新版二手房交易网签系统上线的通知》，深圳市新版二手房交易网签系统包括“我要自助卖房”等板块，二手房自主交易流程更为规范。此外，《通知》指出，严禁各房地产经纪机构、经纪人员以“返佣”“定金”等不正当方式诱导消费者，或通过暴力、胁迫等手段迫使消费者签订委托合同。

各地相继采取动作，一时引起行业关于“二手房交易去中介化”“中介即将消失”等猜测。不过，关于中介行业是否会被取代的话题，刘先生表示：“房屋买卖涉及金额大，流程较为复杂，中介机构和房产经纪人经验比较丰富，还是有专业优势的。”

克而瑞也在分析中指出，长期以来，中介机构在二手房市场扮演的是撮合交易的重要角色，其在信息的掌握、交易资金安全性和交易服务方面具有优势。而对于政府搭建“二手房交易监管服务平台”，克而瑞认为主要还是起到加强市场监管的功效，重点整治发布虚假房源、二手房价格虚高、学区炒作等市场乱象。

摩根士丹利曾就“去中介化风险”相关讨论发布报告，报告认为，房屋中介能提供的服务价值依旧存在，对于购房者来说，中介可以提供当地房地产市场走势信息、购买建议、陪同看房、协助议价等，在冗长的交易流程中提供便捷体验。摩根士丹利认为未来并没有重大的“去中介化风险”，此事引发的市场担忧有些过度。(记者 门庭婷)