租赁住房首次纳入公共消费 住房领域如何促消费

消费领域正在持续发力。

4月25日，国务院办公厅发布《关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》(下称《意见》)。为加快构建新发展格局，综合施策释放消费潜力，促进消费持续恢复，国务院此次按照目标导向和问题导向相结合、短期支持和中长期促进相兼顾的要求，一共提出了五方面二十项举措。在这些举措中，明确提出需重点关注房地产领域的公共消费以及深化用地用房保障。

那么，此次《意见》关于住房领域促消费有何亮点?意义何在?

租赁住房首次纳入公共消费

消费是最终需求，是畅通国内大循环的关键环节和重要引擎，对经济具有持久拉动力，事关保障和改善民生。

3月以来，国内疫情多发频发，对消费市场冲击较大，国家统计局数据显示，3月社会消费品零售总额34233亿元，同比下降3.5%。一季度全国居民人均消费支出6393元，其中居住消费支出1435元，占比22.5%。

《意见》明确要综合施策释放消费潜力，促进消费持续恢复。住房消费是居民消费的重要组成部分，也是促销费的重要内容。

租购并举是住房制度改革的方向之一，“十四五”规划纲要明确，要加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。推动改善住房条件是重点领域非基本公共服务扩容的重要内容，也是增加住房领域公共消费的重要举措。

《意见》提出要完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。

同时，《意见》首次将租赁住房纳入公共消费范畴，明确了租赁住房的准公共物品属性，预计未来将继续出台支持租赁住房发展的政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进提出，之前政策多是将长租房、保障性租赁住房、公积金提取和使用置于房地产发展框架下讨论，而《意见》从更广泛的消费视角关注住房消费。

支持提取公积金用于租房

公积金是城镇职工的长期住房储金，加大公积金提取和使用政策支持，可以推动合理住房需求释放。

整体来看，虽然各地公积金消费存在结构性差异，但用于购买、建造、翻建、大修自住住房，以及偿还房贷本息仍是公积金的主要用途。“十四五”规划纲要明确，要改革完善住房公积金制度，健全缴存、使用、管理和运行机制。

《意见》提出，要支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房，继续支持城镇老旧小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。

目前在各地的公积金制度政策和实践中已有相关内容涉及。如上海在《上海市住房发展“十四五”规划》中提出，探索住房公积金对租购并举住房制度的支持方式，开展既有多层住宅加装电梯提取住房公积金业务等。2021年8月6日起，上海将职工提取公积金支付房租月提取限额从2000元提高到2500元。

再如北京今年1月12日发布《关于住房公积金支持北京老旧小区综合整治的通知》，将危旧楼房改建项目、与住房直接相关的楼本体改造项目纳入公积金提取范围，以缴存人在危旧楼房改建中分摊的改造成本实际出资额和在相关改造项目中分摊的改造成本实际出资额为提取限额。

实际上，住房租赁、支持老旧小区改造等正成为优化公积金使用政策的重要方向。

从各地公积金制度实践来看，随着租购并举的住房制度改革推进，住房租赁正成为部分城市公积金提取的主要用途之一。如2020年和2021年，深圳公积金提取用于租房的比例分别为42.1%和36.94%。

支持老旧小区改造也是扩大公积金使用范围的重要内容。在各地公积金2021年年报中，上海、广州、杭州、成都等城市均将公积金提取支持老旧小区改造占提取额比单列。但目前各地公积金提取用于支持老旧小区改造占比不高，大都在1%甚至0.1%以下。

业内：有助于推动地产行业企稳回升

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在高房价的背景下，住房消费的主力将是新市民、无房户的租赁消费，尤其是长租房、保租房，构建多元租赁消费，既有市场化的租赁，也有保证性质的租赁。《意见》支持缴存人提取住房公积金用于租赁住房，目的也即降低租赁消费的成本，这也从侧面表明，当下新市民的消费能力不足，收入更是受到了疫情反复的冲击，因此需要降低消费成本，而提取公积金用于租赁消费，是成本最低的租赁消费。

严跃进表示，关于保障性租赁住房、公积金提取用于租赁住房消费、公积金提取用于电梯加装等表述，是这两年房地产发展一直强调和探索的，说明这类领域将继续受到重视。传统购房的消费也将是各地未来积极提振的重点，但将重点体现在刚需保障、改善激活等领域，因此后续各地对于购房方面的消费刺激也将继续提速，提供金融和住建等方面的政策支持。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为，未来完善长租房政策应该重点从增加租赁市场有效供给和健全租赁市场监管体系两方面着力。

在增加租赁市场有效供给方面，一要加大降低土地成本和改造成本的力度，建议在市中心、产业园或交通便利的区域增加租赁土地供给，同时创新土地出让价格定价机制，减轻租赁土地负担。二要拓宽企业融资渠道，降低金融财税成本。建立适合租赁企业的信用评价体系，创新租赁企业的担保方式，加大金融机构的信贷支持。建立绿色通道支持住房租赁企业发行公司信用类债券或ABS，扩大房产税或增值税税率优惠范围。

在健全租赁市场监管体系方面，加快租赁立法，完善整体租赁周期中各方的法律责任，保障租赁双方的合法权益。同时稳步健全住房租赁管理服务平台，建立租赁企业与政府平台的信息互通机制，完善租赁企业的备案和信用管理体系，倒逼租赁企业规范经营行为。

另外，专家分析表示，《意见》提出的公共消费，将对城市的很多领域带来刺激和推动作用。比如保障性租赁住房的消费提振，对于保障新市民的住房需求有积极影响，将对各个城市后续租赁消费的模式产生引导作用。对于房企和投资者而言，把保障性租赁住房业务作为提振消费的重要抓手，既有商业价值，也有社会价值。